長期以來，出租房屋是稅收征管的一大難點，從總體上來說，個人出租私房稅收流失還比較嚴重。按規(guī)定，房東將房子出租后就要主動到地稅部門申報納稅，但幾乎沒有人這樣做。承租人是企業(yè)還好，因為企業(yè)一般都要索要正規(guī)發(fā)票作費用入賬，房東到地稅部門代開發(fā)票時，地稅部門就把稅金扣了下來。承租人是個人就很難控制了，因為個人很少向房東索要發(fā)票，因而地稅部門很難掌握房屋是否在出租、租金是多少。于是，房東與承租人避開政府監(jiān)管私自交易，造成稅收流失嚴重。按照原有稅收政策，在開征房產稅的地區(qū)（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)），個人私房出租收入的名義稅收負擔最高可達37.65％（其中房產稅12％，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費附加5.55％，印花稅0.1％，個人所得稅20％）。后來根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規(guī)定，從2001年1月1日起，“對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收。”“對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。”又根據(jù)《國家稅務總局關于個人出租商住兩用房征稅問題的批復》（國稅函[2002]74號）規(guī)定，“對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產稅暫按4％的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產經營的，其繳納的營業(yè)稅仍應按5%的稅率征收，房產稅按12%的稅率征收。”過高的稅率，讓一些本想守法經營的房東望而卻步，同時，這也成了一些原本就不想依法納稅的人偷逃稅的借口。

    究其個人私房出租稅收征管難的原因：

    一是稅法宣傳不到位，許多個人私房出租戶依法納稅意識較差，有的甚至不曉得取得租金收入需要納稅，更別提主動申報納稅了。

    二是雖經過調整，但個人出租私房名義稅收負擔率仍然較高，少數(shù)私房出租戶對于稅務人員上門征稅有很大的抵觸情緒，更不用說主動申報納稅。

    三是由于個人出租私房的承租對象絕大多數(shù)是個人，租金一般都以現(xiàn)金方式結付，租賃雙方除簽訂有租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發(fā)票等）。因此，包括稅務機關在內的經濟監(jiān)督管理部門對于個人私房租賃業(yè)務目前尚無有約束力的監(jiān)控手段。另外，稅務機關對面廣量小、稅源分散、征收成本高、難度大的私房出租稅收也缺乏足夠的重視。

    加強個人出租私房稅收征管的建議：

一、健全個人私房出租的稅收管理法規(guī)和監(jiān)控機制，為個人私房出租稅收征管工作提供法制保障

    （一）以《房屋租賃合同》為依托，建立健全私房出租戶管理登記制度。個人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關部門申領《房屋租賃許可證》，這樣，房東以及出租房的信息會記錄在案，其租賃行為也會受到法律保護。

    （二）以《房屋出租專用發(fā)票》為載體，建立健全納稅監(jiān)督制約機制。個人出租私房必須使用由稅務機關監(jiān)制的《房屋出租專用發(fā)票》，并由稅務機關統(tǒng)一代開。私房出租人應當憑《房屋租賃合同》向稅務機關申報納稅，同時申請代開《房屋出租專用發(fā)票》。承租人繳付租金應當向出租人索取《房屋出租專用發(fā)票》，出租方不得以任何理由拒絕或者以其他憑證代替《房屋出租專用發(fā)票》使用，否則，按照《發(fā)票管理辦法》有關規(guī)定予以處罰。

    （三）以房屋產權界定為核心、以計稅級差地租為依托，建立健全房屋出租稅源保障體系。對于各類出租房屋，稅務機關要在廣泛調研的基礎上，根據(jù)房屋的地段、樓層、面積、用途等劃分等級，制定相對合理又與市場租金比較接近的計稅租金標準，并在一定范圍內公布實施。對于房屋租金明顯低于計稅租金標準又無正當理由的，則按計稅租金標準征稅。

    （四）定期公布私房出租稅收的相關信息，建立健全舉報獎勵制度。稅務機關要在私房出租現(xiàn)象相對集中的地段和小區(qū)內的顯著位置定期發(fā)布私房出租稅收的征管信息。對于知情者檢舉揭發(fā)私房出租人的偷逃稅違法行為，經稅務機關查實后，可對檢舉人按有關規(guī)定給予獎勵，以發(fā)動社會力量加強對私房出租業(yè)務的監(jiān)督和管理。

    二、大力加強稅法宣傳，倡導依法納稅稅務機關要經常深入私房出租現(xiàn)象相對集中的地段和小區(qū)內宣傳稅收政策，在廣大私房出租戶中積極培養(yǎng)和倡導自覺申報、依法納稅的社會風尚。同時，在全社會中，充分發(fā)揮協(xié)稅、護稅網(wǎng)絡的積極作用，營造一種納稅光榮的良好氛圍。

    三、充實征管力量，加強稅收征管在私房出租較集中的地區(qū)，稅務機關可設專人負責私房出租稅收的征收管理工作，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或者不定期地組織開展房屋出租稅收的專項整頓，以進一步加強對零星、臨時稅源和漏征漏管戶的稅收征管。

    四、制定專門征收管理辦法，結合地區(qū)實際，適當降低稅收負擔今年1月1日，《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》正式生效后，北京市個人出租房屋已經開始按照實際收入5%的綜合稅率繳納稅金；個人轉租或再轉租采用2.5%的稅率計征（含外籍個人、港澳臺、華僑）。這一舉措為北京市租賃市場的規(guī)范掃清了政策上的瓶頸。各地可根據(jù)本地區(qū)實際情況制定相應的“個人出租房屋稅收征收管理辦法”，并適當降低個人出租戶的稅收負擔。

    五、定期開展出租房屋的普查工作，完善監(jiān)控機制稅務機關要對私房出租進行即時、動態(tài)、高效的監(jiān)控。對于個人出租住宅的，稅務機關可以在充分利用公安、房管、物業(yè)、房屋租賃中介機構等單位的有關管理資料和管理信息的基礎上，建立和健全私房出租戶管理資料庫；對于個人出租營業(yè)用房的，可結合每年的稅務登記驗證或換證工作，通過對納稅人的經營場地（房屋）產權證、營業(yè)執(zhí)照、個人身份證等進行核對，凡發(fā)現(xiàn)房屋的產權所有人與實際使用人不一致的，責令其提供《房屋租賃合同》《房屋出租專用發(fā)票》等，否則一律視同房屋出租戶先行登記和管理。

    六、建立健全以公安、工商、房管、物業(yè)、房屋租賃中介機構和街道居委會等為依托的私房出租稅收代征網(wǎng)絡和協(xié)稅護稅網(wǎng)絡對代征單位，稅務機關可從代征稅款中提取5%手續(xù)費支付給代征單位。另外，可與當?shù)刎斦块T達成協(xié)議，對這部分租賃收入所征稅款可以由當?shù)卣_定分配比例，以激發(fā)代征單位和財政部門的積極性。同時，積極發(fā)動群眾檢舉揭發(fā)偷漏稅，從而進一步提高對私房出租業(yè)的稅源監(jiān)控水平。