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楔子 車庫工程對于絕大部分的開發(fā)商而言，都是內(nèi)心想拒絕的，其主要原因在于： ① 可復制性差。我們知道在房地產(chǎn)設(shè)計管理中，可標準化的東西很多，如戶型可標準化，產(chǎn)品配置可標準化，部品標準同樣也可以標準化，但是很難見到兩個車庫項目做的及其相似，主要原因在于用地的范圍、日照、地質(zhì)情況等很難找到兩塊一模一樣的作為參考。 ② 參與的專業(yè)多且復雜多變。車庫項目除了建筑設(shè)計院參與的建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖、景觀、精裝外，還外加人防設(shè)計的建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖（平時設(shè)計 戰(zhàn)時設(shè)計）等，其專業(yè)跨度和專業(yè)的縱深大，專業(yè)交圈難度比其他工程復雜。 ③ 車庫的成本，開發(fā)商建設(shè)的積極性低。車庫的建設(shè)大多屬于規(guī)劃配套要求，且車位的去化率低，回款慢，大部分的車位建設(shè)屬于“無利可圖”，開發(fā)商對車庫的建設(shè)積極性并不高；地下車庫的成本巨大，占整個項目的成本30%~40%以上，投入和產(chǎn)出不成正比，也是影響開發(fā)商建設(shè)的因素。 ④ 車庫的業(yè)主敏感性低，成本敏感度高。車庫的業(yè)主敏感性低反應在，業(yè)主對車位的需求并非“迫不及待”，尤其是偏遠的剛需樓盤，小區(qū)附近有大量的閑散地可供停車，車位有沒有對業(yè)主的正常生活影響較小；其次，車庫屬于臨時的歸家路線，業(yè)主不會長久的停留，車庫的好壞業(yè)主對其關(guān)注度明顯較低。 【案例】濟南2018年某項目層高3.9米，地下1層，獨立基礎(chǔ) 防水板，建安成本2980元/m2。 
車庫的建安成本中，其主體工程成本最高，約占到車庫建安成本的50%~60%左右，建造標準的成本占比其次約占到10%~20%的車庫建安成本，其他分項工程占比相對較少，所以車庫建安成本基本上都屬于結(jié)構(gòu)性成本，均需要嚴控的成本。 
車庫限額：單車位指標和含鋼量/含混凝土量 車庫項目中，車庫的無效成本巨大，開發(fā)商必須制定有效的“限額”，才能將車庫成本牢牢的控制住。針對車庫限額，各大開發(fā)商限額的工具基本有兩大部分：單車位指標和含鋼量/含混凝土量，這也是專業(yè)人員預判車庫是否經(jīng)濟的有效手段。 第一：車庫指標與開發(fā)商產(chǎn)品標準 根據(jù)開發(fā)商產(chǎn)品線分級管控的策略，車庫標準也略有不同，表現(xiàn)在： ① 不同的產(chǎn)品線，車庫層高要求不一致： 比如：根據(jù)融創(chuàng)《高層及多層住宅主要設(shè)計指標限額標準(2019）》：A類產(chǎn)品，凈高 第一：車庫指標與開發(fā)商產(chǎn)品標準 根據(jù)開發(fā)商產(chǎn)品線分級管控的策略，車庫標準也略有不同，表現(xiàn)在： ① 不同的產(chǎn)品線，車庫層高要求不一致： 比如：根據(jù)融創(chuàng)《高層及多層住宅主要設(shè)計指標限額標準(2019）》：A類產(chǎn)品，凈高不得小于2.4米，B類產(chǎn)品，凈高不得小于2.2米。 比如金科： 高端產(chǎn)品配置地下室的層高控制值可增加 0.1 米。 ② 不同的產(chǎn)品線，車庫柱網(wǎng)要求不一致： 比如：《陽光城集團住宅產(chǎn)品適配標準》要求：B標宜做小柱網(wǎng)，C標、D標應做小柱網(wǎng)。
