問：馮叔經(jīng)歷了非常傳奇的職業(yè)生涯，在這個過程中是如何進行自我認知的？

馮叔：人死去以后的時間很長，活著的時間很短，有用的活著的時間其實更短。在25歲到60歲這段時間，大家用這人生一半的時間參與職業(yè)生涯。所以要把自我認知這個難題解決?！缸晕摇躬q如自己手中的東西，往往難以正確認識。我認為，自我認知的體驗和完善要經(jīng)歷三個階段：

第一，在學(xué)校期間，對自己缺乏全面的了解，每年要做一次「鑒定」，很容易受到學(xué)校老師和同學(xué)的影響。通過別人的評價和鑒定結(jié)果總結(jié)自我，這是人生開始自我認知的第一步。

我在上中學(xué)時，一位教數(shù)學(xué)的朝鮮族老師，和另一個老師，不斷地向我灌輸「你是個什么樣的人」。比如老師寫評語時，用「個性好強，過于自信」這8個字描述我。所以這個階段自我認知的形成，是老師和同學(xué)強加給自己的，靠班主任的鑒定和同學(xué)的打分。

遺憾的是，很多家長不重視這一步，老是對自己的孩子不斷地打擊，說別人家孩子如何好，這恰恰是妨礙自我認知的障礙，讓孩子無法成長為有著超強能力和明確自我認知的個體。

第二，在團體組織里，當你加入一個組織機構(gòu)，比如大廠、入黨等，在組織里扮演角色時，開始接受各方面對你的認知評價。在你當了團隊Leader或者做了產(chǎn)品經(jīng)理后，手底下有幾個人，組織對你也有360度的考核，你就會對自己在特定社會組織或團體中擁有的關(guān)系、作用、權(quán)利、義務(wù)及行為有自我認知。

所以第二階段的認知跟在組織里扮演的角色有關(guān)，如果你不在組織里、也沒有角色，自我認知的形成一定是封閉的、模糊的，甚至沒辦法清晰地建立對自我的認知。

「知人者智，自知者明。」而判斷自我認知有沒有偏差，一方面是自身的參照標準，對心理和情緒狀態(tài)及工作能力的認知；另一方面來自外部的人員、組織、環(huán)境對自身的角色期待和角色定位，是否存在偏差和錯位。

第三，在急劇的社會變動和矛盾沖突中完成自我認知，前兩個階段是常態(tài)，但對自我認知最重要的是非常態(tài)。

比如面臨生死選擇的矛盾，像電影里戲劇化沖突特別激烈時；比如出賣朋友就能得到利益，你對自我的認知是做君子，選擇不出賣朋友；但假定到了生死抉擇，只有出賣朋友才能活，你可能就覺得，我只能在活著的前提下做君子。在極端情況下，你可能對君子這個角色開始打折扣。

真正的認知挑戰(zhàn)是在社會急劇變革和矛盾沖突中，甚至是極度艱難的選擇或狹小的空間里，會產(chǎn)生對迄今為止「舊我」的否定感，但「新我」則在自我撕裂中艱難找到。比如在孤島、在船上、在劫機時，一般在極端情況下潛意識對自我的認知，成為了價值觀的最終底線，你最終抉擇是斗爭、屈服或同歸于盡。

總結(jié)一下，建立認知主要是這三個方面。第一，在學(xué)校初步建立，靠老師和同學(xué)建立自我認知；第二，在組織里扮演角色的過程中，會逐步調(diào)整自我認知；第三，在矛盾和沖突中，堅守原則和底線，讓角色有某種連續(xù)性。

今天我講的是自知，其實這大部分來源于他知，即別人對你的評價。所以讀歷史就知道，《資治通鑒》是講給皇上聽的，《貞觀政要》也是給李世民提意見，「以史為鏡，可以知興衰；以人為鏡，可以知得失」，這個過程也促使李世民建立自知。

問：如何選擇創(chuàng)業(yè)和找工作，馮叔有什么見解？

馮叔：現(xiàn)在大學(xué)畢業(yè)，應(yīng)該大部分都去工作了，創(chuàng)業(yè)的人很少。因為創(chuàng)業(yè)需要有強大興趣或使命驅(qū)動來面對不確定性的人生。很多人一開始走上社會，是沒有心理準備接受風險挑戰(zhàn)的。但大部分人也許工作幾年后，對市場風險有足夠把握，并找到了自己真正想要做的事情，有了更加強大的、準確的自我認知，就下定決心跟朋友創(chuàng)業(yè)了。

