香港宏福苑大火之后，一個(gè)讓人心揪著的現(xiàn)實(shí)悄悄浮上來(lái)：

火是滅了，可房貸——還得繼續(xù)還。

銀行目前給予了“6個(gè)月房貸寬限期、免罰息免手續(xù)費(fèi)”，聽(tīng)上去像是“仁慈了一點(diǎn)”。可不少網(wǎng)友卻疑問(wèn)：

“房子都燒沒(méi)了，憑什么還要還房貸??？”

這篇文章，試著把這個(gè)問(wèn)題講透。

每個(gè)貸款買房的普通人都要知道：

你以為屬于你的房子，其實(shí)并不完全屬于你。

一、你買的不是房子，是債務(wù)

我們買房的時(shí)侯往往是這樣想的：

“這房子以后就是我的家了?！?/span>

但現(xiàn)實(shí)是：房子在你還清貸款之前，都不是“完全屬于你的”。

為什么？
因?yàn)樗坏盅毫恕?/span>

通俗講：
你今天掏 30% 首付，銀行幫你墊了 70%，銀行才是真正把錢投在這套房子里的大股東。

你只是“承諾未來(lái)30年慢慢把錢還給銀行的債務(wù)人”。

所以：

房子，是抵押物；

房貸，是債務(wù)；

房子燒沒(méi)了 ≠ 債務(wù)自動(dòng)消失。

這就是合同的本質(zhì)。

二、為什么房子燒沒(méi)了，貸款還不能免？

核心就一個(gè)：

房貸是借貸契約，抵押物不是還款來(lái)源。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸的結(jié)構(gòu)很簡(jiǎn)單：

銀行：我借你錢。
你：我未來(lái)按期還錢，并把房子抵押給你作為擔(dān)保。

注意兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1、房貸合同的本體是“借錢”，不是“買房”

銀行跟你簽的，是借貸合同，不是房屋買賣合同。
房子只是你履約的擔(dān)保，不是債務(wù)的替代品。

所以房子燒沒(méi)了，銀行的權(quán)利沒(méi)有消失，債務(wù)也不會(huì)因?yàn)闃?biāo)的物毀損而“自然消滅”。

換一個(gè)例子就很清楚：

我跟你借 50 萬(wàn)買車，車撞毀了，我能不能說(shuō)“車沒(méi)了，我不用還你錢了”？

顯然不能。

房貸也是同樣的邏輯。

2. 抵押物毀損 ≠ 債務(wù)免除

抵押是“擔(dān)保手段”，不是“還款方式”。
它的作用類似于：

“萬(wàn)一你不還，我還有東西能拍賣，減少損失。”

但如果抵押物毀了，那就是你的財(cái)產(chǎn)損失，而不是銀行的損失。

債務(wù)主體——你本人——依然存在。
債務(wù)合同——依然有效。

三、天災(zāi)人禍，銀行不“免除房貸”太冷血了吧？

我們從三個(gè)角度解釋清楚。

角度1：法律邏輯——目前無(wú)論大陸還是香港，法律本來(lái)就不支持“房子毀了就不用還貸”

借貸合同與抵押合同是兩個(gè)獨(dú)立法律關(guān)系：

借貸關(guān)系決定你必須還錢；

抵押關(guān)系決定還不上時(shí)銀行能不能處置抵押物。

抵押物沒(méi)了，影響的是擔(dān)保，不影響債務(wù)本身。

這在全球大多數(shù)法域都一樣。

哪怕在美國(guó)部分州可以“以房還貸”（non-recourse loan），那也是當(dāng)?shù)靥囟ǚ稍O(shè)計(jì)，中國(guó)內(nèi)陸與香港都不適用。

所以銀行沒(méi)有義務(wù)免除貸款。

角度2：銀行的立場(chǎng)——如果免除，金融系統(tǒng)要出大問(wèn)題

如果銀行因?yàn)榛馂?zāi)、地震、洪水等不可抗力自動(dòng)免貸，那以后誰(shuí)還敢發(fā)按揭？利息要漲到多高才能覆蓋風(fēng)險(xiǎn)？

