二三線城市的潛力，在強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力面前不堪一擊！

樓面 2021-01-22

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今天這個(gè)話題，是關(guān)于城市強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。

前段日子深圳的金茂府開(kāi)盤(pán)，似乎并不是太順利，且不討論網(wǎng)絡(luò)上兩個(gè)開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)誰(shuí)真誰(shuí)假。但很明顯，在擁有強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的深圳，金茂府并沒(méi)有像同樣為今年的南山部分樓盤(pán)，出現(xiàn)瘋搶搖號(hào)，搖不到的盛況。

有人歸結(jié)為價(jià)格。有人歸結(jié)為位置。有人歸結(jié)為產(chǎn)品力。

但一致的共識(shí)，一定不是購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題。

不僅僅是深圳，一線城市乃至于很多強(qiáng)如蘇杭的強(qiáng)二線城市，都蘊(yùn)藏著龐大的購(gòu)買(mǎi)力。正如今天的標(biāo)題：城市的潛力在強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力前不堪一擊。

在過(guò)去的這個(gè)2019年里，水深火熱是整個(gè)中國(guó)樓市整體最好的寫(xiě)照。

從年初的小陽(yáng)春，到小陽(yáng)春沒(méi)起來(lái)后反而更冷的夏日，再到陸續(xù)放松“一城一策”“因城施策”的秋冬。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這一年來(lái)，至少有幾十個(gè)城市或明或暗放松限購(gòu)、限售、限貸政策，以及各種五花八門(mén)的遲來(lái)?yè)屓寺鋺?hù)政策。

僅僅最近，就有南京、上海、成都、青島、中山、佛山、廣州南沙等多個(gè)城市，直接或者間接放開(kāi)限購(gòu)。

但很顯然，熊市的末期，靠著各種各樣的政策刺激，也沒(méi)能激活樓市原本的活力。

多個(gè)城市出現(xiàn)嚴(yán)重的二手房掛牌量爆增，成交價(jià)明顯下滑，新房不斷陰跌，以各種各樣的名義的特價(jià)房出現(xiàn)在中介手里和朋友圈里。

以前幾天被連續(xù)三天鬧上電視臺(tái)的鄭州融創(chuàng)城為例：周邊樓盤(pán)大多均價(jià)1.4-1.5萬(wàn)元。這是鄭州三環(huán)附近一個(gè)比較正常的區(qū)間。被融創(chuàng)城開(kāi)盤(pán)硬生生的拉到了一萬(wàn)一以?xún)?nèi)。

一時(shí)間勁爆全城，來(lái)買(mǎi)房的客戶(hù)和中介把售樓部附近幾條街都擠得水泄不通，交警都不得不來(lái)疏導(dǎo)交通。但后來(lái)開(kāi)盤(pán)證實(shí)，套路的融創(chuàng)只是把人用1萬(wàn)1的價(jià)格騙來(lái)，實(shí)際成交價(jià)在1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)。

于是就出現(xiàn)了，網(wǎng)上瘋傳的那張微信截圖，融創(chuàng)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)別把客戶(hù)當(dāng)人看，房子便宜了還不是像狗一樣屁顛屁顛跑過(guò)來(lái)！再后來(lái)記者采訪，置業(yè)顧問(wèn)假摔報(bào)假警，采訪途中秒裝睡讓整個(gè)鄭州在全國(guó)地產(chǎn)圈子里都出了名。

融創(chuàng)的套路不是重點(diǎn)，我們要記住的重點(diǎn)是，這樣的城市，房子的的確確有很多降價(jià)了。

彼時(shí)的深圳，或者說(shuō)這一年的深圳，樓市都如同火箭一般竄上了天?！?/span>逆勢(shì)上揚(yáng)”是整個(gè)深圳樓市這一年里最好的標(biāo)簽。

無(wú)論是前期“粵港澳大灣區(qū)”的規(guī)劃落地，還是后來(lái)的首個(gè)“社會(huì)主義先行示范區(qū)”，再到后來(lái)的“豪宅稅”取消，以及最近深圳地產(chǎn)圈子里鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的業(yè)主集體控盤(pán)抬價(jià)問(wèn)題。

都無(wú)不例外的給深圳的樓市帶來(lái)了或多或少的上漲。

春天時(shí)，我們?nèi)タ疾焐钲诠饷鲄^(qū)，可選的樓盤(pán)大概有四五個(gè)，開(kāi)發(fā)商有外地也有本地。

但是除了一個(gè)雙地鐵交匯的地王項(xiàng)目，幾乎都控制在四萬(wàn)出頭，而且還有非常高的贈(zèng)送面積。

秋天里再去，狀況的變化讓人十分驚訝，前期看似貨量很大的幾個(gè)項(xiàng)目，幾乎都已經(jīng)售罄，無(wú)論是目前的存貨還是下期，幾乎價(jià)格都已經(jīng)接近五萬(wàn)。

