今天有點(diǎn)時(shí)間，繼續(xù)給大家寫(xiě)4000字

一、租賃經(jīng)營(yíng)論

1，這種模式，主要在毛坯房以及為裝修，甚至物業(yè)開(kāi)發(fā)商未配套完整的情況下。另外一部分那些商貿(mào)一體或?qū)懽謽寝k公區(qū)合在一起的，要么有些是指居民住宅區(qū)。

2，常見(jiàn)的租賃模式，包括毛坯房裝修以及精裝修，簡(jiǎn)裝修。還有樓下的門面，檔口，商鋪面的租賃模式。

3，包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，中原地產(chǎn)，我愛(ài)我家，鏈家房產(chǎn)，樂(lè)有家，合富置業(yè)，寶誠(chéng)，麥田房產(chǎn)等等。他們其實(shí)都屬于第1種經(jīng)營(yíng)論的范圍當(dāng)中，也就是需求方買方和賣方做中介模式。

4，像普通人玩這一種模式，玩不動(dòng)的原因有很多，首先對(duì)買賣合同，以及如今的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下，現(xiàn)在已經(jīng)不是賣家的市場(chǎng)了。而且投入的杠桿和借力資金體量比較龐大。主要參考的案例有溫州炒房幫。異地炒房，就地集資，杠桿環(huán)節(jié)，抱團(tuán)進(jìn)場(chǎng)，集資周期，民間招標(biāo)等等。

5，也就是對(duì)于小區(qū)商圈最基本的一個(gè)生態(tài)環(huán)節(jié)，就是房子的買與賣的關(guān)系。包括我2016年在廈門干皇帝的廠的時(shí)候，有些老板他們專門打電話問(wèn)我們有沒(méi)有那些毛坯房，然后他想弄個(gè)幾百套，統(tǒng)一裝修。統(tǒng)一出租，專門服務(wù)那些藍(lán)領(lǐng)和來(lái)廈門工作，剛剛大學(xué)畢業(yè)的大學(xué)生群體。甚至那個(gè)時(shí)候我的門店經(jīng)理，他就租的小區(qū)，一個(gè)月房租就是2500。

6，包括商鋪的租賃，它也有非常多的分支，最常見(jiàn)的，比如說(shuō)邀入機(jī)制。也就是小區(qū)樓盤炒的很猛，甚至有很多大品牌紛紛來(lái)入住門面，形成這一種品牌效應(yīng)。當(dāng)然這種模式也包括那些大型商超也采用這種方式。甚至有些地段采用的是前三年免租金，就是讓你品牌先來(lái)，形成商業(yè)的圈層，再把人流量給引過(guò)來(lái)。

7，但毛坯主要集中在了新小區(qū)，很明顯，由于周圍的配套設(shè)施無(wú)法匹配人群需求，導(dǎo)致大多數(shù)新小區(qū)樓下八九十間門面房，基本上沒(méi)有辦法同一時(shí)間全部入駐滿。甚至就會(huì)造成一個(gè)現(xiàn)象，越是沒(méi)有入住的門面，就越?jīng)]有其他的入住，因?yàn)樗鼰o(wú)法形成商圈人流量是分散的，甚至連小區(qū)業(yè)主只有幾百戶，能住滿 1萬(wàn)人的小區(qū)只有500戶，那就更加沒(méi)有。投資者老板來(lái)掛個(gè)門面招牌了。

二、內(nèi)部小區(qū)商圈區(qū)域論

1，其實(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多小區(qū)里面他們也是有飯店，有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，臺(tái)球館，美容美甲美發(fā)，甚至理發(fā)店的，當(dāng)然并不是每個(gè)小區(qū)都有這種邏輯，最近10年的新小區(qū)很多是沒(méi)有的，但20年到30年以前的老小區(qū)是有這種邏輯的。

2，就是這部分的經(jīng)營(yíng)者，他們只需要服務(wù)這小區(qū)3000戶到4000戶的人流量就行了，主要的一個(gè)點(diǎn)就是循環(huán)消費(fèi)以及商圈固定，沒(méi)有其他同行競(jìng)爭(zhēng)，以及本地流量為主，還有就是核心的地段。

