本人研究生畢業(yè)于西南政法大學，現(xiàn)就職于上海某區(qū)法院執(zhí)行局。本文內(nèi)容為筆者的個人學習總結(jié)，歡迎各位看官批評指正！

成都 趙雷 - 成都

學會如何添加音樂了，實在是太喜歡這首歌了，雖然與本文文風不符，大家隨意聽聽~~~

通常理解的房屋、土地查封，只需要確認房屋、土地的所有權(quán)人為被執(zhí)行人，由法官簽發(fā)執(zhí)行裁定書、帶上執(zhí)行公務證及協(xié)助執(zhí)行通知書到房管局不動產(chǎn)登記事務中心進行登記即可。本文從“預查封”、“房地一體原則”關鍵詞出發(fā)，探討執(zhí)行房屋、土地過程中的一些特殊情形。

最高法、國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布的《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五項規(guī)定了人民法院可以進行預查封的情形。包括：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品預售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。

實踐當中還有一部分被執(zhí)行人怠于行使自己的權(quán)利，比如“可以”因為繼承、判決或者強制取得的土地使用權(quán)，但遲遲不予登記變更。此時人民法院要求國土資源行政主管部門辦理協(xié)助執(zhí)行查封時，主管部門應當依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先行辦理變更登記手續(xù)，再行辦理查封登記。

由于房地產(chǎn)的不可分性，我國在處理房地產(chǎn)法律關系時歷來強調(diào)一項基本原則，即房屋所有權(quán)主體與房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致原則，俗稱“房隨地走、地隨房走”的原則。筆者也找尋了相關的法律依據(jù)，如下：

《物權(quán)法》第146、147條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍的建設用地使用權(quán)一并處分；

《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。