即使是離核心區(qū)有些遠(yuǎn)的樓盤(pán)，對(duì)外的釋放價(jià)格也自稱(chēng)不會(huì)超過(guò)五萬(wàn)，言外之意就是我準(zhǔn)備賣(mài)五萬(wàn)，可能會(huì)稍微低那么一點(diǎn)點(diǎn)。

這樣巨大的漲幅，還只是深圳的一片郊區(qū)，這樣的一個(gè)郊區(qū)為什么會(huì)莫名奇妙的大漲？

表面上既是因?yàn)槟仙礁浇鼪](méi)有價(jià)格太低的新房，也是因?yàn)楣饷髂壳暗牡罔F已經(jīng)落地正在修建，還因?yàn)橛写罅康母咭?guī)格企業(yè)要搬遷過(guò)去。

但歸根結(jié)底還是購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題。

身邊一位朋友在南山區(qū)一個(gè)省級(jí)實(shí)驗(yàn)室工作，按照她的說(shuō)法，她們明年即將搬到光明這個(gè)新區(qū)去，按照她的說(shuō)法，以她碩士的學(xué)歷，在單位里根本不起眼，各種博士甚至博士后都扎堆在他們單位里，收入可想而知。

在深圳，這樣蘊(yùn)藏著實(shí)力的實(shí)驗(yàn)室不止一家，有能力的企業(yè)不止一家，企業(yè)去哪里，企業(yè)背后的高薪高收入人群，就要隨之去那里，相應(yīng)的生活配套也在逐步形成一個(gè)新的小范圍的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)力。

一個(gè)實(shí)驗(yàn)室只是光明的一個(gè)小組成部分，邁瑞已經(jīng)建過(guò)去，光頭強(qiáng)的華強(qiáng)也已經(jīng)建設(shè)過(guò)去，后續(xù)還有千百家企業(yè)、機(jī)關(guān)單位、科研機(jī)構(gòu)、大學(xué)陸陸續(xù)續(xù)會(huì)建設(shè)過(guò)去。

一群強(qiáng)大的消費(fèi)力，把原本不高的消費(fèi)力逐步帶動(dòng)成了一個(gè)高消費(fèi)力的社會(huì)，原本服務(wù)這些人的人群，也逐步擁有了高消費(fèi)力。

購(gòu)買(mǎi)力，是推動(dòng)房子一路走高的根本原因。

一定也會(huì)有人說(shuō)，這是搏新區(qū)，或者是不平衡的供需問(wèn)題。

但回過(guò)頭來(lái)看市區(qū)，不少二手也存在相同的問(wèn)題。南山區(qū)的一套200萬(wàn)的小學(xué)區(qū)房，一年不到竟然飆到了三百萬(wàn)。寶安區(qū)并不高級(jí)的一套小兩房，一年也有幾十萬(wàn)的飆升。取消豪宅稅的當(dāng)天，大量原本490萬(wàn)以下的房子，立即就調(diào)到了五百多萬(wàn)。

這些都是我們一直強(qiáng)調(diào)的購(gòu)買(mǎi)力。

在整個(gè)2019年，我們團(tuán)隊(duì)陸陸續(xù)續(xù)考察了許多城市，走遍了整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的城市，也去了一些如鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、合肥、廈門(mén)這種熱點(diǎn)城市。

二線城市的基礎(chǔ)建設(shè)速度和發(fā)展規(guī)劃遠(yuǎn)比我們想像中的迅速，我曾經(jīng)跟團(tuán)隊(duì)里的同事們講，未來(lái)十年中國(guó)的城市是一二線和三四線城市分化的嚴(yán)重期。

大多數(shù)二線城市以及一些強(qiáng)三線城市，正在與一線城市在教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通上無(wú)限趨近。

徐州、常州、洛陽(yáng)這樣的三線、準(zhǔn)二線城市都已經(jīng)擁有了機(jī)場(chǎng)高鐵地鐵和各種奢飾品專(zhuān)柜入駐，正是一個(gè)很好的印證。

很明顯二線三線城市，在不斷追趕一線城市的城市完善度和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。各種各樣的新區(qū)政策，國(guó)家中心城市政策，各種自貿(mào)區(qū)實(shí)驗(yàn)區(qū)的政策落地，也讓很多二線城市看起來(lái)有巨大的潛力。

以鄭州為例，鄭州這幾年在二線城市中“風(fēng)頭無(wú)兩”，自貿(mào)區(qū)、國(guó)家中心城市、首個(gè)航空港區(qū)，米字型高鐵等等利好，甚至人口破千萬(wàn)，GDP過(guò)萬(wàn)億。

