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來(lái)源：真叫盧?。▃henjiaolujun0426） 作者：盧俊 其實(shí)每一次的跨年演講，對(duì)我來(lái)說(shuō)羅振宇分享了什么并不重要，而是通過(guò)這3個(gè)小時(shí)他大量的提問(wèn)和好奇能否啟發(fā)你自己的共鳴，讓你對(duì)你自己所處的行業(yè)能否有更多的思考。 所以我想和大家聊一些我的思考，看了整場(chǎng)視頻，我看到的五個(gè)和我們地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的話題。 1、大者恒大，房地產(chǎn)是不是真的只需要50家房企 這是今年演講一開(kāi)始就和大家探討的一個(gè)話題。 真正行業(yè)里的強(qiáng)者在如今的規(guī)模里變得越來(lái)越大，沒(méi)有人可以撼動(dòng)他們的地位。 在互聯(lián)網(wǎng)的市場(chǎng)里，毫無(wú)疑問(wèn)就是兩位姓馬的爸爸，一家騰訊，一家阿里，這兩家公司幾乎壟斷了互聯(lián)網(wǎng)里的所有機(jī)會(huì)。 這點(diǎn)其實(shí)在這三年羅振宇的演講里都反復(fù)的被提到過(guò)。 騰訊和阿里構(gòu)建的生態(tài)鏈幾乎讓所有其他行業(yè)從業(yè)者無(wú)處生存，聚光燈下都是這兩位的身影。 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì)不會(huì)只剩下2個(gè)開(kāi)發(fā)商我不知道，但是有一個(gè)現(xiàn)象其實(shí)是值得所有地產(chǎn)人重視的。 就是這個(gè)漂亮50的規(guī)律，一個(gè)行業(yè)里只有50家企業(yè)可以生存，值得投資。 如果放在房地產(chǎn)行業(yè)里，當(dāng)行業(yè)穩(wěn)定后，或許這個(gè)市場(chǎng)只需要50家開(kāi)發(fā)商。 而這一點(diǎn)其實(shí)在其他行業(yè)里都在發(fā)生著，我們可以想象我們身邊的日用品，還能說(shuō)得出50個(gè)品牌么？ 所以這個(gè)時(shí)候我們或許可以問(wèn)下自己，我所在的企業(yè)，是不是在這50位里面，如果不是，那我怎么辦？ 美國(guó)前五大企業(yè)，占到美國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)總市值的10%以上，這是多么高的行業(yè)聚集啊。 而騰訊的市值，也已經(jīng)占到港股市值的10%，這樣的聚攏程度在中國(guó)發(fā)生的更加明顯。 所以第二個(gè)問(wèn)題我們或許也可以問(wèn)下自己，地產(chǎn)行業(yè)里會(huì)不會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)絕對(duì)的老大“騰訊和阿里”呢，目前行業(yè)前三的距離不大，而且老四融創(chuàng)也咬的很兇。 今年前三家都拿下5000億以上的成交額，5000億基本上是行業(yè)內(nèi)不到5%的比例，按照他們?nèi)f億的目標(biāo)，也恰好是10%的市場(chǎng)份額。 所以按照這樣的趨勢(shì)，或許房地產(chǎn)在穩(wěn)定期內(nèi)，會(huì)有10%的絕對(duì)巨頭的產(chǎn)生，但是從其他行業(yè)來(lái)看，大概只有兩家，類似騰訊和阿里，也類似mobike和OFO，然后進(jìn)入寡頭壟斷行業(yè)廝殺。 那么我們也可以想下，如果只有兩家，大概會(huì)是誰(shuí)，說(shuō)實(shí)話讓我選，我大概會(huì)選萬(wàn)科和融創(chuàng)，你們選誰(shuí)？ 其實(shí)我們看其他行業(yè)，這未來(lái)似乎一定會(huì)在地產(chǎn)圈里發(fā)生，如今大頭越來(lái)越大已經(jīng)是趨勢(shì)，我們需要懷疑的是到底哪一天蓋棺論定了。 