對于找工作的同學(xué)，我只說一點，除了考公、考編，找工作主要兩類公司：民企和國企，外企算進民企里面。

選國企，是選行業(yè)、選公司，不選老板，老板差不多是個符號，可能滿了任期就調(diào)任了。比如學(xué)電力，就選電力部門；學(xué)鐵路，就選鐵道部門。因為國企是資本機構(gòu)化，資本不人格化。

選民企，不在于行業(yè)、不在于公司大小，而是選老板，選他的價值觀、使命和人格特質(zhì)，以及你喜不喜歡這個人。比如，阿里巴巴成立初期只有18個人，剩下那17個人選的是馬老師，選擇和他一樣的價值觀。

所以畢業(yè)生找工作，我給這么個建議，你要想清楚，如果是選國企，現(xiàn)在的董事長和總經(jīng)理是誰沒關(guān)系，行業(yè)和公司你喜歡就可以；選民企的話，一定要選老板的價值觀和使命以及人格特質(zhì)，少研究當下的薪資和公司大小。

這是我觀察到的一個點，也許對同學(xué)們有幫助。

問：從個人的經(jīng)驗上來看，說到行業(yè)和城市選擇問題，馮叔有什么看法？

馮叔：人生不同階段，對自我認知、事業(yè)期待和考慮的機會成本是不一樣的。一個人一生要搬四五次家，也就是去四五個城市：

第一個城市是出生城市，不是由你選的，是父母定的。性格的形成和出生地有很大關(guān)系，比如我出生在西安，但父母是江浙人，所以這兩地的文化積淀塑造了我。

第二個城市你或許有了一半的選擇權(quán)。比如上大學(xué)，可能是老師、家長和自己綜合選擇的結(jié)果，這是個集體選擇，你有權(quán)表達，但意見可能不太重要。

第三個城市是你自己選擇的，比如考研和工作，未來去哪兒都可以自己定，比如我讀碩士、博士都在北京。也就是說，這次城市選擇跟事業(yè)有很大的關(guān)系，你確定了干哪行，關(guān)于城市選擇和成長賽道都是理性的。

第四個城市，大多發(fā)生在30多歲，這可能是事業(yè)選擇，為了更好地發(fā)展去了一個城市；也可能是家庭選擇，男女雙方結(jié)合為家庭，選擇去哪個城市一塊打拼。比如我選擇北京，因為曾經(jīng)在中央機關(guān)工作過，也非常喜歡西安和北京的文化，所以在兩地都有發(fā)展事業(yè)。

第五個城市是在退休時，五六十歲又面臨一次選擇。你要是強大，沒有經(jīng)濟壓力的話，就跟著自由和舒適走，喜歡哪里就去哪里定居養(yǎng)老，比如我們這些愛折騰的人，在故鄉(xiāng)西安也挺好，這個地方永遠包容自己，有熟悉的文化、友人；你要是弱小，在經(jīng)濟上有比較大的壓力，就得考慮生活成本和子女遠近。

最后一個城市選擇，是關(guān)于死亡的。如果你信教，可能會找個可以安放精神靈魂和身體的地方；如果你喜歡冒險，那死在哪兒都成，只是選擇死法但不會選擇地方；如果在人生的最后階段面對困境，也有一些人選擇自盡，想報復(fù)別人就死在他家門口；想舒服地離開不想給人添亂，就選擇人少的地方解決。

人的一生有很多次選擇，只有30歲到40歲的時候，城市的選擇跟事業(yè)發(fā)展有關(guān)，其他的城市選擇可能都不是自己選的，但最后一次選擇特別重要，就是死在哪兒，你的宗教、價值觀、性格和居住習慣，都會意外地決定最后死亡的城市，所以人生是非常有意思的。

