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如果說過去的20年是房地產經濟，那么未來的時代一定是產業(yè)的時代，而且是新興產業(yè)的時代。 ?? 撰文 | 陶謙 ? 《地盤》特邀撰稿人 近年來，大鄭州像是被裝上了高速馬達，開始突飛猛進的發(fā)展。城市框架越來越大、市政道路越來越寬、鐵路路網更加通達，國家中心城市、國家大數據綜合試驗區(qū)等國家級政策屢屢青睞。 很顯然，作為中部最有前景的城市之一，鄭州也成功吸引了新華三、浪潮、啟明星辰等一大批智慧型產業(yè)企業(yè)落戶。大力推動新興產業(yè)、智慧產業(yè)發(fā)展，成為了鄭州智慧城市、國家中心城市建設的重點工程之一。從去年12月份鄭州市推出新型產業(yè)用地（M0）的試點新政，到今年M0新政首個試點園區(qū)落定鄭州天健湖大數據產業(yè)園，標志著鄭州市在大力推進產業(yè)轉型升級方面更進一步。這也意味著鄭州產業(yè)地產將從原來的粗放型租售，向更加精細化的園區(qū)運營轉變，園區(qū)和產業(yè)的關系也將從割裂轉變?yōu)楣采矘s。 1 進軍產業(yè)園區(qū) 傳統房企的出路or挑戰(zhàn)？ ▽ 與我國大多數城市一樣，鄭州前些年經濟的發(fā)展，房地產算得上功不可沒。對開發(fā)商而言，好政策、好市場就意味著好的發(fā)展。 而隨著近兩年國家“去房地產化”的決心，限購、限貸、限價、限售政策的出臺，房地產融資渠道的持續(xù)收緊，高庫存率、低利潤率成為住宅領域的新常態(tài)，房企的黃金時代一去不返。
?融資收緊對房企會有深遠影響 轉型升級、拓寬產品線……多元化發(fā)展已漸漸成為具有前瞻意識的房企一致的舉動。房企跨界轉型愈演愈烈，中國的房地產企業(yè)，不在轉型中崛起，就在傳統中消亡。
隨著我國“產業(yè)興國”、“數字中國”等戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施，產業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運營，逐漸開始吸引傳統開發(fā)商，萬科、綠地、萬通、富力、碧桂園等眾多房企紛紛成立了專職部門，涉足這一領域。很顯然，產業(yè)園區(qū)讓傳統房企看到了企業(yè)發(fā)展的新出路。
?產業(yè)園進入快速發(fā)展期 從面向普通大眾的住宅銷售，轉向面向企業(yè)層面的產業(yè)服務，對傳統房地產而言是不小的挑戰(zhàn)，考驗的是運營商的園區(qū)運營服務水平。尤其是未來產業(yè)園形態(tài)通常為近郊型或遠郊型的產城融合開發(fā)項目，運作難度更遠超傳統住宅地產和商業(yè)地產。 2 從工業(yè)園區(qū)到賦能平臺 產業(yè)園不斷更新換代 ▽ 為什么說傳統房企進軍產業(yè)園領域成功未可知呢？ 產業(yè)園區(qū)作為我國經濟創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，其核心特征和經營模式都在不斷的演進。從改革開放初期的蛇口工業(yè)區(qū)到現在產業(yè)園區(qū)4.0，產業(yè)園區(qū)經歷了多次演化，運營模式不斷更新，不同的產業(yè)園區(qū)模式各異。
?產業(yè)園已成為經濟發(fā)展重要載體 園區(qū)1.0時代，主要是標準廠房的開發(fā)，通過廠房租賃、廠房出售、廠房定制等形式，為企業(yè)提供生產廠房供應，屬于典型“租售模式”，此時園區(qū)服務僅停留在物業(yè)管理、園區(qū)安防、衛(wèi)生、停車等最基本服務。進入到園區(qū)2.0時代，園區(qū)開始為企業(yè)提供一系列基本服務，包括企業(yè)的行政手續(xù)代辦、園區(qū)招聘會、企業(yè)的專業(yè)咨詢服務等。而在園區(qū)3.0時代，運營商們開始關注企業(yè)的成長，涉足銷售服務、采購服務、研發(fā)服務、品牌服務、融資服務等增值服務，助力企業(yè)降低經營成本，提高利潤空間。