3，其實(shí)包括一二線大城市，有一些20年前建的老小區(qū)，里面有一些理發(fā)的店，但這些理發(fā)店基本上門牌都沒(méi)有，就只是隨便寫(xiě)兩個(gè)字，理發(fā)，寫(xiě)個(gè)電話號(hào)碼，價(jià)格也會(huì)比外面那一些發(fā)廊低20~30%以上。而且大多數(shù)這一種在小區(qū)里面理發(fā)店都是五六年的這十幾年的老師傅了，他就在這個(gè)地方有單沒(méi)活，他就這么工作著。

4，在小區(qū)外面周圍的一些理發(fā)店，要么兩三年能夠經(jīng)營(yíng)下來(lái)開(kāi)分店，要么一兩年就倒閉，換個(gè)老板繼續(xù)開(kāi)店了，要么理發(fā)店轉(zhuǎn)讓變成小吃餐飲店了，很多老板就很難熬過(guò)三年。

5，所以對(duì)于小區(qū)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)論，主要核心的點(diǎn)就在于人群高度的集中以及產(chǎn)生循環(huán)的消費(fèi)，還有就是沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)吃蛋糕，因?yàn)樾^(qū)總共也就那幾個(gè)地方可以做經(jīng)營(yíng)。包括一些高檔小區(qū)里面搞了一個(gè)養(yǎng)生館或者是茶室，主要就是服務(wù)這小區(qū)幾千戶用戶的，和外來(lái)人員根本沒(méi)有任何關(guān)系。

6，我看到了一個(gè)小區(qū)，它基本上里面有一個(gè)美容館。里面看起來(lái)空空蕩蕩的，每天都沒(méi)有人流量，但是有一些小區(qū)業(yè)主五六十歲的大媽，基本上都是辦了年卡的，一張年卡就是2萬(wàn)塊，老板只要鎖定200個(gè)客戶，那么這個(gè)場(chǎng)館兩三年就不會(huì)倒閉。

7，包括有一些老小區(qū)管控沒(méi)有那么嚴(yán)格的，甚至樓下還有餐飲店，可以炒菜，一個(gè)菜館，但嚴(yán)格意義上基本上是無(wú)法擁有這一種樓上住人樓下炒菜的運(yùn)營(yíng)邏輯的，因?yàn)榛馂?zāi)和安全防范設(shè)施等等?；蛘哂械脑捯残?，你要取得相關(guān)的經(jīng)營(yíng)證書(shū)，還有就是要鋪設(shè)老長(zhǎng)老長(zhǎng)的排煙管道了。

8，所以內(nèi)部商圈的基本邏輯，用戶是可持續(xù)不斷循環(huán)消費(fèi)的，他今天來(lái)這個(gè)地方消費(fèi)完了過(guò)個(gè)10天半個(gè)月他還會(huì)再來(lái)一次，所以價(jià)格服務(wù)和售后都要跟得上，他不是做一次性生意的，是不和外面的人打交道。

三、社區(qū)茶室運(yùn)營(yíng)論

1，其實(shí)大多數(shù)項(xiàng)目都有一個(gè)基本的規(guī)律，那就是要形成規(guī)模和商圈，所謂的商圈其實(shí)就是一大幫人在這個(gè)地方住，他們要吃喝拉撒，而另外一小部分人解決他們吃喝拉撒的問(wèn)題。

2，特別是中高檔的小區(qū)，越是有錢人他們?cè)较矚g有一個(gè)相對(duì)密封和探討的場(chǎng)所，而這種場(chǎng)所普通人是不需要的，住在城中村的人也是不需要的。其實(shí)包括在福州有很多小區(qū)都有非常多的麻將館棋牌室，當(dāng)然我說(shuō)是正規(guī)的棋牌室，泡茶喝酒聊天，打麻將。

3，甚至一個(gè)小區(qū)如果有兩三家賣茶葉的店鋪開(kāi)起來(lái)了，可能就會(huì)有四五家，同樣也是賣茶葉的，也開(kāi)一個(gè)泡茶室。包括有些小區(qū)的附近就會(huì)有非常多的高檔煙酒的批發(fā)店，普通其實(shí)根本就不會(huì)來(lái)這個(gè)店鋪消費(fèi)，他也不是服務(wù)路過(guò)的人群。