③ 不同的產(chǎn)品線，適當做大車位，提高溢價： 比如：恒大《住宅小區(qū)地下車庫設(shè)計要求及標準》 
中端、中高端樓盤地下車庫大型車位占比：省會及以上城市（含大連、青島、寧波、廈門）項目配置 20%~25%的大型車位，三線城市項目配置 15%~20%的大型車位。 ④ 不同的產(chǎn)品線，車位配比不一致； 高端樓盤中，車位會有溢價，可以提高車位數(shù)量配比；非盈利樓盤中，空置車位數(shù)量配比。 比如中梁地產(chǎn)：
⑤ 不同的產(chǎn)品線，地上車位配比不一致； 比如金科地產(chǎn)： 適當增加地面停車位設(shè)計，嚴格控制地下車庫建造規(guī)模：在滿足規(guī)范要求的情況下，三星以下項目不得少于 10%，三星及以上項目允許不設(shè)置地面停車位，確保人車分流的品質(zhì)要求；三、四線城市及車位較難去化城市，地上車位指標按規(guī)范上限取值設(shè)計。 第二：塔樓及人防車庫占比 塔樓區(qū)面積占整個塔樓投影面積的比例a:當1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4時，車位數(shù)值分別減小1、2、3平米/輛； 人防區(qū)面積占整個地下車庫面積的比例b:當1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2時，車位數(shù)值分別增加2、3、4平米/輛； 人防區(qū)車位層高比普通車庫層高高0.1~0.15米左右。 人防區(qū)按核六考慮，核五可增加0.1米。 
《建業(yè)集團工業(yè)成本白皮書1.0版》 第三：車庫覆土、采暖區(qū)域熱力管線、柱跨與層高影響 華夏幸福：覆土厚度超過1.5m時，層高控制值可增加0.1m；采暖地區(qū)，當?shù)叵萝噹靸?nèi)梁下有熱力管道通過時，層高控制值可增加0.1m； 金科地產(chǎn)： 厚度因綠化率、凍土層等原因覆土厚度超過 1.5 米時，層高控制值可增加 0.1 米。采暖地區(qū)當?shù)叵率覂?nèi)梁下有熱力管通過時，層高控制值可增加 0.1 米。 柱跨影響梁高度，繼而影響車庫層高。 
恒大《住宅小區(qū)地下車庫設(shè)計要求及標準》
《中南地庫優(yōu)化設(shè)計指引》 
② 人防抗力等級： 融創(chuàng)：人防按核六級考慮，常六級減20kg/㎡，核五級增加30kg/㎡；
中梁：人防區(qū)按核六考慮，常六減20Kg/㎡；核五增加30Kg/㎡； 陽光城：人防區(qū)按核六考慮，常六減20Kg/㎡，砼減0.15m3/㎡；核五增加30Kg/㎡，砼增加0.25m3/㎡； ③ 柱網(wǎng)形式： 
《陽光城集團住宅產(chǎn)品適配標準（V1.0版-2017年）》
④ 車庫層數(shù)、覆土厚度、層高等 融創(chuàng)： 北京市覆土按3米考慮，其它城市覆土按1.5米考慮；覆土增減0.3m，車庫地下室混凝土含量增減10%（覆土厚度小于1.0米時，按1.0米考慮）。 北京市覆土按3米考慮，其它城市覆土按1.5米考慮；覆土每增減0.3米，車庫地下室鋼筋含量增減5kg/m2 （覆土厚度小于1.0米時，按1.0米考慮）。