2、廚房會(huì)不會(huì)成為室內(nèi)第一個(gè)消失的空間 我之前曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)調(diào)研，問(wèn)了幾個(gè)地產(chǎn)人如果室內(nèi)有個(gè)區(qū)域第一個(gè)被消失，你會(huì)選哪個(gè)。 那個(gè)時(shí)候有的人選廚房，有的人選客廳。 但是從今年的趨勢(shì)來(lái)看，其實(shí)有一個(gè)現(xiàn)象開(kāi)始發(fā)生了。外賣的崛起，成功的把方便面的銷量造成了直線下滑。 所以這就是互聯(lián)網(wǎng)的魅力，你真的不知道最后到底是被誰(shuí)殺死了。 外賣的崛起，成功的代替了大部分人臨時(shí)吃飯的選擇，對(duì)于吃飯這個(gè)場(chǎng)景，外賣在一步步的蠶食，而這本身就是對(duì)廚房區(qū)域的影響。 如果這只是一個(gè)維度我們或許可以不用擔(dān)心，擔(dān)心的是另外一個(gè)維度里廚房這個(gè)空間也在被互聯(lián)網(wǎng)供給。 羅胖在講述行業(yè)變得越來(lái)越快的時(shí)候舉了一個(gè)例子不知道大家還有印象。在一線城市的定向社群里，一些家庭主婦在裝修房子的時(shí)候真正意義上在考慮一件事情：要不要買冰箱？ 因?yàn)楝F(xiàn)在物流是如此的方便，你想要什么食材，1個(gè)小時(shí)內(nèi)就可以送到你家門，你完全不需要考慮存儲(chǔ)事物這件事。 是的，物流的發(fā)展讓我們對(duì)新鮮事物唾手可得，而冰箱如果消失，這對(duì)廚房空間可能也是巨大的改變。 說(shuō)實(shí)話，冰箱在年輕人的生活中的使用身份也開(kāi)始改變，從存儲(chǔ)伙食到存儲(chǔ)零食，也有更多的年輕人直接把冰箱放在客廳。 所以我們可以看到，不是廚房被替代，而是吃飯這種模式越來(lái)越被互聯(lián)網(wǎng)改變。 如果說(shuō)戶型空間未來(lái)的下一輪變革，我賭廚房空間的變革，可能不會(huì)徹底消失，但是他很有可能會(huì)融在家庭空間的某一個(gè)角落，而且很不顯眼。 3、二三線是否迎來(lái)最好的逆襲時(shí)間 但是如果讓我簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是兩點(diǎn)。 二三線城市是如今最好孵化品牌的地方。 這是因?yàn)檫@樣的城市先天有一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)可以在規(guī)模和成本之間達(dá)成一個(gè)比較好的平衡：有相對(duì)比較大的市場(chǎng)，以及能夠控制的成本。 而這反過(guò)來(lái)本質(zhì)上也是二三線城市最好的機(jī)會(huì)，企業(yè)和城市一定是互惠互利的關(guān)系，能夠孵化品牌，本質(zhì)上就代表著一種產(chǎn)業(yè)的落地，產(chǎn)業(yè)的落地和升級(jí)，帶來(lái)的一定是城市價(jià)值的提升。 而另外一個(gè)維度上來(lái)說(shuō)，很重要的一點(diǎn)是，這一群人還是有強(qiáng)大購(gòu)買力的。 小鎮(zhèn)青年之前不愿意消費(fèi)，本質(zhì)上是沒(méi)有找到適合他們的東西，一旦發(fā)現(xiàn)了，就會(huì)轟出驚人的支付欲望。 戰(zhàn)狼在一線城市票房并不是最好的，而且不少人還對(duì)此有微詞，但是這確實(shí)二三線小鎮(zhèn)青年的最愛(ài)，就憑著這樣的熱愛(ài)，把戰(zhàn)狼轟出五十多億的成績(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩第二名很多很多 你可以不認(rèn)同他們的品味，但是卻不能不承認(rèn)他們的購(gòu)買力和支付欲望，本質(zhì)上沒(méi)有房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)的他們，購(gòu)買力不遜色于任何人。 有人和有錢的人，而且還是有支付欲望的人，這樣的城市是很可怕的，只要在供應(yīng)上找到適合他們的點(diǎn)，那么需求可以說(shuō)是最快程度的打開(kāi)。 這在未來(lái)五年里會(huì)大量的發(fā)生，奇跡會(huì)集中性的在二三線城市里炸出。