4，但大多數(shù)高檔煙酒批發(fā)店，高檔茶葉休閑室，我認(rèn)為大多數(shù)人都玩不動(dòng)，但是有一部分牛人他們就是這么玩的。

5，這個(gè)地方人不打麻將的，你開(kāi)個(gè)麻將館遲早倒閉，有些地方的南北地方小區(qū)，根本就不泡茶，你開(kāi)個(gè)茶室！賣茶葉！也遲早得倒閉，要因地制宜，好哥哥們！

四、解決最后1公里的問(wèn)題。

1，盒馬生鮮，叮咚買菜，多多買菜，美團(tuán)小象超市，樸樸超市，以及倒閉的優(yōu)選。他們大多數(shù)其實(shí)都是解決居民的最后1公里的問(wèn)題，而且大多數(shù)都是解決一二線大城市以及。小區(qū)商圈的核心需求，其實(shí)和大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)是沒(méi)有任何關(guān)系的。

2，而另外一個(gè)解決1公里問(wèn)題，那就是小區(qū)里面的菜鳥(niǎo)驛站，其實(shí)也包括豐巢，但豐巢自提柜和各種云柜，它的覆蓋面還是沒(méi)有非常的廣。而圓通又不和他們玩，自己搞了一個(gè)媽媽驛站。

3，也就是說(shuō)小區(qū)經(jīng)營(yíng)論的商圈的第4個(gè)點(diǎn)，那就是菜鳥(niǎo)驛站和本地生鮮上門服務(wù)。包括315上熱搜的，“東郊上門”服務(wù)。

4，有些人沒(méi)有辦法和大佬們，互聯(lián)網(wǎng)寡頭做這么大，他就做一個(gè)本小區(qū)買菜送菜的一個(gè)生鮮門店，同樣只服務(wù)這一兩千戶用戶就行了，每天定時(shí)把菜送到他們家門口，然后建立微信社群維護(hù)客戶。

5，但是剛才所講到的菜鳥(niǎo)驛站并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單的去想當(dāng)然了。包括你的加盟費(fèi)，運(yùn)營(yíng)門店，還要每天的寄件取件包裹數(shù)，以及要有足夠多的訂單量和人流進(jìn)行維護(hù)。當(dāng)然有些菜鳥(niǎo)驛站會(huì)把那些美團(tuán)優(yōu)選，淘菜菜，多多買菜，興盛優(yōu)選，這一些買菜相關(guān)的商品放在他的門店里面。也就是順便著把社區(qū)生鮮的活一起接了。

五、智慧家庭模式

1，最近幾個(gè)月發(fā)現(xiàn)有一些團(tuán)隊(duì)在做類似這種項(xiàng)目，其實(shí)什么是智慧家庭啊。就是家里面的各種電器，鍋碗瓢盆，電磁爐，電飯煲或者是啥需要維修的，他們會(huì)有一些工程師直接上門給你修好，然后支付相對(duì)應(yīng)的費(fèi)用，不需要你把東西搬到樓下或者是高德地圖，往大街去找那一些家電維修電器維修的門店。

2，比如說(shuō)有些線路老化了，有些要換個(gè)殼子，有些要求帶，有些要重新焊接，有些要把殼子拆開(kāi)來(lái)，要么有些做一些清洗，事實(shí)上它就包括了各種大家電小家電相關(guān)的維修。其實(shí)也算是整合線下那些維修的人才，貼個(gè)標(biāo)簽，穿個(gè)衣服，然后給某一個(gè)大平臺(tái)做服務(wù)平臺(tái)抽取相對(duì)應(yīng)的傭金，然后只要這個(gè)app足夠多的下載和使用，讓這些師傅去接單。

3，這種模式其實(shí)就類似于像貨拉拉，貨拉拉他是一個(gè)平臺(tái)。讓有需要搬家載貨的人知道這個(gè)平臺(tái)，然后雇傭司機(jī)，自己不出車，不出人，讓這一些各地的師傅，給他們跑貨拉貨，然后每一單賺傭金。平臺(tái)提供系統(tǒng)服務(wù)程序，后臺(tái)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等等技術(shù)支持。

