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城市的發(fā)展回歸到本質(zhì)，就是迎著政策紅利，提升自己、滿足更高的人居需求，吸附著更多的人口沉淀下來。
?? 撰文 | 趙靈兒 ? 《地盤》特邀撰稿人 自武漢、鄭州、西安等城市打響轟轟烈烈的搶人槍聲后，亦如上海、深圳這些大城市也絲毫不敢懈怠，人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)箭在弦上，一箭更比一箭強(qiáng)。 近日，河南南陽、漯河、新鄉(xiāng)等地市也紛紛出臺(tái)零門檻留人政策，搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，逐漸滲入全國(guó)各個(gè)角落。這場(chǎng)角逐孰優(yōu)孰劣，勝負(fù)早已暗藏于市場(chǎng)當(dāng)中。 1 河南地市 搶人亮劍 ▽ 前不久，中共河南省委、河南省人民政府印發(fā)了《建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制實(shí)施方案》。 方案提出，促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域要素自由流動(dòng)，推動(dòng)鄭州市放寬落戶條件，其他城市全面取消落戶限制。目前，河南省多個(gè)城市已開始行動(dòng)。 
?相關(guān)方案要求 今年8月，南陽市公安局印發(fā)通知，全面取消城市城鎮(zhèn)落戶限制，無房也可落戶。緊接著新鄉(xiāng)全面取消在城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶的遷入條件限制，實(shí)行“零門檻”準(zhǔn)入政策，形成公民“戶口隨人走”的新格局。全面取消社保繳納年限、居住年限等各類條件限制，租房亦可落戶。漯河市也于近日實(shí)施按戶口遷入途徑分類登記備案的“零門檻”準(zhǔn)入政策，全面取消在城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶的“穩(wěn)定住所、穩(wěn)定就業(yè)”基本遷入條件限制，實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主，不附加任何條件。
?漯河媒體相關(guān)報(bào)道 上述幾個(gè)城市，都是被鄭州的人口落戶吸得比較多的城市，尤其是南陽。在這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的搶人大戰(zhàn)中，地市此舉，可謂拿掉了最后的遮羞布，零門檻落戶猛烈地沖擊著樓市預(yù)期。表面的目的看似純粹——為了去庫存、增加常住人口提振經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，利于本地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
但結(jié)合人口，城市的發(fā)展趨勢(shì)，似乎暗含了另一層意思，中國(guó)人口紅利即將耗盡，地方顯然已經(jīng)意識(shí)到了城市收縮的壓力，人口老齡化壓力。房?jī)r(jià)好比一座城市的“股價(jià)”，如果城市未來的前景不達(dá)預(yù)期，再厲害的炒作也只能得逞一時(shí)。地市顯然不可媲美省會(huì)城市、大城市，最終能否留住人口、讓當(dāng)?shù)貥鞘性鲋等匀挥写倘丁?/span>
?人口吸引力才是城市的未來 拿鄭州來說，大學(xué)生是最寶貴的人才資源，也是城市發(fā)展的有力支撐。數(shù)據(jù)顯示，近六成本地高校畢業(yè)生愿意留在鄭州發(fā)展，2019年鄭州高校畢業(yè)人數(shù)61萬，照這個(gè)量級(jí)計(jì)算，鄭州僅需要2年多時(shí)間便能留下百萬人才。
從年初至今，一批批地市看房團(tuán)不斷往鄭州挺進(jìn)。大量人才、人口涌向大城市的趨勢(shì)勢(shì)不可擋，城市歸根結(jié)底是人，是生活，這是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必經(jīng)之路。 2 大城市的房子 更有價(jià)值 ▽ 二十年的發(fā)展，樓市已經(jīng)給出了答案。一直以來，大城市的人口和需求是房企賣房的最佳助推劑。今后，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步證明：越是大城市，房子越有價(jià)值，增值速度越快，收益越高。眼下房企正在這個(gè)節(jié)骨眼上逐步放棄小城，回歸有價(jià)值的一二線。
?2019中國(guó)城市開發(fā)投資吸引力排行 2013年，碧桂園不到800億的規(guī)模，而去年碧桂園沖破5000億。憑借棚改的東風(fēng)和下沉市場(chǎng)的藍(lán)海，以碧桂園、恒大為代表的房企在全國(guó)各地市連續(xù)攻城掠寨、斬獲頗豐。