這個(gè)時(shí)間點(diǎn)有多久，快的2-3年，慢的5年，后面的就是三四線城市了。 城市越來(lái)越平這符合所有的城市經(jīng)濟(jì)規(guī)律。 4、租售并舉會(huì)不會(huì)收割認(rèn)知稅 這一點(diǎn)其實(shí)今年的演講表達(dá)的比較模糊，但是如果你連續(xù)看過(guò)3年羅胖的跨年演講你或許就能找到共鳴。 你能圈住多少的超級(jí)用戶，這就是你的護(hù)城河，未來(lái)能夠孵化出什么樣的產(chǎn)物都看你的收益。 其實(shí)這個(gè)概念和去年演講的有一個(gè)片段很像。 就是圈地理論。 我清晰的記得，羅胖用了這么一句話：這個(gè)社會(huì)越來(lái)越多的像房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。 先把地圈下來(lái)，未來(lái)在這塊地上面的所有建筑物都要為此付地價(jià)費(fèi)以及稅費(fèi)。 因?yàn)槟軌蚍趸鍪裁串a(chǎn)物不知道，所以圈子之后，就一定需要繳納的一個(gè)東西。 如果你越來(lái)越抗拒認(rèn)知新鮮事物，那么你就需要繳納越來(lái)越多的認(rèn)知稅。 土地是越晚買越貴，在認(rèn)知上也同樣如此。 所以本質(zhì)上這個(gè)現(xiàn)象在房地產(chǎn)的當(dāng)下也在高強(qiáng)度的發(fā)生著，租售并舉的推行下，大量的定向房企在進(jìn)行著圈地運(yùn)動(dòng)，以租賃運(yùn)營(yíng)為名的土地被大量的囤積下來(lái)。 但是在這個(gè)模塊下，能否孵化出什么產(chǎn)物其實(shí)我們都是不知道的，所以在這個(gè)過(guò)程中或許繳納認(rèn)知稅應(yīng)該是一定會(huì)進(jìn)行的過(guò)程。 這也就可以理解為什么租賃運(yùn)營(yíng)的土地出讓那么便宜了，很多人理解為防止國(guó)有資產(chǎn)流失，但是我卻更愿意理解為已經(jīng)為后期開(kāi)發(fā)預(yù)留了“認(rèn)知稅”的金額，給到房企能夠犯錯(cuò)的機(jī)會(huì)。 所以如果沒(méi)猜錯(cuò)的話，未來(lái)的兩三年或者租賃運(yùn)營(yíng)的住宅會(huì)虧損，或者拆東墻補(bǔ)西墻，不過(guò)這都不要緊，這本來(lái)就是交學(xué)費(fèi)的過(guò)程。 但是換個(gè)角度我們可以想，如果你是租房的人，或許這就是獲得紅利和便宜的好機(jī)會(huì)。 5、地產(chǎn)人的工資會(huì)不會(huì)出現(xiàn)巨大的分層 這一點(diǎn)其實(shí)不是今年演講上提的，是去年提的，但是我覺(jué)得房地產(chǎn)因?yàn)橛刑焐臏笮?，這個(gè)假設(shè)性的問(wèn)題或許會(huì)在未來(lái)兩年地產(chǎn)行里發(fā)生。 羅胖在去年演講的時(shí)候，描述互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)內(nèi)部的格局的時(shí)候有這么一個(gè)數(shù)據(jù)。 當(dāng)行業(yè)進(jìn)入寡頭壟斷的時(shí)候，行業(yè)的勞動(dòng)力也出現(xiàn)劇烈的分層，金字塔頂尖的少部分人創(chuàng)造了行業(yè)里絕大部分的價(jià)值，剩下的從業(yè)者能力普通，經(jīng)濟(jì)水平也直線下滑。 