巨大潛力下的鄭州，樓市并沒(méi)有在全國(guó)一片冷的基礎(chǔ)下，有任何亮眼之處。

在熊市時(shí)期整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)明顯出現(xiàn)滑坡，人均收入、儲(chǔ)蓄跟不上的情況下，購(gòu)買(mǎi)力不足，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)下尷尬的問(wèn)題。

同理，還有長(zhǎng)沙、武漢這樣的省會(huì)，以及中山、佛山、東莞、珠海這樣的灣區(qū)城市等等，也出現(xiàn)了類(lèi)似的問(wèn)題。

購(gòu)買(mǎi)力，是推動(dòng)房子一路走高的根本原因。

這句話是肯定句，不用懷疑。

讓城市真正有能力上漲的不是那些入駐的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)園，而是那些產(chǎn)業(yè)里到底帶來(lái)的是月入5000的廠哥廠妹，而是是連辦公室里的新人，都能上下班自駕奔馳寶馬奧迪的產(chǎn)品經(jīng)理、研發(fā)、業(yè)務(wù)、管理人員。

扎根在這個(gè)城市的人他的富裕程度，這個(gè)城市正在推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)、已經(jīng)落地的產(chǎn)業(yè)、未來(lái)要做的產(chǎn)業(yè)，能孵化出足夠多的富人，這才是真正的購(gòu)買(mǎi)力，才是讓這個(gè)城市上漲的核心推力。

只有一個(gè)牛逼企業(yè)，只有一個(gè)牛逼的產(chǎn)業(yè)，都不能決定性的影響一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，一個(gè)騰訊、阿里、華為這樣巨無(wú)霸的分公司，更是不可能影響一個(gè)城市的房?jī)r(jià)。

但一旦他們綜合在一起，通過(guò)發(fā)酵，通過(guò)不斷疊加的購(gòu)買(mǎi)力，強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力帶動(dòng)的消費(fèi)力，便可以影響一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，這是一個(gè)聚少成多和財(cái)富膨脹的過(guò)程和效應(yīng)。

當(dāng)你來(lái)過(guò)深圳，知道深圳人的最大特色就是賺錢(qián)，當(dāng)你看到深圳人夜以繼日的創(chuàng)業(yè)or加班，當(dāng)你看到深圳一個(gè)95后可以月入幾萬(wàn)，你可能才能真正明白，我一直反復(fù)說(shuō)的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力，到底有多強(qiáng)大。

更不用說(shuō)，還有無(wú)數(shù)的全國(guó)熱錢(qián)涌向北上廣深，沉淀在那里。

而且，強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)、拉控市場(chǎng)，越是在存量房市場(chǎng)，問(wèn)題越是明顯。

無(wú)限多的有潛力的二三線城市，在樓市大局中飄搖不定，房?jī)r(jià)不堪一擊。

而在強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的推動(dòng)下，深圳這樣的城市，不僅僅沒(méi)有下跌，相反一路上揚(yáng)，再一次從另外一個(gè)角度，證明了“深圳速度”和“深圳奇跡”

這也就是為什么我說(shuō)：城市潛力，在強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力前不堪一擊。

正如今天米宅大漁老師文章的標(biāo)題：樓市，再無(wú)普漲。

強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的聚積未來(lái)不僅僅不會(huì)推動(dòng)全國(guó)普漲，反而讓整個(gè)樓市會(huì)越來(lái)越分化。

不否認(rèn)那些強(qiáng)二線城市有幾率有概率漲幅超過(guò)深圳這樣的一線城市，但在城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后期，但人均的收入購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有辦法跟得上城市和房?jī)r(jià)速度的這個(gè)時(shí)期。選房子去挑一些購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)大的區(qū)域挑，算是一個(gè)比較安全的策略。

當(dāng)然，過(guò)去我們一直強(qiáng)調(diào)不推薦買(mǎi)三四線城市，越是未來(lái)，我們?cè)绞遣煌扑]，這個(gè)是亙古也不會(huì)變。

換句話說(shuō)：熱錢(qián)流動(dòng)的方向，才是你該關(guān)注的方向。

剛剛我的同事，告訴我一個(gè)消息，一個(gè)可怕的事。北京貝殼帶看量飚了，飚得最高的是通州區(qū)域。其次還有，上海的二手房成交周期大大縮短，尤其是小戶(hù)型。

房產(chǎn)成交的熱度從深圳傳遞到了北京通州、上海低總價(jià)剛需。

很顯然，這很符合邏輯。因?yàn)檫@些區(qū)域，擁有足夠強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。

壓抑了三年沉默了三年，一線城市終究還是光芒萬(wàn)丈。

-END-

撰稿/顧言 統(tǒng)籌/顧言美編/不聞

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