4，其實(shí)這第5種小區(qū)社區(qū)的生意，就相當(dāng)于把小區(qū)業(yè)主本來(lái)就遇到了問(wèn)題，然后直接給他一鍋端解決。莫名其妙電磁爐不著電了，莫名其妙洗衣機(jī)不轉(zhuǎn)了，莫名其妙燈泡壞了，莫名其妙下水道堵了都屬于這種。

5，像是那些老小區(qū)最常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)論，就是以下這10個(gè)環(huán)節(jié)。那我就把他扔到第6點(diǎn)給大家講。

六、以前老鳥(niǎo)做小區(qū)生意的10個(gè)品類

1、裝墻打孔（這種模式主要在前期毛坯房和未入住的那一些房子里面，那些電梯墻壁上全部都是。馬克筆密密麻麻的）

2、疏通下水管道（這個(gè)和馬桶堵了差不多的意思，還是有大量的需求市場(chǎng)特別是那些有潔癖的人士，基本不愿意自己動(dòng)手，哪怕自己掏能掏出來(lái)的）

3、清洗油煙機(jī)（對(duì)于北上廣深一二線大城市清洗油煙機(jī)，它是一個(gè)非常大的剛性市場(chǎng)，甚至連餐飲行業(yè)以及成千上萬(wàn)的餐飲店都需要這項(xiàng)服務(wù)）

4、除甲醛（同樣的，這也屬于新家入住需要做的一個(gè)服務(wù)范疇，特別是媒體科普，一直宣傳甲醛的危害會(huì)致癌。所以90后特別注重這一項(xiàng)體驗(yàn)，甚至空房子也要空三個(gè)月，天天電風(fēng)扇吹起來(lái)，門戶開(kāi)啟）

5、全屋家裝（這類型屬于大客單價(jià)了，有一些全屋家裝整體的預(yù)算，包括設(shè)計(jì)和cad以及瓷磚，地板墻面全部加起來(lái)少一點(diǎn)也得10萬(wàn)，多的話五六十萬(wàn)乃至百萬(wàn)裝修的都有）

6、鮮奶上門服務(wù)（比如最常見(jiàn)的巴氏鮮奶上門服務(wù)，還有長(zhǎng)富牛奶上門服務(wù)）

7、搬家公司（這個(gè)就沒(méi)必要多說(shuō)了，大包小包各種行李，甚至有些東西要拆要擰螺絲，全部要分解。在某一程度上來(lái)講，貨拉拉他還不屬于搬家公司，只是運(yùn)貨的）

8、開(kāi)鎖換鎖（其實(shí)這個(gè)類目也包括汽車的開(kāi)鎖換鎖，甚至很多人交個(gè)3000塊，學(xué)了一個(gè)月學(xué)會(huì)了。自己就開(kāi)了一個(gè)門店，就是汽車開(kāi)鎖換鎖，小區(qū)開(kāi)鎖換鎖。大伙也看到過(guò)很多新聞，咔嚓三秒鐘把業(yè)主門開(kāi)了，收他100塊，業(yè)主報(bào)警說(shuō)三秒鐘就把我們開(kāi)了，收我100塊，這個(gè)是敲詐?。?。

9、磚瓦水泥（對(duì)一部分的小區(qū)有這一種需求市場(chǎng)，但絕大多數(shù)小區(qū)已經(jīng)建好的小區(qū)基本上是沒(méi)有的）