最終會(huì)變成：

銀行不放貸 → 房?jī)r(jià)斷崖式下跌 → 普通家庭連買房機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

很多人不理解這個(gè)關(guān)鍵邏輯，它聽(tīng)上去很矛盾，但現(xiàn)實(shí)就是這樣運(yùn)作的。

我們買房時(shí)，一般只出了 20%-30%的 首付，剩下 70%-80% 都是銀行付的，說(shuō)白了：

房?jī)r(jià)是靠銀行的錢堆起來(lái)的，不是靠買家的存款撐起來(lái)的。

如果哪天因?yàn)闉?zāi)害事件，銀行開(kāi)始擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)、收緊按揭，不敢再大規(guī)模放貸，會(huì)發(fā)生什么？

第一步：買家瞬間消失 70%–80%
因?yàn)榻^大多數(shù)人都沒(méi)辦法全款買房。

第二步：房?jī)r(jià)失去需求支撐，開(kāi)始往下掉
沒(méi)人買，自然跌。

你以為房?jī)r(jià)跌了普通人就開(kāi)心了？
恰恰相反——普通人會(huì)更痛苦。

為什么？

因?yàn)闆](méi)有按揭，你必須全款。
房?jī)r(jià)跌 20% 沒(méi)意義，一套房從 500 萬(wàn)跌到 400 萬(wàn)，你還是拿不出 400 萬(wàn)現(xiàn)金。

按揭真正的作用不是“便宜”，而是：

它把昂貴的房子拆成了 20%-30% 的首付＋20年-30 年月供，讓普通人有資格進(jìn)入市場(chǎng)。

按揭沒(méi)了，就是普通人被請(qǐng)出了市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)跌得再狠，買房機(jī)會(huì)都輪不到你，反而只會(huì)便宜了那些有能力全款買房的富人。

所以銀行為什么不能輕易免除房貸？
不是因?yàn)槔溲?，而是因?yàn)椋?/span>

一旦房貸不穩(wěn)，金融體系就不穩(wěn)；
金融體系不穩(wěn)，普通家庭買房的門就關(guān)上了。

金融系統(tǒng)不可能允許這種風(fēng)險(xiǎn)。

角度3：最殘酷但最真實(shí)——風(fēng)險(xiǎn)分配問(wèn)題

火災(zāi)屬于什么風(fēng)險(xiǎn)？

私人財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

換句話說(shuō)：

房子是你的；

房子燒沒(méi)是你的損失；

你應(yīng)當(dāng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

銀行承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)？

你不還錢的風(fēng)險(xiǎn)。

不是房子本身的風(fēng)險(xiǎn)。

這就是為什么很多房主都買 fire insurance（樓宇險(xiǎn)、房屋險(xiǎn)，家宅險(xiǎn)）。

你房子燒沒(méi)了，保險(xiǎn)可以理賠，你可以拿保險(xiǎn)金繼續(xù)還貸或重建。

這次香港大火的小區(qū)買了多項(xiàng)保險(xiǎn)，其中一項(xiàng)的保額是20億，1984戶，平均每戶賠償100萬(wàn)。

咱們大陸這邊普遍還沒(méi)有這個(gè)意識(shí)，老樓或非強(qiáng)制險(xiǎn)就容易出現(xiàn)“保險(xiǎn)不足”的風(fēng)險(xiǎn)。

四、那房主是不是一點(diǎn)救濟(jì)都沒(méi)有？

其實(shí)有——只是有限。

香港宏福苑目前給出了一個(gè)方案：

房貸寬限 6 個(gè)月，免罰息免手續(xù)費(fèi)。

意思是：

暫時(shí)不用償還本金；

不會(huì)因?yàn)檠悠诙涣P；

不會(huì)影響征信；

減輕短期經(jīng)濟(jì)壓力。

但真正的本金還是要還。

那么房主還有哪些可能的出路？

1、尋求保險(xiǎn)賠付（最關(guān)鍵）

如果購(gòu)買過(guò)：

• 火險(xiǎn)

