| 筧橋，留給城東自住

文丨陳琪棟

10月13日，新希望以溢價封頂+自持2%競得九喬數(shù)字商貿城地塊，繼長粼府后在豐收湖板塊又落下一子。

同樣的操作，也發(fā)生在豐收湖往西一點的筧橋板塊。9月下旬，綠城合景·春來曉園才剛剛首開，月末的時候綠城就以近30億總價拿下筧橋單元地塊。

我們知道，當一個房企在同一板塊持續(xù)加倉，往往是出于對板塊未來發(fā)展的信心。上回，我們說了豐收湖板塊，點擊查看「2019的艮北，2020的豐收湖，杭州樓市超級備胎迎來高光」。

今天，重點來聊聊筧橋板塊。

先說觀點，雖然與艮北差不多限價，但筧橋沒有那么多利好，邊上也沒有那么多熱點區(qū)域引流，筧橋不溫不火。然而，鑒于城東新城也已經(jīng)接近尾聲，自住者氛圍濃厚的筧橋是城東新城的天然接班人。

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自住筧橋，更是城東新城的備胎

筧橋板塊位于杭州城東區(qū)域，與城東新城僅隔一條德勝快速路。地圖上看，筧橋距離杭州東站直線距離約2公里，距離新老城市中心「武林廣場、錢江新城」直線距離均為約7公里。

得益于不錯的地理位置，板塊的限價水平鎖定在了4.08萬/㎡，處于整個杭州房價的中上水平。這個價格和城東新城比，存在著5000-6000元/㎡的價差，看上去性價比較高。

事實上，這個定價只能說「中規(guī)中矩」，要不是綠城等品牌房企的盤，恐怕購房者的接受程度不會太高。

和筧橋限價相似的艮北，處在江河匯和錢江新城2.0之間的區(qū)域，直通錢塘江南岸，而筧橋連接城東新城和機場，孰強孰弱，一目了然。

雖然今年年初艮北限價上升至4.24萬/㎡，但也只比筧橋高了1600元/㎡，價格的差距不明顯。另一方面，筧橋北面的丁橋和華豐兩大板塊，距離市中心稍遠一些，但3萬/㎡出頭的價格對剛需群體更加友好，基本不存在競爭關系。

二手房方面，倒掛空間也并不明顯。貝殼找房平臺上，去年交付的新房融創(chuàng)玖璋臺二手房掛牌價4.3萬-5.5萬/㎡不等，最近幾套成交的房源均價大概4.2-4.4萬/㎡之間，由于不滿兩年，還需考慮營業(yè)稅的成本。

這樣看下來，筧橋板塊內的項目還是走「首改路線」比較合適。而且就目前的情況看，筧橋板塊內的投資客不多，改善居住的純粹性更高。

而這也正是城東新城此前的標簽。

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現(xiàn)實筧橋，斷斷續(xù)續(xù)的開發(fā)歷程

筧橋板塊發(fā)展緩慢，不成規(guī)模體系，主要有幾方面的原因。

一，筧橋機場在城東的版圖上「扣了一個洞」，再加上北面德勝高架、東面杭甬高速、西面滬杭鐵路的圍合，筧橋所處地域空間相對封閉，與其他板塊的聯(lián)系性不強。例如從筧橋往丁橋去，主要通過的城市干道僅同協(xié)路、機場路兩條。

二，由于機場的特殊性，筧橋的規(guī)劃設計無法大刀闊斧展開。從最近的一次筧橋規(guī)劃修編（2017年）中，可以看出機場周邊還有大量的村莊建設用地和安保用地，規(guī)劃郊野、生態(tài)公園，比較單薄，而住宅用地集中在德勝快速路以北沿線，數(shù)量不多。

△筧橋單元規(guī)劃，圖源杭州市規(guī)劃局

三，城市界面差，商業(yè)短板明顯。筧橋同協(xié)路由北往南，馬路兩側分布著商品房、農民房、廠房，「城鄉(xiāng)結合部」特征明顯，而且機場附近建筑限高，整個板塊的天際線都不高；另一方面，目前板塊內沒有大型商業(yè)配套落地，除了依靠物美超市、浙商國際中心外，商業(yè)基本得「蹭」周邊城東新城。