10、改管道線路（這一條其實(shí)屬于一部分的技能型的行業(yè)，需要有一定的門檻和技術(shù)）

最近5年新的小區(qū)商業(yè)模式有以下5類

1、上門喂貓喂狗（其實(shí)也包括遛貓，遛狗給他們換貓砂，帶他們出去遛彎以及給那些出遠(yuǎn)門的主人飼養(yǎng)他們的小動(dòng)物。）

2、生鮮及時(shí)配送（包括上面所提到的美團(tuán)，樸樸，叮咚買菜等等，也包括達(dá)達(dá)以及京東到家等服務(wù)）

3、家務(wù)清潔（小紅書(shū)有很多帖子，衣服收納師，雜物收納師，房間收納師等等）

4、按摩（最近比較火的東郊事件）

5、上門家教（這個(gè)其實(shí)不屬于這5年的模式了，只是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)不斷的發(fā)展，然后有教培行業(yè)的打擊，所以這個(gè)點(diǎn)我們就先不聊了）

……

七、地段的外延拓展。

1，什么叫地段的拓展?。勘热缯f(shuō)這個(gè)小區(qū)里面的位置，你想租也沒(méi)位置租了，都被別人干完了，小區(qū)商鋪的位置。好位置也被人搶走了，那就邊邊角角租了也沒(méi)啥用。

2，但這個(gè)小區(qū)離他1公里有個(gè)中學(xué)和這個(gè)中學(xué)，每天小區(qū)里面住戶的小孩都要途經(jīng)某條路了，然后去這個(gè)中學(xué)上課，而在這個(gè)途徑的環(huán)節(jié)里面，包括早餐店，文具店，它就屬于外場(chǎng)鏈條。

3，這些小學(xué)生中學(xué)生初中生，他們自己還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力啊，靠他們的父母給他們額外的資金，而事實(shí)上你也屬于賺這些小區(qū)住戶里的錢。當(dāng)你把這一條外長(zhǎng)鏈條想明白了，哪怕這個(gè)小區(qū)樓下的商鋪你沒(méi)辦法租，這里租金也太貴了，你就可以想辦法賺他們小孩的錢了。（媽媽，我要吃315曝光的淀粉腸，有骨泥那一種）

4，包括還有一種所謂的外鏈條，比如說(shuō)大多數(shù)的洗車店都是在露天的，或者是一些租金比較便宜的地段，這樣才能夠承擔(dān)它比較大的一個(gè)場(chǎng)地的費(fèi)用，但有一些洗車店他們開(kāi)在地下室，甚至在大潤(rùn)發(fā)的地下室停車場(chǎng)。

事實(shí)上講了這么多，你會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)商圈的基本邏輯無(wú)非也就以下這幾種。

首先是對(duì)于房子的剛性需求，有人要買房，有人要賣房，其實(shí)是對(duì)車位的需求，有人要租車位，有人要賣車位，這就是兩個(gè)基本的環(huán)節(jié)切入點(diǎn)。

其次第2個(gè)點(diǎn)就是吃喝拉撒的，基本剛性需求，要寄快遞，要吃水果，要買菜，懶得下樓，要送貨上門，有養(yǎng)小貓小狗，要泡茶。甚至在福州廈門一些沿海的大城市，他們就只做上門牛奶配送這一個(gè)小項(xiàng)目，一年也能夠賺幾百萬(wàn)，就只服務(wù)幾個(gè)小區(qū)。

第3個(gè)點(diǎn)就是解決了吃喝拉撒的問(wèn)題，那就要往精神文化物質(zhì)的需求也就是再往外延續(xù)拓展，包括讀書(shū)，會(huì)茶室，麻將館，麻將桌，休閑室，臺(tái)球館。養(yǎng)生館，美容館，瑜伽館。甚至教培行業(yè)以前還非常好做的時(shí)候，很多小型里面就有一個(gè)小型的兒童閱讀室。

接下來(lái)我們?cè)傺a(bǔ)充講一個(gè)，那就是配套設(shè)施。

八、配套設(shè)施（水/電/管道/燃?xì)?線路/學(xué)校）

1，只是有這個(gè)房子住宅，基本上它是單一體，而要形成一個(gè)完整的商圈，它必須要有配套設(shè)施，包括水電燃?xì)夤艿谰€路，停車位，停車場(chǎng)，過(guò)道走廊，休閑區(qū)，娛樂(lè)區(qū)乃至進(jìn)出的大門，物業(yè)系統(tǒng)電梯等等。