?產業(yè)園迭代進程 到了園區(qū)4.0時代，園區(qū)運營主體“以時間換空間”來“賭未來”，介入入駐企業(yè)實體經營，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權投資、公共平臺，與企業(yè)共同成長，建立全產業(yè)鏈的服務收益模式；注重商業(yè)配套設施的建設，餐飲、酒店、公寓等商業(yè)業(yè)態(tài)在園區(qū)逐漸落地。產業(yè)園區(qū)進入存量運營的時代，園區(qū)運營商唯有深耕產業(yè)，精細運營才能博得一番天地。 3 “無運營不園區(qū)” 產業(yè)園進入“運營為王”的時代 ▽ 在園區(qū)4.0時代，產業(yè)園已然進入“運營為王”的時代。所以，對于產業(yè)園區(qū)的建設運營商來說，房企開發(fā)商“拿地-建房-銷售”的套路，不再適用于產業(yè)園區(qū)，開發(fā)商們必須要摒棄傳統思維，將自己置身于行業(yè)新手的定位上，潛心學習，在摸索中創(chuàng)新，探索出符合自身園區(qū)特色的建設運營之路，并實現復制。 
?產業(yè)園區(qū)運營為王 產業(yè)園區(qū)的本質和使命是發(fā)展產業(yè)。近年來，政府在和企業(yè)談項目時，不再只關心規(guī)劃和愿景，更要求有實實在在的產業(yè)導入和全生命周期的園區(qū)運營能力。
園區(qū)運營并不就等于園區(qū)服務，不是簡單的物業(yè)服務或者提供代辦工商稅務登記、提供一個APP就能稱為園區(qū)運營。運營服務的核心是對園區(qū)產業(yè)價值、空間價值和服務產品的管理。目前，我國產業(yè)向戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)力，傳統的園區(qū)服務配套市場已經不再滿足他們的需求，產業(yè)客戶的價值需求除了最基本的載體和物業(yè)服務需求，更為真實的需求是經營訴求、管理效率訴求、低成本的融資訴求等更為貼合企業(yè)發(fā)展的需求。因而，園區(qū)運營商要做的便是成為園區(qū)企業(yè)的事業(yè)合伙人，對園區(qū)所有企業(yè)經營狀況充分了解，熟知它的營運和上游需求、核心競爭力和產品的市場方向，助推企業(yè)成長。另一方面，圍繞園區(qū)產業(yè)，將產業(yè)鏈做長、生態(tài)圈做廣，全方位融入產業(yè)發(fā)展之中。
?產業(yè)園運營發(fā)展創(chuàng)造最大化價值 所謂園區(qū)運營，實際上貫穿園區(qū)發(fā)展的全生命周期，實現從投資選址、規(guī)劃定位、產品設計、建設施工、招商推廣、運營服務的全程管理和控制；始終圍繞產業(yè)，以產業(yè)集聚、產業(yè)生態(tài)的打造為終極目標。不僅要為入駐企業(yè)提供空間服務，更要在企業(yè)發(fā)展的各個時間段充當合伙人，與入駐企業(yè)共成長；同時為政府導入產業(yè)、產生稅收、引進高端人才，實現地方經濟的可持續(xù)發(fā)展。
?園區(qū)運營細化服務是關鍵 最后，園區(qū)運營商通過提供物理載體，構建含運營、管理、金融、資源、服務、孵化、引導等要素的平臺或生態(tài)圈，搭建高效科學的運營體系，全方位、多層次的運營，真正將園區(qū)做大做強。 4 探索產業(yè)園區(qū) 運營的成功模式 ▽ 產業(yè)園區(qū)的運營發(fā)展是長期且復雜的過程，招商過程中產業(yè)引入如何監(jiān)管才能確保不偏離預定軌道？建設運營過程中資金鏈如何保證持續(xù)流通？運營服務各個職能部門如何有效對接和運作才能實現服務效率最大化？如何服務企業(yè)經營過程中的融資需求？ 
?產業(yè)運營戰(zhàn)略疊加發(fā)展是主流 這些僅憑運營商一家之力很難保證周全，因而強強聯合的園區(qū)經營模式，成為許多成功產業(yè)園運營商的思路。