中梁： 覆土增加0.2米，鋼含量增加3-5kg/㎡，增加0.3-0.5米，鋼含量增加5-7kg/㎡；層高每增加0.1m，含鋼量增加2~3KG/m2； 華潤置地： 當覆土厚度每增加0.3m，鋼筋含量、混凝土含量增加 10%； 陽光城： 覆土增加0.1米，鋼含量增加2kg/㎡，混凝土含量增加0.015m3/㎡； 地下車庫區(qū)每調(diào)增10cm高度，鋼筋相應調(diào)增2kg/㎡，砼相應調(diào)增0.02m3/㎡；非車庫區(qū)每調(diào)增10cm高度，鋼筋相應調(diào)增3kg/㎡，砼相應調(diào)增0.03m3/㎡；
中南置地： 當覆土每變化0.1m，混凝土指標增減0.015m3/㎡，鋼筋指標增減1.5kg/㎡。 金科： 有梁樓蓋，覆土 1.5m 考慮；覆土增加 0.3~0.5m（規(guī)劃要求）以上，含鋼筋含量指標增加 5~7kg/㎡。 
（一）根據(jù)項目檔次控制車位配比及單車為面積 規(guī)劃指標一般要求開發(fā)商每百平米的車庫配建個數(shù)或者車位戶數(shù)比（如0.8，每戶設(shè)置0.8個車位），一般情況下上述控制性標準很難進行顛覆，所以車庫面積的控制標準即控制車位的建筑面積指標，同樣的配置數(shù)量，單車位面積指標越小，整個小區(qū)車庫的配建面積越少，建安成本越低。影響單車位面積的因素有： ① 柱網(wǎng)尺寸。常見的柱網(wǎng)有大柱網(wǎng)、大小柱網(wǎng)、小柱網(wǎng)和改進型柱網(wǎng) 其理論依據(jù)即：大車位需要滿足三個標準車（2400*5300）的要求，小車位滿足兩個標準車位的要求，參下附圖（配圖來源于網(wǎng)絡(luò)）：
所以常見的大車位柱網(wǎng)尺寸為：7200（三車位凈距） 柱子寬度 100mm（預留空間），一般情況大柱網(wǎng)尺寸為7800~8100，背靠背停車時，車長方向為8000~8400（均考慮背靠背兩車位共享的250空間）。常見的小柱網(wǎng)尺寸為：4800（雙車位凈距） 柱子寬度 100mm（預留空間），一般情況小柱網(wǎng)尺寸為5300~5400左右。大小柱網(wǎng)即滿足車長方向上（背靠背停車時）車尾部增加一排柱子，車位仍然為三輛。一般情況下，小柱網(wǎng)設(shè)置時，車頭端部均靠柱子擺放，對于行車道寬度較窄時（如5500），業(yè)主很難后退停車，所以有了改進型柱網(wǎng)，即柱子往里收進500。
【案例】
② 車庫高效停車及空間布置。衡量車庫是否高效停車的一個重要標志是停車率，即車庫面積/總車位數(shù)量：
《中南地庫優(yōu)化設(shè)計指引》 影響停車效率的因素很多，在這里簡單的介紹一下如下因素： 行車流線合理布局，一般情況下車位沿車庫長向布置，呈魚骨形分布較為的經(jīng)濟，減少環(huán)形車道的數(shù)量，增加近端式停車。下圖為較為經(jīng)濟合理的流線形式。 【案例】來源網(wǎng)絡(luò)
優(yōu)化前局部流線不合理，出現(xiàn)單邊停車現(xiàn)象，效率較低。如此區(qū)域面積2179㎡，車位51個，單個車位面積42.73. 優(yōu)化后調(diào)整行車流線和外輪廓，有可建范圍內(nèi)適當擴大外輪廓，形成周邊式的環(huán)繞停車，面積2559㎡，車位82個，單個車位面積31.21，減少11.52㎡/輛 出入口合理的布置及數(shù)量。規(guī)范對于車庫面積及出入口的數(shù)量有明確的要求，一般剛需盤可以按規(guī)范的下限設(shè)置出入口數(shù)量，無須增加多余的疏散通道。當多層地下車庫時，上下坡道宜盡量位于平面投影之內(nèi)，此時的坡道設(shè)置最好節(jié)省。
