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對于專項維修資金的使用范圍，《物權法》第79條規(guī)定： “建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主所有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共用部分的維修?！?/p>
《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定： “住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定?！?/p>
建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》 第18條規(guī)定： 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第25條規(guī)定： 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： （一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用； （二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用； （三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用； （四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
那么物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的維修和養(yǎng)護費用包括哪些呢？我們認為可以結合物業(yè)服務成本的構成加以考量。 《物業(yè)服務收費管理辦法》第11條第3款、第4款規(guī)定： 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9、經業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
《蘇州市物業(yè)服務收費管理實施細則》第12條規(guī)定： 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9、經業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
物業(yè)公共管理區(qū)域內共用部分主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱子、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要設施設備主要包括電梯、天線、照明、消費設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性設施文體設施和共用設施設備使用的房屋等。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得進入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。專業(yè)經營設施設備產權屬于專業(yè)經營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用有專業(yè)經營設施單位承擔，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。 由此可見，物業(yè)收費相關行政規(guī)范將物業(yè)共有部分、共有設施設備的日常運行、維護、檢測費用列為物業(yè)成本的構成，該費用包括在業(yè)主所支付的物業(yè)管理費之中。應當有物業(yè)服務企業(yè)承擔，不應動用業(yè)主共有的維修資金。專項維修資金用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造、而物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用則包含在業(yè)主交納的物業(yè)費中，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
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