鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體建設(shè)用地能否依據(jù)法院

協(xié)助執(zhí)行通知書進行轉(zhuǎn)移

地方有一咨詢，法院在借款合同案件中做出執(zhí)行裁定，拍賣甲公司的集體建設(shè)用地使用權(quán)，并裁定將甲公司的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上物所有權(quán)等權(quán)利歸乙公司所有，房產(chǎn)上擔(dān)保物權(quán)因拍賣而消滅。乙公司可持裁定書到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理上述土地使用權(quán)及房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)。地方不動產(chǎn)登記中心認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)征收為國有后方可轉(zhuǎn)移。本案涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定的歷史沿革，具文說明。

除了《中華人民共和國土地管理法2019年》新規(guī)定的正在試點的集體經(jīng)營性建設(shè)用地外，農(nóng)村可以使用集體土地進行建設(shè)的項目有三類：村民建房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村公益事業(yè)公共設(shè)施。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，由于使用主體特定，其流轉(zhuǎn)也受到限制。

2004年最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部針對協(xié)助執(zhí)行法院判決聯(lián)合發(fā)文，注意當(dāng)時房屋登記還在建設(shè)部門，土地登記在國土部門，要求法院在執(zhí)行集體土地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)與國土部門協(xié)商一致，并應(yīng)當(dāng)征收為國有，補辦出讓手續(xù)補交出讓金后方可辦理。其條文原意就是由于使用集體建設(shè)用地的主體有明確界定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的集體土地使用權(quán)被執(zhí)行后可能會導(dǎo)致新的受讓人不符合該條件，因此要征收為不受主體限制的出讓國有建設(shè)用地方可辦理轉(zhuǎn)移。

最高人民法院國土資源部建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知

第六十三條

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

《物權(quán)法》和2021年《民法典》未將鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)（包括國有和集體）作為不得抵押的財產(chǎn)，允許建設(shè)用地使用權(quán)和其上廠房一起抵押。抵押實際上是處分抵押物的交換價值，一旦抵押就面臨抵押權(quán)實現(xiàn)后的拍賣和變賣，因此不能轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)讓受到限制的物權(quán)一般不能抵押，反過來，允許抵押則意味著對其流轉(zhuǎn)不受限制。這也是農(nóng)村農(nóng)房抵押試點不成功的原因。

因此最新│不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則不再限制集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，但對轉(zhuǎn)移原因和要求提交材料進行限定。這里的有關(guān)部門一般理解為行政部門。

第四十六條申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料；

（三）其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

2021年自然資源部不動產(chǎn)登記操作規(guī)范增加因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情形，并對申請材料進行明確，沒有對集體建設(shè)用地的受讓人進行限制，也沒有要求征收為國有，可以理解為已經(jīng)改變了三部門協(xié)助執(zhí)行聯(lián)合發(fā)文的要求。

另外放寬對集體建設(shè)用地的使用限制也符合當(dāng)前同地同權(quán)、集體建設(shè)用地入市的國家改革方向。

2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）提出：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。首次對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍進行了明確。

2006年，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）要求：農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。

十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

刪除了原法第43條建設(shè)項目必須使用國有土地的規(guī)定，為集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)留下了法律空間。

2.3 轉(zhuǎn)移登記

2.3.1 適用

已經(jīng)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，因下列情形之一導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以申請轉(zhuǎn)移登記：

1 作價出資（入股）的；

2 因企業(yè)合并、分立、破產(chǎn)、兼并等情形，導(dǎo)致建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

3 因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料包括：

1 不動產(chǎn)登記申請書；

2 申請人身份證明；

3 不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

4 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：

（1）作價出資（入股）的，提交作價出資（入股）協(xié)議；

（2）因企業(yè)合并、分立、兼并、破產(chǎn)等情形導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交企業(yè)合并、分立、兼并、破產(chǎn)的材料、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、有權(quán)部門的批準(zhǔn)文件。

（3）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書。

5 依法需要繳納稅費的，應(yīng)當(dāng)提交稅費繳納憑證；

6 本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料；

只是操作規(guī)范對宅基地轉(zhuǎn)移也沒有設(shè)定限制，允許按照法院判決書進行轉(zhuǎn)移登記，有點失之過寬。由于宅基地使用權(quán)基于集體經(jīng)濟組織成員權(quán)的特點以及宅基地的保障性和福利性，國務(wù)院多次發(fā)文，城市居民不得購買農(nóng)村宅基地和房屋。

有發(fā)現(xiàn)很多法院裁定將宅基地給村外乃至城市人口，即使登記中心提出審查建議依然不改，要求執(zhí)行。有的登記中心就妥協(xié)予以辦理，有的登記中心繼續(xù)發(fā)函提出異議。法院的自由裁量權(quán)實在太大了。

對于法院錯誤的判決，最高法院明確，行政機關(guān)根據(jù)人民法院的生效裁判、協(xié)助執(zhí)行通知書作出的執(zhí)行行為，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。這可能也是為什么規(guī)范對于有法院判決即可執(zhí)行的原因吧。參考鏈接：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋

當(dāng)然較真的也有，最高人民法院關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函，要求各級人民法院在執(zhí)行程序中，要尊重房屋登記機構(gòu)依法享有的行政權(quán)力，防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。