導語：十年前，房企就提出多元化轉型。隨著產業(yè)地產的熱度提升，從“房地產開發(fā)商”轉型為“城市運營商”成為多數房企的選擇。

業(yè)內常言：做住宅的是高中生，做商業(yè)地產的是大學生，做產業(yè)地產的是研究生。搶占高段位的產業(yè)地產的蛋糕是不容易的，從實際情況看，有成功項目如星河world、碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)，也有失敗項目如萬科美銘科技園。

目前，產業(yè)地產目前是紅海也是藍海。紅海是因為有太多的傳統(tǒng)地產商、實業(yè)企業(yè)轉入產業(yè)地產領域。藍海是隨著片區(qū)未來的經濟發(fā)展，如粵港澳大灣區(qū)，城市的轉型升級，產業(yè)結構的調整優(yōu)化，也存在對產業(yè)的轉型升級的訴求和空間需求。

對于產業(yè)地產運營商來說，“新基建”也帶來了一個明顯的機遇。快速順應“新基建”的發(fā)展趨勢，尋找到新時期的定位，是產業(yè)地產運營者必須思考的問題。

是一戰(zhàn)成名還是折戟沉沙？要做到“取勢明道優(yōu)術”。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地產觀

多家房企成“黑馬”

“從增長角度或者量的角度來看，中國房地產的總體增長在十四五期間可能會出現拐點?！?/span>

10月25日在“經濟學家圈展望論壇 ”上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，這種拐點的出現，一定會倒逼開發(fā)企業(yè)轉向房地產開發(fā)以外的產業(yè)，實際上這些產業(yè)還非常多，比如舊房改造，小區(qū)房地產服務，智能房地產家居等領域。

扶持實體經濟，防止脫實向虛，是國家一直矢志不渝在做的事情，而產業(yè)地產，是實體經濟的重要載體。

從2003年至今，已然崛起了一批以產業(yè)為依托，地產為載體，實現土地的整體開發(fā)與運營的產業(yè)生態(tài)運營商。

華夏幸福、招商蛇口、張江高科，均是多年來國內產城發(fā)展運營的標桿性企業(yè)。

華夏幸福作為國內領先的產業(yè)新城運營商拔得頭籌，足以看出其在產業(yè)新城業(yè)務上卓越的運營表現，特別是在以產業(yè)優(yōu)先推動區(qū)域高質量發(fā)展方面業(yè)績優(yōu)秀。今年，華夏幸福計劃總投資105.8億元的亞瑟醫(yī)藥高端藥物研發(fā)及產業(yè)化項目落戶南湖產業(yè)新城，達產后預計年收入80億元。

金地董事長凌克表示，“孵化一家公司或者一個產業(yè)的能力，才是做產業(yè)地產的終極能力。”

對房企來說，目前發(fā)展產業(yè)地產主要有三種類型：開發(fā)性PPP模式、產業(yè)+地產的模式（本質是產業(yè)勾地模式）、產業(yè)科技園區(qū)模式。

但不論是哪種模式，要想做好，核心還是能夠做好產業(yè)。

用IP制造“頂級流量”
進入產業(yè)地產的“窄門”

以當前行業(yè)結構來看，大消費產業(yè)與地產項目的商業(yè)結合邏輯更加清晰，文創(chuàng)、游樂、健康、影視、文娛、體育、教育、科技等內容IP的空間化實踐已得到眾多案例驗證。

2019年，對雅居樂地產而言有著里程碑式的意義。今年是雅居樂成立的27周年，也是雅居樂地產首進北京的第一年，更距離雅居樂地產首次提出“第二人生”理念已正好10年。

10年間，雅居樂地產在全新機遇下引領產業(yè)創(chuàng)新，如今其文旅板塊，已經從旅游地產的傳統(tǒng)思維向全面的文化旅游產業(yè)升級，形成“文旅+產業(yè)”的產業(yè)生態(tài)圈模式，并正式升級為“文旅產業(yè)”。

文旅升級的背后，是雅居樂地產對文旅產業(yè)更深層的思考——于個體，其提供更好的精神棲息地，打造更好的第二人生；于集體，雅居樂地產希望助力區(qū)域經濟發(fā)展，提升當地城市整體形象和社會發(fā)展。

中國產業(yè)地產有40年歷史，其“封閉式操盤、平臺化運作、資本化助力、閉環(huán)性平衡”的片區(qū)綜合開發(fā)模式，在中國城鎮(zhèn)化和產業(yè)化仍有巨大空間的前提下，是利于行業(yè)發(fā)展的商業(yè)模式。

2020年新冠疫情來襲，地產行業(yè)也遭受重創(chuàng)。房企現金流收緊，投資決策更加慎重。這些對房企的產業(yè)布局策略也提出了更高的要求。

如何找出通往產業(yè)地產的“窄門”？聯(lián)科智慧城投資集團副總裁袁建功認為，這個過程需要很強有力的前期產業(yè)定位，后期的產業(yè)招商和運營的邏輯去實現。

沒有運營的內涵和資本的助力，產業(yè)地產就很難走得長遠，走得健康，很難去體現服務實體經濟的生產性服務業(yè)這種根本屬性。

未來產業(yè)地產的重要趨勢必然是從開發(fā)到運營、從增量到存量、從載體到服務，最終走上一條“真功夫+產業(yè)IP+資本”相結合共生共贏的道路。

住宅地產講究的是短、平、快，而產業(yè)地產講究的是深耕和久久為功。如何練就真身，唯有堅韌、堅持、堅守。如何功成出山，唯有專注、專心、專業(yè)。

“新基建”大勢所趨
IDC會成為產業(yè)地產的“新寵”嗎？

隨著“新基建”風口到來，大多數運營商在經歷了前期的規(guī)模擴張后，開始更多布局新興產業(yè)，緊跟產業(yè)結構調整機遇。

產業(yè)園區(qū)承載了我國大部分科技企業(yè)和先進制造業(yè)總部，并擁有大量創(chuàng)新載體和先進產業(yè)集群。疫情之后，業(yè)內認為園區(qū)將有望成為“新基建”浪潮中的排頭兵。

