原創(chuàng)： 黃海濱

輸出是最好的學(xué)習(xí)方式—筆者

前言：大多數(shù)時(shí)候，車庫利潤較低，且單方成本指標(biāo)相對(duì)地上較高。所以車庫停車效率的管控對(duì)于項(xiàng)目成本的影響以及對(duì)利潤的影響至關(guān)重要；

一.面積相差1m2，貨值相差幾百萬

正常情況，地庫單車位面積指標(biāo)一般處于30m2/車位-35m2/車位，普通二層地庫建安成本約2500元/m2，如果車庫售價(jià)按照10萬元/車位計(jì)算；

第一種情況：車庫面積一定，停車效率對(duì)車庫貨值的影響；

假設(shè)車庫面積5萬平方米，當(dāng)單車位面積指標(biāo)為34m2/車位和33m2/車位時(shí)，對(duì)貨值的影響如下：

第二種情況，車庫數(shù)量一定，停車效率對(duì)地庫成本的影響如下：

假設(shè)車庫數(shù)量為1500個(gè)車位，當(dāng)單車位面積指標(biāo)為34m2/車位和33m2/車位時(shí)，成本的影響如下：

從以上AB兩種情況得知，停車效率的高低對(duì)成本管控及車庫貨值影響較大，正常同一個(gè)項(xiàng)目，不同設(shè)計(jì)院出品，不同設(shè)計(jì)師把關(guān)，停車效率差一個(gè)平方米很正常。

從以上分析得知，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目（約15萬平方米），單車位面積指標(biāo)變化1m2，影響貨值約450萬元，影響成本約375萬元。

二.我們不一樣：你與我的停車效率口徑不一樣

停車效率的定義：停車效率簡單而言就是單車位的面積。

但是面積的口徑如何，不同房企有不同的口徑，不同的人有不同的理解。下面對(duì)不同停車效率的計(jì)算方式進(jìn)行闡述和說明：

一是、按照 “人防車庫”和“非人防車庫”進(jìn)行區(qū)分停車效率，代表房企：碧桂園

人防車庫停車效率指標(biāo)=人防地庫建筑面積/人防車位數(shù)量

非人防車庫停車效率指標(biāo)=非人防地庫建筑面積/非人防車位數(shù)量

為什么要將“人防車位”和“非人防車位”的停車效率指標(biāo)進(jìn)行區(qū)分呢？因?yàn)橐话闱闆r下，人防地庫相比非人防地庫，多了很多人防口部，人防通道，人防設(shè)備用房等，導(dǎo)致人防車庫停車效率指標(biāo)相對(duì)偏高；

二是、按照“純地庫”和“地庫全面積”進(jìn)行區(qū)分停車效率，代表房企：中梁地產(chǎn)

純地庫部分停車效率指標(biāo)=純地庫區(qū)域車庫面積/地庫車位總數(shù)

備注：純地庫區(qū)域車庫面積：含停車區(qū)域，含塔樓下可停車部分；

地庫全面積停車效率指標(biāo)=地庫總建筑面積/地庫車位總數(shù)

備注：地庫總建筑面積，為報(bào)規(guī)劃的地庫總建筑面積，包含：純地庫區(qū)域車庫面積、塔樓投影面積，塔樓區(qū)域不能布置車位的面積等；

三是、按照“車庫+坡道”和“車庫+塔樓+設(shè)備+坡道”進(jìn)行區(qū)分停車效率，代表房企：陽光城

“車庫+坡道”停車效率指標(biāo)=（純地庫面積+坡道面積）/地庫車位總數(shù)

“車庫+塔樓+設(shè)備+坡道”停車效率指標(biāo)=(車庫面積+塔樓面積+設(shè)備面積+坡道面積)/地庫車位總數(shù)

但是很多特殊情況需要進(jìn)行備注:

A.非機(jī)動(dòng)車位：建議不要將非機(jī)動(dòng)車位的面積納入停車效率計(jì)算的范疇，因?yàn)橛行┑貐^(qū)有要求，有些地區(qū)無要求，這樣難以做到集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)一平衡。

B.地下物業(yè)用房：在某些地區(qū)，為了節(jié)約成本，部分物業(yè)用房放在地庫，建議不要將物業(yè)用房的面積納入停車效率的計(jì)算范疇，本來是成本優(yōu)化的措施，如果納入會(huì)導(dǎo)致停車效率指標(biāo)偏高。

C.別墅贈(zèng)送地庫：很多地方的別墅或者疊墅第一層都是與地庫連通，地庫面積作為贈(zèng)送，無產(chǎn)權(quán)，但是有使用權(quán)，那么此時(shí)需要區(qū)別對(duì)待。

如果地庫贈(zèng)送能夠給產(chǎn)品帶來較大的溢價(jià)空間或者大大加快去化速度，則可以不計(jì)入停車效率計(jì)算范疇，但是需要附上贈(zèng)送該部分成本增加與帶來的溢價(jià)空間的測(cè)算報(bào)告。