• 家財(cái)險(xiǎn)

• 按揭附帶的樓宇保險(xiǎn)

可以申請(qǐng)理賠。

這能部分或全額補(bǔ)償損失。

很多人不知道自己按揭附帶保險(xiǎn)，值得去查一查。

2、 政府補(bǔ)助與安置

大規(guī)模災(zāi)害一般會(huì)有：

• 臨時(shí)安置

• 生活補(bǔ)助

• 住房津貼

• 社區(qū)援助基金

能減輕一部分生活負(fù)擔(dān)。

3、 與銀行協(xié)商延長(zhǎng)寬限期或重組貸款

比如：

• 延長(zhǎng)還款年限

• 每月還款額降低

• 寬限期由半年變一年

銀行不一定全答應(yīng)，但重大災(zāi)害時(shí)普遍會(huì)給彈性空間。

4、 通過(guò)社區(qū)組織/慈善基金申請(qǐng)?jiān)?/span>

香港在這類突發(fā)事故中，社會(huì)力量非常活躍，比如：

• 慈善團(tuán)體

• 宗教組織

• 地區(qū)基金

• 公益募捐

都可能給予直接的現(xiàn)金援助。

六、那我們普通人能得到什么啟示？

三個(gè)很現(xiàn)實(shí)的點(diǎn)：

1、 抵押貸款不是“安全的買房方式”，它是高度杠桿工具

你用未來(lái)幾十年的收入交換今天的住房。
任何風(fēng)險(xiǎn)（火災(zāi)、坍塌、結(jié)構(gòu)老化）都要你自己承擔(dān)。

房子不是“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！保恰胺€(wěn)穩(wěn)的風(fēng)險(xiǎn)合集”。

2、買房必須意識(shí)到保險(xiǎn)的重要性

很多人嫌：保費(fèi)貴、條款復(fù)雜，覺(jué)得“應(yīng)該不會(huì)用到吧”。

但天災(zāi)人禍誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)，保險(xiǎn)就是這樣：

用到時(shí)，就是雪中送炭；
用不到時(shí)，就是花點(diǎn)安心錢。

而大多數(shù)人會(huì)后悔的，永遠(yuǎn)是“沒(méi)買保險(xiǎn)”。

3、我們每個(gè)人都在金融體系里生活，必須懂基本規(guī)則

不懂就會(huì)憤怒、困惑、懷疑世界不公平。

但很多“不公平”其實(shí)是：

風(fēng)險(xiǎn)分配方式不同。
你承擔(dān)你那部分；
銀行承擔(dān)銀行那部分。

懂了這一點(diǎn)，至少不會(huì)在最糟糕的時(shí)刻再被現(xiàn)實(shí)插一刀。

寫(xiě)在最后：

你并不是“貸款買到了房子”，你是“貸款買到了債務(wù)，房子只是擔(dān)保物”。

銀行并不是“賣房子給你”，銀行是“借錢給你”。
既然錢借了，你就得還。

這不是冷不冷血的問(wèn)題，是整個(gè)現(xiàn)代金融體系的底層規(guī)則。

宏福苑這場(chǎng)火，給所有人提了個(gè)醒：

我們以為堅(jiān)固的家，其實(shí)脆弱得很；

我們以為理所當(dāng)然的權(quán)利，其中的法律邏輯和我們想的完全不同；

我們以為房子是穩(wěn)穩(wěn)的資產(chǎn)，其實(shí)它充滿了風(fēng)險(xiǎn)。

愿逝者安息，愿幸存者能早點(diǎn)回到生活的正軌。

愿悲劇不再重演，也愿每個(gè)普通人的家，都能更安穩(wěn)一點(diǎn)。