《金科股份全成本限額手冊》 避免無效空間 車庫輪廓線應根據(jù)地形、豎向等因素，車庫輪廓線應簡潔、順直、方正，減少無效空間的浪費，提高停車效率。車庫輪廓特別是坡地車庫應與園區(qū)小院及景觀擋土墻相互協(xié)調(diào)布置，避免出現(xiàn)二次設(shè)置擋土墻。由于場地需要設(shè)置擋墻的部位，由景觀專業(yè)二次深化。 設(shè)備用房等盡量布置在停車效率低的邊角地帶，消防水池盡量利用坡道下方及其他受限制的空間，不得占用高效停車區(qū)。設(shè)備用房等層高局部加大的空間，原則上覆土厚度不小于800mm。 車道兩側(cè)布置車位，應避免行車道靠墻布置。當車道一側(cè)不足小型車垂直停車的空間，可適當布置微型車位（需根據(jù)當?shù)匾?guī)劃部門要求）或平行車位或斜向車位等來增加車位數(shù)量。 停車方式。后退式停車時，行車道的寬度要求最小，優(yōu)先采用后退式停車。 人防面積。人防設(shè)計應滿足國家有關(guān)法律、法規(guī)和當?shù)厝朔勒咭?guī)定的下限要求。人防面積、功能、抗力級別等滿足最低要求即可，不得隨意增加。 （二）車庫結(jié)構(gòu)設(shè)計 方案設(shè)計時，一定要考慮車庫頂板的經(jīng)濟性要求，車庫的覆土厚度、凈高要求。 ① 車庫的頂板形式。車庫的頂板形式對于車庫的建安成本影響較大，目前常見的頂板結(jié)構(gòu)形式有：無梁樓蓋、雙次梁、十字梁、井字梁和大板結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟型可參考如下： 大柱網(wǎng) | 平時荷載 | 布置方案優(yōu)選順序 | 無梁樓蓋 | 雙次梁 | 十字梁 | 井字梁 | 大板 | 人防荷載 | 布置方案優(yōu)選順序 | 無梁樓蓋 | 雙次梁 | 大板 | 十字梁 | 井字梁 | 大小柱網(wǎng) | 平時荷載 | 布置方案優(yōu)選順序 | 無梁樓蓋 | 大板 | 單次梁 | 十字梁 | 井字梁 | 人防荷載 | 布置方案優(yōu)選順序 | 無梁樓蓋 | 大板 | 單次梁 | 十字梁 | 井字梁 | 小柱網(wǎng) | 平時荷載 | 布置方案優(yōu)選順序 量比 | 無梁樓蓋 | 大板 | 單次梁 | 十字梁 |
| 人防荷載 | 布置方案優(yōu)選順序 | 無梁樓蓋 | 大板 | 單次梁 | 十字梁 |
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（數(shù)據(jù)來源于綠地集團事業(yè)二部） ② 車庫的凈高。車庫的凈高影響基坑的開挖深度、降水深度和后期的使用；一般情況下車庫的高度=車庫凈高（2.2米） 梁高 設(shè)備風管高度 噴淋高度 橋架高度 預留100富余量?；蛘呖梢院喕癁椋噹旄叨?2.8~2.9米 梁高。一般情況下無梁樓蓋可以控制在3.5~3.6米，井字梁結(jié)構(gòu)可以控制在3.8~3.9米左右，有的優(yōu)化公司通過BIM的模擬，可以再降低10cm左右。
（圖片來源：恒大地產(chǎn)）