問：現(xiàn)在新形勢下，不動產(chǎn)行業(yè)還有哪些新機會？

馮叔：作為幾百年來都有的商業(yè)行為，房地產(chǎn)行業(yè)是個省心的行業(yè)，它不會被技術(shù)替代，未來仍然會繼續(xù)存在。房地產(chǎn)這個事，用一句話說清楚，就是創(chuàng)造有價值的固定人造空間。移動的人造空間是汽車、飛機、太空船等，房子是固定的人造空間，這個空間是收費的、有價值的，能夠收租金或售賣掉。人類80%的時間呆在人造空間里，人造空間里90%是固定的，所以固定的人造空間永遠是我們生存的第一需要。

在這個情況下，房地產(chǎn)是非常好的行業(yè)，你進入到這個行業(yè)可以干一輩子，不用擔心人類不在固定空間里活動，因為甚至連火星都在蓋房子，只是說房地產(chǎn)每個階段的機會重點不同，比如從經(jīng)濟發(fā)展來看，GDP處于經(jīng)濟起飛期，高速成長到人均8000美金，那這階段的重點機會都在土地和住宅上。隨著城市化的聚集，人口不斷地流入，土地開始有價值，滿足人的居住需要，先蓋的當然是住宅。所以在這個階段，住宅其實是房地產(chǎn)最大的機會。

從1998年住宅市場化改革至今20余年，大家提了半天的房地產(chǎn)其實都在說住宅，仔細想想哪個公司今天暴雷了、今天又成黑馬了，主角大部分是住宅公司，所以住宅是第一個機會，你想要做大公司，這個機會的重點是規(guī)模、成本、速度，核心競爭力是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤、高回報，這都跟上升的經(jīng)濟周期有關(guān)，同時跟有價值的土地有關(guān)，你甚至不用做什么，只要手里有地就可以賺錢。

這段時間大家開始迷惑了，為什么呢？當人均GDP超過1萬美金后，房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，住宅開始減量、減速、減價，大家有點懵了，不做住宅其他品類要怎么做，我覺得其他地方的機會太多了，甚至比住宅要多很多倍。除了住宅以外，還有7大領(lǐng)域，包括辦公、商業(yè)、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲、醫(yī)療健康和公共物業(yè)。

如果你現(xiàn)在從住宅行業(yè)跳出來，可以轉(zhuǎn)型和研究這7大類，這些領(lǐng)域還都有共同支持的機會，比如運營管理和資產(chǎn)管理的機會遠大于開發(fā)機會：

在辦公領(lǐng)域，有支持運營和管理的Saas平臺，在軟件平臺上就能實現(xiàn)對人、事、物的管理，沉淀下來的數(shù)據(jù)還能為經(jīng)營決策做支撐。

在物流倉儲領(lǐng)域，普洛斯在中國投資、開發(fā)、管理著400多處物流倉儲、制造及研發(fā)、大數(shù)據(jù)及新能源等基礎(chǔ)設(shè)施，目前還處于高速增長階段。

在醫(yī)療健康領(lǐng)域，越來越多的公司嘗試把空間產(chǎn)品化、品牌化，孵化了很多知名的養(yǎng)老機構(gòu)和康養(yǎng)酒店、醫(yī)療MALL等。

更為重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)的科技化程度越來越高。最近在港交所上市的貝殼找房，利用人工智能、大數(shù)據(jù)等撮合交易效率；元宇宙等概念也正盛，御風資本最近投資了一家在元宇宙蓋房子的科技公司，未來將與線下空間打通來提供服務(wù)。

科技主要解決了三個問題：

第一，提高效率，首先是提高了交易效率，比如剛剛提到的貝殼找房和諸葛找房；另外還有出租效率的提升，愛彼迎Airbnb租賃效率甚至超過了酒店，這是技術(shù)對房地產(chǎn)的重要影響。

第二，便捷性和舒適性，通過運營科技創(chuàng)新商業(yè)模式，使運營服務(wù)方法更先進，比如松下或小米的智能家居，就解決了空間的便捷性和舒適性。

第三，增強對空間的體驗，人造空間變成無墻空間，強化了我們在現(xiàn)實空間和虛擬空間之間的交互，也強化了社交、商務(wù)行為的深度體驗，比如VR看房和元宇宙等。

所以在后開發(fā)時代，如果我們不看或少看住宅的機會，在遠處或許發(fā)現(xiàn)更多的機會，還能再干100年。畢竟以前只做了「住宅」兩個字，現(xiàn)在要做的是「房地產(chǎn)」三個字。