鄭州天健湖大數據產業(yè)園作為鄭州市M0新政的落地試點，不僅僅是一個以“產業(yè)和運營”為核心的產業(yè)園區(qū)，更承擔著各大產業(yè)園區(qū)的榜樣和表率責任，天健湖大數據產業(yè)園的成功，實際上也是鄭州市M0新政成功的實力作證。為了保證天健湖大數據產業(yè)園建設運營的成功，鄭州市政府和高新區(qū)政府兩級政府平臺共同發(fā)力，聯合成立鄭州天健湖大數據產業(yè)園發(fā)展有限公司，搭建“運營服務+產業(yè)基金+政企合作”的經營模式，確保園區(qū)建設成為真正為企業(yè)發(fā)展賦能的賦能型平臺。
?鄭州控股主導是強有力保證 在產品打造方面，鄭州天健湖大數據產業(yè)園充分發(fā)揮M0宗地特性，除了規(guī)劃企業(yè)總部、高層辦公等辦公型產品之外，增加人才公寓、星級酒店、配套商業(yè)等豐富業(yè)態(tài)，解決企業(yè)辦公、研發(fā)，員工居住、生活等需求。在園區(qū)運營方面，天健湖產業(yè)園制定以“產業(yè)為本，運營為魂”為核心經營理念，搭建完善的運營服務體系，圍繞3+6+N的產業(yè)生態(tài)系統導入大數據企業(yè)及相關企業(yè)，構建起產業(yè)鏈、服務鏈、配套鏈三鏈合一的大數據產業(yè)生態(tài)圈，強力賦能企業(yè)發(fā)展。
同樣的，市區(qū)兩級平臺公司也給予了產業(yè)園硬核助力。高新區(qū)政府平臺公司——鄭州高新投資控股集團有限公司，作為政府直接對外的平臺公司，為園區(qū)緊密撬動政府政策和優(yōu)秀資源；鄭州市國有投資平臺——鄭州投資控股有限公司則通過優(yōu)秀的產業(yè)運營模式、產業(yè)引導基金等，為園區(qū)產業(yè)導入、投融資、技術提供有利支持。
?天健湖大數據產業(yè)園鳥瞰圖 鄭州控股搭建“科技園區(qū)建設運營+高端企業(yè)導入+產業(yè)金融服務+上市平臺搭建+產業(yè)集群聚集”的產業(yè)培育模式，產業(yè)園區(qū)布局全國，實現全國優(yōu)質產業(yè)資源聯動；控股公司聯合香港固高科技成立固高（鄭州）產業(yè)研究院，攜手同濟大學、中國恒天成立高端裝備研究院，公司內部成立產業(yè)發(fā)展研究中心，為產業(yè)創(chuàng)新和企業(yè)技術創(chuàng)新服務。
在產業(yè)金融方面，控股公司圍繞產業(yè)金融服務需求，以鄭州國家中心城市產業(yè)發(fā)展千億基金為支撐，通過基金定投、融資擔保兩條主線，打造產業(yè)發(fā)展的金融整體解決方案：成立產業(yè)發(fā)展引導基金公司，與光大實業(yè)、光大控股等大型資本運營機構強強合作，設立專項子基金，為產業(yè)發(fā)展提供資金保障；以擔保公司為載體，向各類中小企業(yè)及重大項目提供融資擔保服務，解決中小企業(yè)融資難題。天健湖產業(yè)園在國有運營商的支持下，構建起良性發(fā)展的產業(yè)生態(tài)圈，切實解決企業(yè)經營發(fā)展過程中的市場、資金、經營管理等諸多問題，成為國家大數據綜合試驗區(qū)中部集聚區(qū)，為河南的大數據產業(yè)園發(fā)展起到模范帶頭作用。
?高新區(qū)整體規(guī)劃圖 產業(yè)發(fā)展是長期的過程，唯有以運營為核心的產業(yè)園區(qū)才能服務好產業(yè)，國有平臺背書的產業(yè)園區(qū)，打造全生命周期運營和產業(yè)生態(tài)圈，為產業(yè)企業(yè)創(chuàng)造最大化價值，實現園區(qū)和產業(yè)的長效發(fā)展。
如果說過去的20年是房地產經濟，那么未來的時代一定是產業(yè)的時代，而且是新興產業(yè)的時代。國家通過去房地產化將各方面資源聚集并重新配置，重振我國產業(yè)。
?產業(yè)支撐高新區(qū)快速發(fā)展 我們有理由相信，在以運營為核心的產業(yè)園區(qū)助力下，我國產業(yè)將迎來飛速發(fā)展時代，傳統產業(yè)更將與大數據、互聯網、云計算、人工智能等新興產業(yè)融合發(fā)展，成為中國騰飛世界的經濟產業(yè)支柱！
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