（圖片來源：中南地庫優(yōu)化設(shè)計指引） ③ 順應現(xiàn)狀地形。 地下車庫設(shè)計以滿足使用功能、實用率高、成本低為總設(shè)計原則。車庫的層數(shù)設(shè)計盡量減少對主體地下層數(shù)的影響，地庫停車后可直接由電梯回家，當主樓僅山墻一側(cè)有車庫時，須通過山墻一側(cè)直接入戶。 車庫方案應充分了解現(xiàn)有的自然地形及巖層埋置深度，通過豎向設(shè)計最大程度的減少工程挖填方量，巖層爆破量，降低土方造價。 ④ 其他。車庫覆土、基坑開挖、降水應與其他專業(yè)配合，專項論證后選擇較為經(jīng)濟合理的形式即可。 （三）車庫防火設(shè)計 車庫的防火設(shè)計主要是車庫的防火分區(qū)要求，車庫出入口數(shù)量、疏散樓梯數(shù)量、防排煙設(shè)計等。 ① 防火分區(qū)要求。車庫的防火設(shè)計主要是車庫的防火分區(qū)要求，車庫出入口數(shù)量、疏散樓梯數(shù)量、防排煙設(shè)計等。 地下車庫防火分區(qū)的劃分應考慮人防區(qū)域的影響，車庫防火分區(qū)應考慮接近最大防火分區(qū)的95%以上。 汽車庫防火分區(qū)的最大允許建筑面積 耐火等級 | 單層汽車庫 | 多層汽車庫、半地下汽車庫 | 地下汽車庫、高層汽車庫 | 一、二級 | 3000 | 2500 | 2000 | 三級 | 1000 | 不允許 | 不允許 |
備注：設(shè)置自動防火滅火系統(tǒng)的汽車庫，其每個防火分區(qū)的最大允許建筑面積不應大于上述表格規(guī)定數(shù)值的2.0倍。 【案例】防火分區(qū)盡量接近規(guī)范限制，減少防火構(gòu)造成本
② 車庫出入口數(shù)量。 車庫出入口的最小間距不應小于15m，并宜與基地內(nèi)部的道路相接通。機動車車庫出入口和車道數(shù)量應符合規(guī)范規(guī)定的下限，不應增加。
③ 車庫疏散樓梯數(shù)量。一般情況下，每一個防火分區(qū)應有一個獨立的疏散樓梯，一部樓梯可以借用主樓疏散，獨立疏散樓梯的設(shè)置應布置在邊角部位，減少對停車效率比較高區(qū)域的影響。
標準小型車位尺寸到底多大？2.40*5.30m? 2.40*5.10m?
對，也不全對；——要看停車方式! 沒錯，前面這組數(shù)據(jù)是基于應用最廣泛的垂直方向后退式停車,背靠墻還是背靠背的尺寸。其他情況另當別論，比如若是側(cè)邊停車的話長度要6.00m，前后一定要留足停車出車的尺寸。 車位尺寸實際是由車身距其他車身、墻、柱等構(gòu)件的距離，加上車身尺寸推算而來。國標要求，詳見《JGJ100-2015車庫建筑設(shè)計規(guī)范》表4.1.5。
如果覺得還不夠清晰，移步國標<05J927-1 汽車庫(坡道式)建筑構(gòu)造>，安排得明明白白。
未必，規(guī)范的取值是在滿足絕大部分使用需求的同時兼顧節(jié)約資源，如果項目有改善的”嫌疑”，建議考慮中大型轎車的停放，至少是考慮部分車位適當放大:
2.50*5.50m起步較為穩(wěn)妥?？煽紤]長短跨（約8.1*5.1m）甚至大柱網(wǎng)8.4*8.4m，這個錢，值得花。
當然，精細一點的話，可以對車位分級——根據(jù)產(chǎn)品定位及車位均價情況，酌情配置標準車位及超大車位。并在營銷交底時，詳細交代，營銷部做出價差，防范投訴風險。超大車位可考慮在非標準柱網(wǎng)處，如下圖中的橘色區(qū)域，若跨度過大可考慮兩車一跨。
曾經(jīng)近距離接觸過兩個項目，售價約是片區(qū)均價1.3倍左右，做了7.8寬的柱網(wǎng)，后來…
1.) 消火栓 尺寸約240*700mm。理想的消火栓布置位置優(yōu)先級，大概是下圖所示，切忌放在主駕門處：
2.) 車道處大扇人防門 目前大部分房企、設(shè)計單位均已注意人防門開啟處車位，對于常見的180度開啟的人防門（實際開啟角度達不到180，約為175度），寬度加寬500mm或者按微型車位銷售基本沒有什么風險。但還有兩點需要注意： a.) 對車道、其他房門的影響 真心建議天正門窗屬性中增加人防門開啟角度調(diào)節(jié)項，不然只能手動在平面里表達出來平時人防門平面狀態(tài)了，畢竟對于核查此類風險有很大幫助。