如果地庫贈(zèng)送不能給產(chǎn)品帶來明顯的溢價(jià)空間，則建議將贈(zèng)送部分納入停車效率計(jì)算范疇，如果在停車效率限額指標(biāo)范疇之內(nèi)，可以由區(qū)域公司做決定是否贈(zèng)送。如果超出停車效率限額指標(biāo)，則務(wù)必進(jìn)行優(yōu)化。

D.機(jī)械車位：項(xiàng)目如果設(shè)有機(jī)械車位，則建議將機(jī)械車位納入停車效率指標(biāo)的計(jì)算范疇，可以降低單車位的面積指標(biāo)。

住宅項(xiàng)目設(shè)置機(jī)械車位一般是成本優(yōu)化措施，且存在下列情況，可以考慮做機(jī)械車位：

一是在現(xiàn)有的地庫層數(shù)不能滿足停車位總數(shù)量的情況下，且缺口不大的情況下，采用機(jī)械車位進(jìn)行補(bǔ)足，避免增加地庫層數(shù)，增加成本。

二是因?yàn)橐话闱闆r設(shè)置機(jī)械車位是為了在現(xiàn)有地庫層數(shù)不能滿足停車總數(shù)量的情況下，且缺口不大的情況下，采用機(jī)械車位進(jìn)行補(bǔ)足，是一種成本優(yōu)化的措施。

三、限額設(shè)計(jì)：單車位面積指標(biāo)不允許超標(biāo)，超標(biāo)請(qǐng)給我個(gè)解釋

某標(biāo)桿房企2016年在停車效率實(shí)行限額設(shè)計(jì)之前對(duì)全國所有區(qū)域的不同階段的停車效率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果如下：

從以上數(shù)據(jù)可以清晰的看出一下幾個(gè)現(xiàn)象：

A、各個(gè)區(qū)域之間停車效率管控水平差距較大：最高和最低相差巨大，部分區(qū)域停車效率管控水平優(yōu)秀，部分區(qū)域停車效率基本失控。可以說停車效率對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營和成本管控水平有巨大的挖掘空間；

B、投資版測(cè)算、方案版、施工圖版，三個(gè)版本的停車效率指標(biāo)偏差較大：能夠明顯的反應(yīng)出在做強(qiáng)排方案的時(shí)候，停車效率指標(biāo)使用不合理。單車位面積指標(biāo)預(yù)估過高，導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加，投資測(cè)算利潤下降，有可能在拿地的時(shí)候不具有競(jìng)爭(zhēng)力。單車位面積指標(biāo)預(yù)估過低，導(dǎo)致，如果后期實(shí)際無法落實(shí)，則導(dǎo)致后期無法實(shí)現(xiàn)投資版的預(yù)期凈利潤。

該項(xiàng)指標(biāo)從放任階段—成本關(guān)注此項(xiàng)指標(biāo)—進(jìn)行限額設(shè)計(jì)—持續(xù)不斷優(yōu)化，該公司停車效率指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)降低，效果明顯；

停車效率實(shí)行限額設(shè)計(jì)以后，全國的新項(xiàng)目停車效率平均指標(biāo)基本回歸正常。但是限額設(shè)計(jì)只有一個(gè)平均值，對(duì)于單個(gè)的項(xiàng)目，在滿足限額設(shè)計(jì)條件下，還可以進(jìn)行持續(xù)的優(yōu)化；

所以在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段停車效率的指標(biāo)管控要注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：

投資測(cè)算階段：合理預(yù)估單車位面積指標(biāo)，使得投資測(cè)算中的地庫面積合理偏低，且可實(shí)現(xiàn)；

總圖方案階段：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，正常情況要求單車位面積指標(biāo)低于投資測(cè)算階段，且低于公司的停車效率限額指標(biāo)；

施工圖階段：車位排布在總圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行深化和優(yōu)化；

停車劃線階段：讓專業(yè)停車劃線單位介入此工程進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，此階段為停車效率指標(biāo)真正的落地階段。

四、優(yōu)化從車庫輪廓線開始

在公司實(shí)行限額設(shè)計(jì)的情況下，公司的單車位面積指標(biāo)基本上可以達(dá)到正常水平，但是要達(dá)到一個(gè)優(yōu)秀的狀態(tài)，則需要繼續(xù)持續(xù)的優(yōu)化。本節(jié)闡述持續(xù)優(yōu)化的第一個(gè)方向：車庫輪廓線的優(yōu)化；

優(yōu)化原則：正常情況車庫輪廓線越方正，停車效率就越高，單車位面積指標(biāo)就越小；

案例一、地庫輪廓的方正對(duì)單車位面積指標(biāo)的影響

項(xiàng)目一和二為緊挨的兩個(gè)地塊，且地塊都很方正。

項(xiàng)目一在地庫設(shè)計(jì)時(shí)，公司還沒有限額設(shè)計(jì)的要求，可見地庫輪廓線非常不規(guī)則，單車位面積指標(biāo)為34m2/車位。