這其實(shí)是任何一個(gè)行業(yè)在企業(yè)壟斷之后必然會(huì)發(fā)生的一個(gè)人員流動(dòng)情況。 如果你認(rèn)可地產(chǎn)在進(jìn)入寡頭壟斷這個(gè)趨勢(shì)，那么馬上就要到來(lái)的或許就是人員的流動(dòng)和工資水平的改變。 我記得我在易居沃頓美國(guó)段游學(xué)的時(shí)候我的導(dǎo)師陳凱曾經(jīng)在我邊上很認(rèn)真的和我聊一個(gè)話題，他說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)化模塊化，按照道理來(lái)說(shuō)地產(chǎn)人的工資不應(yīng)該那么高，這一點(diǎn)和其他所有行業(yè)都太不符合了。 陳凱導(dǎo)師的疑惑或許是對(duì)的，只是在那個(gè)時(shí)間段沒(méi)有到來(lái)。 而我覺(jué)得未來(lái)2年會(huì)加快，因?yàn)槲铱吹搅艘粋€(gè)信號(hào)。
地產(chǎn)房企越來(lái)越愿意給頂尖職業(yè)經(jīng)理人開(kāi)高薪。 作為一個(gè)老板，沒(méi)有一個(gè)是慈善家，在給頂尖人開(kāi)絕對(duì)高薪的時(shí)候背后一定藏著一句話就是：普通的人我能給的工資一定是越來(lái)越低。 其實(shí)作為地產(chǎn)人，你可以感受下最近兩年自己的工作變化，是不是變得越來(lái)越傳統(tǒng)，越來(lái)越機(jī)械，越來(lái)越靠苦力支撐。 如果你有這樣的感受，那么就說(shuō)明這樣的趨勢(shì)正在你身邊發(fā)生。 企業(yè)越大，越會(huì)像金字塔一樣，頂層智慧掌控絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)，也獲得最大的收益，基層員工，用夢(mèng)想蒙蔽眼界，用強(qiáng)度工作斷了你的遐想空閑，然后用比較稀缺的工作機(jī)會(huì)逼迫你接受低薪，或者售后傭金的模式。 簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是沒(méi)保障的收入。 當(dāng)然，在行業(yè)依然高速發(fā)展階段，靠售后返傭的模式依然沒(méi)有問(wèn)題，畢竟銷量在，但是如果成交受阻，收入的下滑或許就會(huì)更加明顯。 這一點(diǎn)什么時(shí)候來(lái)，我覺(jué)得也會(huì)很快，大概就是租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)2年后，市場(chǎng)如果被吸走絕對(duì)部分關(guān)注，做傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的同行們或許就是艱難日子的到來(lái)。 這就是這一次演講我感受到的，還是那句話，我不在乎他說(shuō)了什么，而更在乎他說(shuō)了之后自己想了什么，其實(shí)每一個(gè)行業(yè)都一樣，所有的道理別人說(shuō)出來(lái)的永遠(yuǎn)不是你的，只有自己想過(guò)了，或許才會(huì)看得更多。 做房地產(chǎn)這行，樂(lè)觀或許可以讓我們更加堅(jiān)定的前行，但是偶爾時(shí)候我們需要用略微悲觀的神態(tài)觀察你身邊的一切，畢竟這個(gè)行業(yè)變化的比我們想象中的快，多思考這個(gè)行業(yè)的各種端倪，我們極有可能做不到第一個(gè)吃螃蟹的人，但也不要成為最后的陪聊者。 后知后覺(jué)的人，總是在不知不覺(jué)中， 發(fā)現(xiàn)了自己的老去， 愿我們可以一直好奇的觀察這個(gè)世界， 勇敢的走下去。 上班第一天，大家新年好，然后開(kāi)工日順利。 來(lái)源：真叫盧?。▃henjiaolujun0426） 作者：盧俊 |
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