可惜的是，即便曾經(jīng)在地市樓市獲得了不菲的收益，這些房企現(xiàn)在卻拒絕繼續(xù)向小城擴(kuò)張，甚至止步三四線。在樓市寒冬中，房企都捂住錢袋子小心過冬，今年的房企負(fù)債率更讓人膽戰(zhàn)心驚，沒有足夠的黃金鋪路，資金不允許房企繼續(xù)向小城市冒險(xiǎn)。這或者就是老胡經(jīng)常講的“深秋心態(tài)”吧。2019上半年，50家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.1%，而且最高負(fù)債率的房企更是高達(dá)95.3%。尤其是頭部房企，負(fù)債率均超過了80%。除此之外，房企在地市謹(jǐn)慎拿地也與樓市大行其道的“高周轉(zhuǎn)”有很大關(guān)系。?上半年上市房企資產(chǎn)負(fù)債率 這幾年，高周轉(zhuǎn)為房企續(xù)命，小城市卻很難具備這種高周轉(zhuǎn)的條件。就需求而言，長(zhǎng)久以來，小城市的需求已經(jīng)被一些本地開發(fā)商消耗得差不多了，地市人口也熱衷于流向一二線。今年上半年，不少房企明里暗里地表示過2019年投資重心將從三四線回歸至一二線城市。俗話說，兵馬未動(dòng)糧草先行，土地就是房企的糧草，若想看清房企的動(dòng)向，土拍是一個(gè)關(guān)鍵的切入點(diǎn)。
?從土地成交看房企投資側(cè)重點(diǎn) 這兩年受樓市大環(huán)境影響，房企拿地越加謹(jǐn)慎。某數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP20房企在二線城市的拿地規(guī)模占比明顯提升，如融創(chuàng)、新城、正榮等房企在二線城市的拿地力度非常大。旭輝老大林中更是在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)看好鄭州、武漢、西安等城市。
房企重新殺回一二線的意向可窺一斑而知全豹。對(duì)于曾經(jīng)爭(zhēng)相進(jìn)入的三四線卻是另一番景象，三四線城市的平均流拍數(shù)量明顯多于一、二線城市。
?三四線城市進(jìn)入深度分化階段 巨大的隔閡，撕裂了一二線城市和地市樓市間的差距。沒有品牌房企的介入，小城市要憑借本地房企的成長(zhǎng)和摸索，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間去等待。逐步被大房企拋棄的三四線，徹底成了品牌住宅市場(chǎng)上的孤島。
3 鄭州城運(yùn)的拐點(diǎn) ▽ 放眼全國(guó)，當(dāng)前仍被一線品牌房企爭(zhēng)相競(jìng)逐的肥肉不多，鄭州堪當(dāng)此重任，它正好處在一個(gè)城運(yùn)拐點(diǎn)剛剛開始的階段，正是入場(chǎng)好時(shí)機(jī)。 2018年底的時(shí)候，鄭州GDP總額超過1萬億元，鄭州主城區(qū)常住人口超過1000萬人。作為河南1億人的省會(huì)，鄭州正在迎頭趕上。
?人口過千萬城市名單 房?jī)r(jià)是一個(gè)城市基本面的投射，當(dāng)一個(gè)城市的城運(yùn)來了，基本面越來越好時(shí)，房?jī)r(jià)自然也會(huì)投射出來。就房產(chǎn)來說，鄭州是不能被忽視的城市，更重要的是，鄭州的城運(yùn)正在到來。
新書記掛帥鄭州，是這個(gè)城市城運(yùn)到來的起點(diǎn)。這樣一個(gè)見證杭州騰飛的主政領(lǐng)導(dǎo)，見證了一個(gè)二線城市誕生出世界500強(qiáng)企業(yè)阿里巴巴，這樣的經(jīng)歷于鄭州而言，至關(guān)重要。
?和風(fēng)細(xì)雨的城市提升 在鄭州居住的人們，最近已經(jīng)切實(shí)感受到了這個(gè)城市的變化，道路圍擋煥然一新、綠化重新升級(jí)等。細(xì)節(jié)決定成敗，鄭州正在從細(xì)節(jié)上悄然將更好的城市面貌帶給市民。
隨之而正在改變的，就是決定鄭州未來的產(chǎn)業(yè)，一馬當(dāng)先的是科技產(chǎn)業(yè)。不久前，馬云帶阿里高管到訪鄭州，帶著人、帶著錢、帶著產(chǎn)業(yè)，雙方就一系列合作和項(xiàng)目簽約，這早在意料之中。鄭州也會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，支持阿里在鄭州發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏。
?鄭州與阿里巴巴戰(zhàn)略合作簽約儀式 阿里將在鄭州布局更多新業(yè)務(wù)、新技術(shù)、新產(chǎn)品，把鄭州打造為數(shù)字化典范城市，搶占數(shù)字產(chǎn)業(yè)新高地。隨后，格力董明珠到訪鄭州，?？低暵涞剜嵵荩〇|鄭州再布局等一系列利好接踵而至。這只是一個(gè)開始，而后我們還會(huì)一同見證更多好消息。在鄭州城運(yùn)拐點(diǎn)抓住最佳入場(chǎng)時(shí)機(jī)，選對(duì)區(qū)域、板塊、產(chǎn)品，是眼下的明智之舉。
?大鄭州大城運(yùn) 鄭州在不斷發(fā)展，城市不停建設(shè)，一條又一條地鐵的通車，一座又一座高架的建成，都在展示著大城市急速發(fā)展的魅力。面對(duì)河南各地市在人口落戶方面的“打反擊”，繼續(xù)吸納城市人口、留存本地的人才、吸引紛至沓來的高端產(chǎn)業(yè)，都是鄭州的實(shí)力所在，亦是樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
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