2，這只是其中一個(gè)小環(huán)節(jié)，再包括要有周圍的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，菜市場(chǎng)，大型的超市，甚至海景房啊，中樓層高樓層以及有可以讓自己小孩讀書(shū)的幼兒園，初中高中等等。也就是形成一個(gè)商圈的基基本點(diǎn)是有人聚集在一起，而聚集之后給他們提供這些服務(wù)是第2類層次，而讓某些人給自己提供服務(wù)，自己賺個(gè)差價(jià)值傭金，這是第3類服務(wù)。

3，包括我見(jiàn)到很多小區(qū)，他和那些小區(qū)專門打掃衛(wèi)生的環(huán)衛(wèi)工說(shuō)好你有那些紙盒和小區(qū)里面的那些舊衣服，你都收集了，然后我每周天會(huì)過(guò)來(lái)你小區(qū)，你把它們賣給我，這就完美的解決了衣服二手舊衣回收的一個(gè)閉環(huán)系統(tǒng)。

也就是這一個(gè)回收舊衣服，老板他自己不需要去放垃圾桶，不需要去收各種衣服大喇叭喊著也不需要去農(nóng)村鄉(xiāng)下，甚至農(nóng)村鄉(xiāng)下也沒(méi)有這么多舊衣服給你收，反而就集中那一些有錢的，你要像大城市的核心商圈，然后他自己是進(jìn)不去的，他只能和這一些負(fù)責(zé)垃圾屋的站點(diǎn)的人員合作。

甚至我以前發(fā)現(xiàn)有一些有錢的小區(qū)業(yè)主，他們衣服都非常干凈，甚至九成新，然后他竟然就五六件十幾件直接給他扔了都可以穿的，都感覺(jué)洗一洗都非常的新的，感覺(jué)紐扣都沒(méi)掉，拉鏈都是新的，當(dāng)然想不出他們的邏輯是為啥。反正他們就把它們?nèi)恿?，所以有時(shí)候一個(gè)3000戶小區(qū)的一個(gè)房，垃圾屋的清潔大媽一天就可以收100多斤的衣服啊。

4，也就是物資更新越快，那么淘汰率就越高?；蛘呤钦f(shuō)越能夠賺取財(cái)富人，他們對(duì)淘汰一些商品的需求是越明顯的。但那些窮人或者是賺不到錢的人，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)泡茶壺可能用了七八年，一件衣服可能穿了10年都舍不得扔。

當(dāng)然，有些兄臺(tái)可能會(huì)說(shuō)，這個(gè)破茶壺泡久了，有水垢，有茶垢，對(duì)于這個(gè)壺有感情，不是說(shuō)買不起，就是用這個(gè)茶這個(gè)壺泡的，我感覺(jué)很爽，哈哈，當(dāng)然你這種說(shuō)法也是對(duì)的。

額外補(bǔ)充

1，也就是分析這個(gè)商圈覆蓋的因素非常多，包括它的入駐率，容積率，周圍的配套設(shè)施，商場(chǎng)，交通停車場(chǎng)等等以周為人的消費(fèi)水平在哪一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

2，甚至樓下的每一個(gè)店鋪，他們是賣什么的做什么的，在這個(gè)地方開(kāi)了多久的門面，有沒(méi)有其他的門面？以及他們每天能夠賺多少錢，包括各種便利店，比如說(shuō)有有一些小區(qū)根本都沒(méi)有人入住，那個(gè)美宜佳咔嚓就進(jìn)去搞一個(gè)大店鋪了！

3，當(dāng)然最能體現(xiàn)這一種數(shù)據(jù)的情況之下，除了說(shuō)你每觀察，也是可以看停車位停的車滿不滿。晚上燈火亮不亮，以及窗戶外面曬的衣服多不多來(lái)綜合判斷。直接在門口就等著快遞小哥每天看一下菜鳥(niǎo)驛站拿一些包裹，量多不多。

4，因?yàn)樯厦娲蠖鄶?shù)的商業(yè)邏輯都來(lái)源于人的基礎(chǔ)量，只要沒(méi)有了小區(qū)用戶的基數(shù)量，所有生意基本都是做不了的。

義烏之狼（私人號(hào)）:

時(shí)間有限，下一期繼續(xù)聊。