項(xiàng)目二為公司實(shí)行限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，且成本介入總圖方案設(shè)計(jì)階段后，要求地庫盡量按照方正來設(shè)計(jì)，項(xiàng)目二的單車位面積指標(biāo)為28.8m2/車位；

盡管兩個(gè)地塊的總圖有所不同，但是同此案例可以看出，地庫輪廓線的方正對(duì)停車效率指標(biāo)的影響較大；

案例二、最大化利用轉(zhuǎn)角空間

如果輪廓線不可避免出現(xiàn)不方正的情況，則盡量避免轉(zhuǎn)角處出現(xiàn)不可利用的面積。如果出現(xiàn)不可利用的面積部分，則想辦法修改輪廓線用于排布車位或者該部分空間改做其他用途；

案例三、地庫面積不變，輪廓線進(jìn)行加減法的調(diào)整

圖一：由于主樓地下剪力墻位置無法布置車位，排除在地下室面積之外，減少了地下室面積；

圖二：將地下室輪廓線進(jìn)行拉直后，增加6個(gè)車位，貨值增加60萬元。

五、車位排布：你不可忽略的事情

車位排布的四大黃金法則：

車位排布黃金法則一：車道沿兩邊停車，沿長邊布置車道，垂直長邊布置停車，盡量不出現(xiàn)水平或者斜向停車。

車位排布黃金法則二：合理使用微型車位，對(duì)不能布置標(biāo)準(zhǔn)車位的地方，嘗試布置微型車位；

車位排布黃金法則三：盡量不要出現(xiàn)靠墻邊平行布置車位，車道靠墻邊行走

車位排布黃金法則四：設(shè)備用房盡量不要布置在車道兩側(cè)，盡量布置在塔樓下不能布置車位的位置，因?yàn)檐嚨纼蓚?cè)是排布車位的黃金位置。

車位排布優(yōu)化的典型案例：

車位排布優(yōu)化案例一：墻體移動(dòng)100mm，三個(gè)微型車位變?yōu)槿齻€(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位

優(yōu)化前方案：墻體位于結(jié)構(gòu)柱中間，上面下面均為三個(gè)微型車位；

優(yōu)化后方案：相比優(yōu)化前方案墻體下移100mm，適當(dāng)加大車位面積，上面修改成了三個(gè)正常車位，收益增加。

車位排布優(yōu)化案例二：柱子尺寸調(diào)整，六個(gè)微型車位變?yōu)榱鶄€(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位

優(yōu)化前方案：地下室所有結(jié)構(gòu)柱都采用500mm*500mm，因?yàn)椴季窒拗茖?dǎo)致有6個(gè)車位只能排布成微型車位；

優(yōu)化后方案：將微型車位兩排的結(jié)構(gòu)柱由500mm*500mm更改成400mm*600mm，微型車位變正常車位

備注：柱子截面尺寸變化需要重新進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算。

車位排布優(yōu)化案例三：對(duì)背靠背標(biāo)準(zhǔn)車位規(guī)范尺寸的理解有所偏差

實(shí)際案例矛盾：不同項(xiàng)目，出現(xiàn)兩種背靠背標(biāo)準(zhǔn)車位設(shè)計(jì)尺寸，原因何在？？？

主要原因之一：當(dāng)?shù)匾?guī)范對(duì)標(biāo)準(zhǔn)車位尺寸有明文規(guī)定；

主要原因之二：設(shè)計(jì)師對(duì)于規(guī)范的理解有誤，設(shè)計(jì)時(shí)按照頭腦中常規(guī)經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行設(shè)計(jì)，而不是依據(jù)規(guī)范；

接下來，我們對(duì)車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行解讀：

如果是背靠背的車位：根據(jù)車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ100-2015，按垂直停車考慮:

1、小型車尺寸為：4.8米*1.8米

2、對(duì)于背靠背小型車位：橫向凈距0.6米，縱向凈距0.5米

則小型車位尺寸為（4.8+0.5/2）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.05米 *2.4米，根據(jù)規(guī)范此時(shí)背靠背的標(biāo)準(zhǔn)車位最小尺寸應(yīng)為5.05*2.4米，但在做這種標(biāo)準(zhǔn)車位的時(shí)候，需要事先跟規(guī)劃部門溝通，是否存在當(dāng)?shù)匾?guī)范高于行業(yè)規(guī)范的情況。

標(biāo)準(zhǔn)車位5.04*2.4米，相比5.3*2.4米，一個(gè)車位面積減少：（5.3-5.05）*2.4=0.6m2

示意圖如下：

總結(jié)

成本對(duì)于停車效率的管控：

第一要：清楚停車效率計(jì)算口徑；

第二要：一定要對(duì)停車效率實(shí)行限額設(shè)計(jì)；

第三要：項(xiàng)目不同階段，管控的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有不同；

第四要：以上三點(diǎn)的基礎(chǔ)上，停車效率要進(jìn)行持續(xù)性的優(yōu)化；