問：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也發(fā)展很多年了，對于現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、從業(yè)人員轉(zhuǎn)型，您有什么建議？

馮叔：我是不大同意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個說法，從專業(yè)房地產(chǎn)的角度，地產(chǎn)就分兩種：一種叫銷售型不動產(chǎn)，一種叫商用不動產(chǎn)，商用不動產(chǎn)總體上是B to B to C的生意，或者B to B to B的生意，而銷售的是B to C的生意。 

所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)大概沒有一家是賺錢的，原因是產(chǎn)業(yè)不會做，地產(chǎn)也不會做。做地產(chǎn)永遠是賺的，要么賣掉按平米算錢，要么拿租金做空間生意，至于客戶怎么在我的空間賺到錢，我不知道，因為我是做服務(wù)業(yè)的。

現(xiàn)在說的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、大健康地產(chǎn)等都是誤導(dǎo)，跟房地產(chǎn)沒有關(guān)系，凡是說這些概念的都賺不到錢，想要講故事圈地賣住宅，結(jié)果卻都失敗了。現(xiàn)在被套住的老板全是這類型，不相信經(jīng)典房地產(chǎn)的基本原理就是商用不動產(chǎn)和住宅。

跟產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)租金很低，做出租業(yè)務(wù)無非是投資性物業(yè)和非投資性物業(yè)，投資性物業(yè)有一個剛性指標——凈租金回報率6%，做到這個數(shù)值以上才有金融價值、投資價值和資產(chǎn)證券化的機會。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只能做到6%以下，加上土地只有20年年限，基本上房子錢和地錢都賺不到。

所以，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的情況下，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何為這些新產(chǎn)業(yè)提供空間服務(wù)，這才是特別的機會。

比如，數(shù)據(jù)中心為什么能賺錢？建造這個空間并不復(fù)雜，但它的管理和運營很復(fù)雜，這都是地產(chǎn)商不會做的，要交給專業(yè)的運營商去做。可其他的并不難，數(shù)據(jù)中心的客戶穩(wěn)定，租約穩(wěn)定、換租率很低，同時物業(yè)成本并不高，又不需要24小時服務(wù)，對人力的需求很少。簡單地說，他只需要一個殼，那么相對成本而言，數(shù)據(jù)中心的租金是可以的。作為物流倉儲中獨特的細分領(lǐng)域，數(shù)據(jù)中心就賺到了錢。

因此做產(chǎn)業(yè)服務(wù)，地產(chǎn)商要為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供特殊空間來支持產(chǎn)業(yè)，這個思路是正確的，為哪些產(chǎn)業(yè)服務(wù)則要好好挑選。做服裝鞋帽的產(chǎn)業(yè)，人又很多，對物業(yè)設(shè)施的損壞很大；租給做醫(yī)院的，租約長、穩(wěn)定，對周邊產(chǎn)業(yè)有一定帶動。但租給做購物中心的就不太好，為什么？

舉個例子，購物中心對空間的依賴在極度縮小，一個10萬平米的購物中心，一般是10個億的銷售額，坪效為1萬元/㎡。但SKP大概是23-27萬元/㎡的經(jīng)營水平，李佳琦直播間的坪效是100萬/㎡。也就是說，做商業(yè)流通業(yè)對空間的需求在減少，但效率在提高，只是增加商業(yè)面積是沒有意義的。

簡單地說，城市發(fā)展帶來了產(chǎn)業(yè)集聚和轉(zhuǎn)型、空間布局的改變，以及行業(yè)的變化等，作為地產(chǎn)商要了解，我們永遠是為別人提供空間服務(wù)，在住宅以外，永遠是收租金的，主要算租金回報，逐漸有了回報，企業(yè)的轉(zhuǎn)型才算成功。而不是轉(zhuǎn)型了半天，為了賣住宅講概念去圈地，然而魚餌比魚貴，住宅地沒拿到產(chǎn)業(yè)也發(fā)展不起來，結(jié)果就被套死了。