目前，新基建范圍已經延展到特高壓、城際高鐵及軌道、新能源汽車充電樁、大數據中心、5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網等相對獨立的7個領域，涉及到通信、電力、交通、數字等多個社會民生重點行業(yè)。

被稱為新基建“數字地產”的IDC（Internet Data Center），是一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型。

IDC本質上是數字時代的地產行業(yè)，通過向金融、IT等行業(yè)客戶租售機柜、提供運維服務獲取租金回報，類似于“商業(yè)地產的服務模式”。

從IDC房地產屬性來看，數據中心需要取得相關土地使用權力、建設廠房以及購置機柜、電力設備、空調等基礎設備。從數據產業(yè)而言，數據中心的運營包括電信資源本身運營與電信資源相關的設備提供和服務等。

根據賽迪數據顯示，2019年中國數據中心的數量大約為7.4萬個，占整個全球的數據中心總量23%。當前，我國數據中心機架數量達到227萬架，據測算到2025年，若要完全滿足中國數據中心的增長，需要430萬個互聯(lián)網數據中心（IDC）機柜。

作為“數字時代的地產行業(yè)”，數字地產的優(yōu)質性、稀缺性獲得市場廣泛關注。

“今年產業(yè)地產發(fā)展較為迅猛，加上數字時代迅速來臨，數據中心（IDC）成為產業(yè)地產投資新風口?！比涨?，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對中國經濟時報記者表示，以數據中心為代表的數字地產以其現金流入相對穩(wěn)定，長期回報率較高而受到資本青睞。

對于產業(yè)地產運營商來說，“新基建”帶來了一個明顯的機遇。在未來，國家將大力推動新基建投資，以及相關的產業(yè)升級，這必然會增加產業(yè)地產投資的資源供給與流動性。

快速順應“新基建”的發(fā)展趨勢，尋找到新時期的定位，是產業(yè)地產運營者必須思考的問題。

運營商產業(yè)定位強化頂層設計能力，緊跟產業(yè)發(fā)展趨勢，在招商方面發(fā)力智慧招商、云招商，強化產業(yè)生態(tài)鏈建設，在產業(yè)培育方面強化園區(qū)服務體系，精準對接企業(yè)多元化需求。

（1）知識儲備；
（2）思維儲備；

（3）對標研究；

（4）種子團隊組建；

（5）組建外部產業(yè)資源圈。

小型企業(yè)在進入泛地產領域之前，應至少提前兩年著手進行準備，包括思維儲備，知識儲備。很多從住宅進入泛地產領域失敗案例原因就在于準備不足，用做住宅的方法與思路做泛地產。因此老板、核心團隊包括投拓團隊、融資團隊需要提前接觸泛地產知識，為進入泛地產領域做好充足準備。

在對標學習成功案例經驗的同時，也應內外結合，發(fā)育一個小小的種子團隊，帶領大家思考學習相關知識。

此外，因為獨自發(fā)育泛地產產業(yè)周期過長，利用他人的產業(yè)資源是一條捷徑，因此應開始著手組建外部產業(yè)資源圈。

中小型企業(yè)：100億-500億

（1）泛地產單項目開發(fā)運營；

（2）探索、沉淀泛地產單項目的運營模式并標準化；

（3）泛地產核心團隊初步形成；

（4）通過項目運作整合或發(fā)育部分產業(yè)資源。

本階段企業(yè)可用單個泛地產項目做嘗試，從中探索沉淀出相關泛地產運營模式，使其標準化，為今后的其他泛地產項目做準備。

初步形成泛地產核心團隊，通過項目運作整合或發(fā)育部分產業(yè)資源，使上一階段確立的產業(yè)外部朋友圈得以擴張深化。

中型企業(yè)：500億-1000億

（1）形成多產業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)（產業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式、盈利模式）；

（2）形成泛地產業(yè)務領域的機制、體系、團隊；

（3）產業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟；

（3）尋求、建設產業(yè)生態(tài)的資本平臺（IPO、產業(yè)基金，并購基金等）。

本階段企業(yè)可以把住宅以外泛地產領域產業(yè)上升為企業(yè)第二戰(zhàn)略增長點，甚至可以與住宅產業(yè)并重，使其成為重要的戰(zhàn)略方向，全面發(fā)力，在產業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式、盈利模式方面形成多產業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)。

建立泛地產業(yè)務領域的機制、體系、團隊，甚至在不同新產業(yè)業(yè)務板塊成立獨立子集團，用資本撬動鏈接。

產業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟，著力提高泛地產產業(yè)的成熟度、掌控力、品牌價值與客戶吸引力。

尋求、建設產業(yè)生態(tài)的資本平臺，如IPO，或與政府及其他公司合作成立產業(yè)基金，并購基金等。

大型企業(yè)：1000億以上

（1）確立泛地產業(yè)務的戰(zhàn)略地位；

（2）泛地產領域形成競爭優(yōu)勢。

房企要走出一直以來的舒適圈，重新熟悉產業(yè)地產的市場，搭建合適的商業(yè)模式，創(chuàng)造新的業(yè)務增長點。

思維決定行為，轉型固然難，走出來，在泛地產領域形成競爭優(yōu)勢，使泛地產領域的業(yè)務成為未來確保企業(yè)基業(yè)長青持續(xù)經營的核心競爭力與IP。