|
01
楔子 昨天我發(fā)了一條“低樓層獨(dú)特風(fēng)景”的圖片消息，突然一個(gè)問題從我腦海里冒出來。 高層住宅中，到底有沒有最好的樓層？
如果有，那是哪一層呢？ 帶著這個(gè)問題，我去查閱了一些資料，順帶結(jié)合了我作為建筑師的專業(yè)知識(shí)，我們開始今天的文章吧。
在開始今天這篇文章前，我想先闡述一下：什么是建筑師視角？從我的理解來看：所謂建筑師的角度是指具有豐富的建筑相關(guān)知識(shí)，又具備一定的市場意識(shí)，懂一些客戶心理的情況下，解讀房產(chǎn)問題。房產(chǎn)中介對(duì)市場敏感，但是對(duì)于建筑相關(guān)的問題一知半解。
普通消費(fèi)者，既沒有建筑相關(guān)知識(shí)，也缺乏對(duì)市場的敏感。在分析之前，我還是像以往一樣，設(shè)定一些參數(shù)，這樣比較起來會(huì)更具體一些。這些參數(shù)包括：外部景觀/日照通風(fēng)/私密性/便捷性/潔凈程度/價(jià)格與價(jià)值。這些參數(shù)還是比較主觀的，如果讀者有補(bǔ)充，也歡迎。另外我還自己造了一些詞匯，比如“公園層”、”忌諱層“，也歡迎斧正。
首先我把一棟樓分成了7種“層”，分別是：底層/公園層/揚(yáng)灰層/忌諱層/次頂層/頂層/其他層（如上圖）。其中有些樓層的叫法還是疊加的，下面我一一展開分析下。
底層住戶的私密性、采光、通風(fēng)差，這不用贅述。本來底樓就因?yàn)樾^(qū)景觀導(dǎo)致蚊蟲多，再加上樓上住戶如果不講公德，隨意的高空拋物，那底樓的潔凈程度就更低了。但是底層也有優(yōu)勢，就是出行方便，基本不用坐電梯，還省了一部分電梯的費(fèi)用。這里指的是2-4層左右，有置身于公園的感覺。但因?yàn)闃淠靖叩筒煌?，層?shù)上下略有浮動(dòng)。公園層住戶的私密性、采光、通風(fēng)都不算好，但也不算差。還是會(huì)因?yàn)闃淠痉泵瘜?dǎo)致蚊蟲多，也會(huì)受到高空拋物的影響。但是這幾個(gè)樓層有一個(gè)獨(dú)特的優(yōu)勢，小區(qū)的景觀資源盡收眼底，就像生活在大自然里，這是稀缺資源。（當(dāng)然首先小區(qū)得有樹才行）網(wǎng)絡(luò)上有一種傳言：9-11層是所謂的揚(yáng)灰層，說臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓。這里的污染物密度最高。其實(shí)這是一種謠言，起源于2003年一篇《售樓小姐真情自白》的網(wǎng)文。污染物在正常氣候條件下，從氣溫高的低空向氣溫低的高空擴(kuò)散，逐漸循環(huán)排放到大氣中，但是逆溫現(xiàn)象下，低空的氣溫反而更低，導(dǎo)致污染物的停留，不能及時(shí)排放出去。逆溫層阻礙了空氣的垂直對(duì)流運(yùn)動(dòng)，抑制了煙塵、污染物、水汽凝結(jié)物的擴(kuò)散，幾十米甚至幾百米厚的逆溫層像一層厚厚的被子罩在城市的上空，近地面的污染物“無路可走”，只好“原地不動(dòng)”，越積越厚，煙塵遮天蔽日，空氣污染勢必加重。所謂的揚(yáng)灰層住戶，其實(shí)是中部樓層的住戶，所以基本上各項(xiàng)指標(biāo)都是“中不溜秋”。但開發(fā)商在銷售定價(jià)時(shí)，它是最高的，所以性價(jià)比不高。人是精神的動(dòng)物，所以不同地域的人會(huì)有不同的禁忌。比如有些地方對(duì)4和14就不喜歡，可能是讀音上比較像“死”吧。所以我把這些樓層叫做“忌諱層”。即使什么緣由也沒有，你對(duì)某個(gè)數(shù)字就是很討厭，那這一層也是你的“忌諱層”。