另外一方面，房地產(chǎn)人一定要了解行業(yè)是干什么的，不要人云亦云，尤其是這兩類人的話不能聽：

第一，不能聽財經(jīng)記者的，他們是記錄無數(shù)企業(yè)的興衰成敗，但并不會預(yù)知未來；第二，不能聽分析師的，他們的分析會比財經(jīng)記者深一些，但更像是流星。最重要的是聽自己的，通過親身實戰(zhàn)經(jīng)驗和積累行業(yè)規(guī)律，清楚明晰地對行業(yè)有自己的判斷。

那么。地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機會在哪里？地產(chǎn)人如果要堅守，就要看準兩方面。

一是，在住宅細分領(lǐng)域堅守，比如學(xué)生公寓、單身公寓、女性公寓、藍領(lǐng)公寓、養(yǎng)老公寓等等，認真研究每個品類的消費需求的產(chǎn)品升級。

二是，房地產(chǎn)行業(yè)的跨界堅守，你就變成了一個老中醫(yī)，比如做資產(chǎn)管理，把做錯的、廢棄的空間重新修理好；做城市更新，把規(guī)劃有問題、低效的空間改造成舒適的、高效的空間，實際上你就變成了空間的醫(yī)生和保健師。

醫(yī)生里頭也分兒科、婦科、內(nèi)科、外科，所以在行業(yè)堅守，一個是在住宅領(lǐng)域細分，另一個就是7大類里邊，你看能不能成為一個?？漆t(yī)生，在資產(chǎn)管理、運營服務(wù)、財務(wù)投資等方面轉(zhuǎn)型，其實會有很好的機會和發(fā)展。

問：不管是地產(chǎn)新手還是職場老鳥，您對這些朋友們有什么更進一步的建議？

馮叔：第一，在創(chuàng)業(yè)之前，我也打過工，興趣很重要。一開始我也不是做房地產(chǎn)的，但因為對它非常有興趣，所以能堅持很久。除了對功利的算計之外，人在職業(yè)發(fā)展中興趣才是最強大的驅(qū)動力。如果你已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)，且不想跳去其他行業(yè)，往深處挖掘研究將有無限的樂趣。

比如有個朋友他對餐飲空間感興趣，購物中心的租金過于昂貴，路邊店的餐飲生意又不那么好，他就專門研究路邊餐飲空間如何做標準化，包括工商牌照、桌椅板凳、碗具櫥柜等等，提供全部空間和產(chǎn)品的租賃服務(wù)。

要耐心地研究感興趣的領(lǐng)域，并堅守下去，我就對研究超高層建筑很感興趣，也參與了500米左右的項目，帶著使命研究超高密度空間的發(fā)展模式，但也在立體城市上失敗了，當然目前也沒有做成功的。

第二，你堅守了以后也要關(guān)心如何提高手藝，也就是專業(yè)性。

比如，國外就有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專門研究中心，麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)發(fā)展科學(xué)碩士就側(cè)重于建筑物理空間的價值研究，紐約大學(xué)房地產(chǎn)碩士研究的是經(jīng)濟金融、資產(chǎn)證券化方面……

你要做一些職業(yè)規(guī)劃上的提升，在堅守興趣的同時，能夠在公司晉升、加薪，甚至有助于以后創(chuàng)業(yè)的道路。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)跟其他行業(yè)不同的是，職業(yè)歷程稍微資深些，創(chuàng)業(yè)的門檻其實不是那么高，可以謹慎嘗試創(chuàng)業(yè)。比如，你在物業(yè)公司干了20多年，側(cè)重于機電管理，就可以找個市場能力強的伙伴，合伙做一個物業(yè)管理公司，專門做合同能源管理或幫助寫字樓做機電管理，就成立了專業(yè)的小公司。

創(chuàng)業(yè)的門檻就是你的手藝，擁有足夠好的技術(shù)、專業(yè)的人工智能，就能夠降低成本、提高效率。其實并不需要很大的資本，萬一創(chuàng)業(yè)失敗，憑借著手藝也能謀求新的工作。

所以，在房地產(chǎn)行業(yè)擁有充分的興趣并堅守下來，通過學(xué)習提升進階專業(yè)能力，積累了一定的資本、人脈和資源后，創(chuàng)業(yè)門檻也不高，可以成立小公司管理某一類業(yè)務(wù)，其實也可以發(fā)展得很好。