四，回顧筧橋的房產史，是一個斷斷續(xù)續(xù)的過程。最近十年中，2009年—2010年，萬科、濱江兩大開發(fā)商進入板塊，各自打造了金色黎明、草莊、公園大道，由于當時的樓市處于橫盤期，項目之間競爭激烈，不乏靠降價來吸引客群。

2016年，融創(chuàng)進入筧橋，帶來了玖樟臺項目，高層均價約3.35萬/㎡。彼時的融創(chuàng)還尚未形成強大的品牌背書，但那段時間正處于杭州樓市爆發(fā)期，玖樟臺不到一年就售罄了。

2018年，龍湖在筧橋拿地，和大家&九龍倉共同打造了璟宸府，精裝高層單價3.8萬/㎡起，目前還有170㎡疊墅在售，毛坯均價4.98萬/㎡。

這三個時期間隔較長，要么是行情遇冷時房企間的貼身肉搏，要么是一個項目單軍作戰(zhàn)，因此，筧橋板塊還沒有被大家所熟知。

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大戶筧橋，最容易搖的綠城盤

當然，筧橋板塊近年來還是迎來諸多利好，發(fā)展的進度清晰可見。

商業(yè)方面，下半年筧橋板塊計劃出讓一宗TOD地塊，體量15.8萬方，屆時能緩解目前區(qū)域內商業(yè)不足的現(xiàn)狀。

△地塊示意圖，圖源浙報地產研究院

交通方面，地鐵4號線二期（在建）北延中，在筧橋區(qū)域設有筧新路、機場路站。教育配套上，筧橋板塊將新建一所48班中學、一所36班小學、一所90班九年一貫制學校、6所幼兒園。產業(yè)上，阿里電競園的選址落在筧橋，總建筑面積約10萬方，總投資10億元，為產業(yè)增添活力。

去年開始，筧橋板塊的供應加大，迎來一波品牌房企的入駐。2019年，甘肅建投、金隅、綠城進駐筧橋，2020年1月合景加入行列，9月綠城加倉筧橋。

這波房產的開發(fā)的熱潮，對筧橋板塊的能量、知名度提升來說，是一個良好的開端。

△筧橋地塊項目位置示意圖，僅供參考

到目前為止，板塊內共有6個項目，分別為百酈玲瓏府、金隅·森臨瀾府、金隅·春棠瀾府、綠城合景·春來曉園、合景泰富·攬月臻翠府、綠城筧橋單元地塊項目。

△春來曉園效果圖

綠城合景·春來曉園，建筑面積約12.9萬方，為區(qū)域內體量最大的項目，2.0的容積率能提供更多的公共空間、景觀空間，提高了居住的舒適度，而且還有綠城的品牌效應加持，預計未來二手房溢價程度更高。

不過劣勢在于，靠近德勝快速路、滬杭鐵路，有一定的噪音污染。春來曉園于9月已經(jīng)首開，570套高層房源一次推完，共1185戶家庭報名，中簽率48.1%，下次加推預計在11月。

△森臨瀾府效果圖

即將首開金隅·森臨瀾府，容積率同樣為2.0，體量約8.3萬方。北面規(guī)劃有9000畝郊野公園，南面則靠近德勝快速路，也與城東新城的配套距離也相對近一些，例如距離地鐵4號線（在建）明石路站約580米直線距離，距離王府井接手的港龍城約1.6公里直線距離。

另外，開發(fā)商金隅之前還打造了學府、都會森林兩個樓盤，二手房市場上的價格和口碑都還不錯。森臨瀾府，預計10月中旬取得預售證，加推192套建面99-139㎡高層和洋房房源。

△百酈玲瓏府效果圖

百酈玲瓏府，位于森臨瀾府旁，兩者區(qū)位配套基本一致。小區(qū)為「高低配」規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合為3幢6F疊墅+4幢6-7F洋房+6幢16F小高層（含一幢公租房），共657套房源。

值得一提的是，項目整體毛坯交付，為業(yè)主提供了更高的自由度，項目預計10月月底領證。

△攬月臻翠府效果圖

合景泰富·攬月臻翠府，毗鄰地鐵4號線（在建）筧新路站，項目雖然體量不大，但亮點在于自帶30%的商業(yè)部分，而且東邊就是計劃出讓15.8萬方TOD地塊，一定程度上彌補了筧橋板塊商業(yè)薄弱的劣勢。

攬月臻翠府預計10月首開，首開樓幢多層1、4#和高層7#，共122套房源，戶型建面約105-139㎡。