因?yàn)槭切睦硪蛩貙?dǎo)致的”抗拒“，所以即使這些樓層的參數(shù)都還不錯(cuò)，最多也就是得個(gè)”中“。因?yàn)椴幌矚g，自然就覺得價(jià)值差了。次頂層住戶，站得高，看得遠(yuǎn)，呼吸著新鮮的空氣，還沒有頂層用戶的煩惱，所以投資的價(jià)值更高。但因?yàn)闃菍痈?，等電梯時(shí)間長，便捷性不太好。頂層住戶，一覽眾山小，一切盡收眼底，這都是優(yōu)勢。但頂樓有漏水的風(fēng)險(xiǎn)，有夏熱冬冷的困擾。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)開發(fā)速度太快了，所以不管是防水，還是土建施工都很難到位，導(dǎo)致絕大多數(shù)的小區(qū)頂樓都存在這樣、那樣的問題。除了上面提到的這些特殊樓層，剩下的都可以歸結(jié)為”其他層“。因?yàn)闆]有什么特殊的，我就沒必要再展開講了。如果樓高不同，大家也可以依葫蘆畫瓢、舉一反三的靈活運(yùn)用。不管是哪個(gè)樓層，有什么特點(diǎn)，最后都會(huì)歸結(jié)到一個(gè)問題：價(jià)格與價(jià)值是否匹配，也就是性價(jià)比。開發(fā)商在一開始銷售定價(jià)的時(shí)候，一般會(huì)中間的最貴,往兩頭每層降價(jià)（如上圖），但各地方也會(huì)略有不同。如果底樓和頂樓有附加值，那么他們的價(jià)格也未必是最便宜的。比如1樓送私家花園，頂樓復(fù)式或送露臺(tái)等，都會(huì)給價(jià)格帶來波動(dòng)。這種做法是比較久遠(yuǎn)的了，現(xiàn)在因?yàn)樾^(qū)居民的維權(quán)意識(shí)也比較強(qiáng)，所以開發(fā)商很少這么搞了。有個(gè)院子確實(shí)能有效的擴(kuò)展使用空間，特別是疫情期間如果有個(gè)小院子，除了可以每天溜達(dá)一下避免抑郁，還能種點(diǎn)小菜自給自足，真是羨煞旁人。
底層住戶在第一次買入的時(shí)候，價(jià)格并不會(huì)比其他樓層高多少，但是賣出的時(shí)候卻可以明顯溢價(jià)，所以底樓帶院子確實(shí)是性價(jià)比比較高的。但是當(dāng)變成二手房之后，這部分“紅利”就消失了。
B.頂樓帶閣樓（復(fù)式） 這種做法現(xiàn)在還是比較流行的，因?yàn)殇N售時(shí)開發(fā)商可以增加“溢價(jià)“，所以樂此不疲。不管是送的大露臺(tái)，還是閣樓，其實(shí)消費(fèi)者都是”買“的。所以對(duì)于購買一手房的消費(fèi)者來說，頂樓贈(zèng)送性價(jià)比未必高。而對(duì)于購買二手房的消費(fèi)者來說，這部分溢價(jià)是需要讓渡給”上家“的，所以性價(jià)比也不能算高。所以，不管是哪個(gè)樓層，不管是自住還是投資，都需要關(guān)注”買入和賣出的價(jià)格“，不要光考慮買入價(jià)格。不同的樓層在物理性質(zhì)和使用體驗(yàn)上，確實(shí)會(huì)有不同，但是價(jià)格未必會(huì)與其一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。所以掌握一些建筑的基礎(chǔ)知識(shí)，還是有必要的。
不管你選擇哪個(gè)樓層，都不要人云亦云，更不要被輕易忽悠，多一點(diǎn)”深思“，多一點(diǎn)”主見“。
我們不僅要關(guān)注買入時(shí)的”性價(jià)比“，更要考慮可能賣出時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值變化！
|
