案例

2008年，業(yè)主開始陸續(xù)入住某家園小區(qū)，到現(xiàn)在，小區(qū)電梯已經(jīng)運行了十多年。最近，有小區(qū)業(yè)主反映，近一年來，小區(qū)里的電梯經(jīng)常會出現(xiàn)故障。業(yè)主周女士有一次坐電梯時，就遇到了電梯非正常下降、卡在樓層之間的“驚魂一刻”。

業(yè)主王女士住在小區(qū)的一號樓，她注意到，自己所在單元的電梯在去年8月就早已經(jīng)過了安全檢驗合格標(biāo)志上標(biāo)注的有效期。

記者了解到，目前這個小區(qū)的物業(yè)——長城物業(yè)和業(yè)主委員會已經(jīng)通過招投標(biāo)的方式，選定了電梯維修企業(yè)，開始著手對小區(qū)電梯進(jìn)行維修，并已經(jīng)向政府相關(guān)部門申請使用住宅專項維修基金承擔(dān)相應(yīng)費用。

雖然電梯已經(jīng)著手維修，但最近卻有不少業(yè)主開始維權(quán)，向相關(guān)部門投訴，認(rèn)為長城物業(yè)在電梯維修招投標(biāo)環(huán)節(jié)存在貓膩。梁先生曾作為業(yè)主代表參與了電梯維修招投標(biāo)，據(jù)梁先生反映，最終中標(biāo)的企業(yè)——世紀(jì)圖捷電梯系統(tǒng)工程技術(shù)有限公司的中標(biāo)價格過高。

除了價格過高，梁先生還告訴記者，這家電梯公司是長城物業(yè)旗下公司，業(yè)主們擔(dān)心維修過程不能保證透明和?？顚Ｓ谩ｋ娞荽笮藓褪褂镁S修基金涉及小區(qū)業(yè)主利益，業(yè)委會卻沒能起到監(jiān)督作用，才讓物業(yè)一家說了算。

針對業(yè)主對業(yè)委會監(jiān)督不力的質(zhì)疑，記者采訪了這個小區(qū)業(yè)務(wù)會主任王先生，對方表示，這家公司在三家投標(biāo)公司中的報價是最低的。

對于業(yè)主質(zhì)疑中標(biāo)公司與長城物業(yè)的關(guān)系，記者還采訪小區(qū)物業(yè)經(jīng)理段女士，她否認(rèn)了長城電梯工程有限公司是長城物業(yè)旗下子公司，并強調(diào)小區(qū)物業(yè)受業(yè)委會委托進(jìn)行電梯維修的招投標(biāo)，各環(huán)節(jié)都是依法依據(jù)在進(jìn)行的。

電梯出現(xiàn)故障，又過了安全檢驗有效期，有一年的時間了，為什么直到目前才開始入場維修？有業(yè)主認(rèn)為，是物業(yè)公司故意拖延，讓“小修”變“大修”，直至不得不緊急啟用維修基金。對此，不少業(yè)主還去區(qū)房管局進(jìn)一步核實情況，發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)并沒有及時對電梯大修需要申請維修基金一事向房管局報備審批。房管局齊科長表示，沒有收到物業(yè)的申報材料。

對此，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理段女士表示，業(yè)主對申報流程有誤解。她表示，首先小區(qū)電梯經(jīng)鑒定符合大修的條件；其次，向房管局申報審批要在電梯鑒定、維修招投標(biāo)、公示等程序完成以后，并且這些環(huán)節(jié)對業(yè)主們都已經(jīng)公示過，物業(yè)方面一直都在推動電梯維修工作進(jìn)行。

律師答疑

1、電梯壞了，維修費用到底誰出，是大家關(guān)注的話題。有的小區(qū)動用了維修基金，有的小區(qū)要求業(yè)主分?jǐn)偩S修費用。那維修費用到底應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)呢？

律師：個人認(rèn)為，應(yīng)該由業(yè)主進(jìn)行分擔(dān)。小區(qū)電梯是業(yè)主共有的設(shè)備和工具，屬于業(yè)主所有。按照規(guī)定，所有電梯必須有電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行日常保養(yǎng)，保證排除電梯故障，或者出現(xiàn)故障及時解決。而物業(yè)管理部門受業(yè)主委托管理物業(yè)環(huán)境，因此，物業(yè)對電梯日常維護(hù)和管理負(fù)有責(zé)任。

但是，一旦電梯出現(xiàn)故障，需要更換零部件或者大型維修所涉及的費用，則應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。實際上，出現(xiàn)需要大筆資金的時候，業(yè)主委員會可以按照《住宅專項維修資金管理辦法》，動用住宅維修基金來進(jìn)行電梯的大修或者改造。

2、如果在質(zhì)保期內(nèi)，電梯壞了，誰來承擔(dān)維修費用呢？

律師：這個問題需要區(qū)分對待，因為要看電梯的損壞是怎么造成的。

因使用原因或自然災(zāi)害等不可抗拒的因素造成電梯損害，不屬于電梯本身質(zhì)量問題的，由電梯使用單位負(fù)責(zé)。

電梯本身出現(xiàn)質(zhì)量問題或者是主要部件非不當(dāng)使用損壞的，由電梯的生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)。

同時，電梯的產(chǎn)權(quán)人為全體業(yè)主，公共設(shè)施設(shè)備維修也要看物業(yè)公司和業(yè)主雙方簽訂的合同中關(guān)于公共設(shè)施維修維護(hù)的相關(guān)約定。

3、本案中，電梯維修費用是否應(yīng)當(dāng)由業(yè)主的大修基金來承擔(dān)？

律師：個人認(rèn)為是可以的，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

本案中，物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定程序，即《中華人民共和國物權(quán)法》第76條，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用維修基金。