b.) 其他管線安裝構(gòu)件對人防門開啟的影響
3.) 單扇常閉人防門 非標準術(shù)語，系指位于兩防護單元之間的1m寬的人行常閉人防門，通常置于車尾，出墻尺寸約 180mm，也不會有太大風險；但仍建議做好售前提示。
4.) 柱子 此坑具有較高麻痹性，同樣，也具有較大殺傷力。 根據(jù)實際測量，常見家用轎車車門鉸鏈、車門開口后端線距車頭約1.30-2.30m，當柱子位于此處時，柱子會嚴重影響車門開啟。位于主駕門時，投訴風險更高。
不少設(shè)計人員有個習慣是標準柱跨排到頭，盡端不注意根據(jù)車位排布調(diào)整柱定位，或者出于便于車身入庫的考慮，柱子放置得過于靠后，就會導致柱子影響車門開啟，多見于三車位一組的方形柱網(wǎng)，當車庫進深較大時排著排著，就容易有柱子趕在此區(qū)域。 買到這種車位的業(yè)主，只能是....我斜~
或者.... 一猛子扎進去~
當然，最近越來越多的是....
5.) 人防超壓排氣活門 由于人防具有一定神秘性，此構(gòu)件在圖紙中最具有隱蔽性，少有關(guān)注。 根據(jù)實際測量，出墻尺寸約400mm，且安裝高度有高有低，建議進行專項梳理。
1.) 盡端車位 不少優(yōu)化公司、房企出于對單車位指標的控制，開始偏好盡端停車，我個人認為還是適可而止：首先，單車位指標的控制，最大的影響因素還是在于樓間距與車位模數(shù)的匹配程度、沿車庫長邊與車道走向關(guān)系等等，大部分情況下盡端停車與環(huán)線布車（轉(zhuǎn)角處死空間是布置機房的絕佳之處）相比差異甚微，且環(huán)線使用更方便。而盡端車位，實際使用時泊車難度極高，營銷時宜對其做折扣處理，貨值損失可否對沖單車位指標節(jié)省的成本，或需具體項目具體測算。除非規(guī)劃指標嚴苛，個人不建議采用。 下圖為某交付三年左右的小區(qū)，仍有盡端車位處于待售狀態(tài)
2.) 無障礙車位 據(jù)不全面考據(jù)，不少城市對無障礙車位是否可辦理產(chǎn)權(quán)沒有明確說法，有些城市認為其是規(guī)劃配套設(shè)施，應屬于業(yè)主共有不應出讓產(chǎn)權(quán)，如按產(chǎn)權(quán)車位銷售極易引發(fā)投訴。 但個人倒是覺得，規(guī)劃配套設(shè)施不能簡單等同于共有設(shè)施，配套設(shè)施僅是規(guī)劃方面強制要求開發(fā)商建設(shè)的業(yè)態(tài)，根本目的是出于居民生活需要，比如配套商業(yè)的設(shè)立是為了居民生活服務(wù)，但仍然是產(chǎn)權(quán)清晰的商品房。同樣道理，對于產(chǎn)權(quán)車位，本著誰投資誰受益的原則，物權(quán)法也明確允許地下車位出售，不可售的僅是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 遙想當年，在設(shè)計院時我還把無障礙車位的尺寸當作優(yōu)勢，想給當時的甲方爸爸創(chuàng)造點溢價，特意多畫了幾個。。。好羞愧~~ 關(guān)于車庫設(shè)計那些事兒，今天先聊到這里。 市場下行，苦練內(nèi)功愈發(fā)重要； 降本無罪，但要注意風險控制。 各位，且行且珍惜吧~
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