專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師，房產(chǎn)買賣合同糾紛律師。

民 事 判 決 書

原告程某某，男，漢族，住河南省鄭州市。

委托代理人連青山、河北俱時律師事務所律師.

被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：

法定代表人：總經(jīng)理。

委托代理人律師事務所律師。

原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為房屋買賣合同糾紛一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀01民初號民事判決書,被告不服，提出上訴，石家莊市中級人民法院以（2017）冀01民終號民事裁定書將該案發(fā)還重審。本院依法重新組成合議庭，公開開庭進行了審理，原、被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告程某某訴稱，2013年4月5日，原告與被告簽訂《房屋認購協(xié)議》，約定原告購買被告開發(fā)的位于石家莊市水岸豪庭項目4-1-2602的房屋，房屋建筑面積101.56平方米，單價3276元／平方米，總房款332711元，交款方式：第一期合同簽訂當日交首付款100000元；第二期，工程主體到6層后，接甲方通知三日內再付款99626元；第三期，工程主體封頂后，接甲方通知三日內付余款133085元。另約定：被告于2014年12月31日前將房屋交付原告。協(xié)議簽訂后，原告按照協(xié)議約定支付了首付款100000元，但被告至今未能按照合同約定的時間向原告交付房屋，并且要求原告按照該項目的房屋現(xiàn)銷售價格補交房款，被告該項目房屋售價已達5900元／平方米。原告與被告就該房屋買賣多次協(xié)商未果，故訴至法院，訴訟請求：一、確認原告與被告于2013年4月5日簽訂的《房屋認購協(xié)議》有效，已經(jīng)建好的房屋待被告取得相關資質后繼續(xù)履行合同，不能按規(guī)劃建成的房子要求被告進行調換房屋。2、判令被告賠償原告差價損失及一倍購房款。

被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，：無效的合同所購買的房屋沒有獲得政府的相關部門進行規(guī)劃、建設、土地等部門的審批，所以該房屋不是合法的商品房不能建設，未取得相關的手續(xù)，所以簽訂的相關房屋認購協(xié)議也是無效的，因為協(xié)議無效所以原告不能主張損失，而且在協(xié)議的簽訂中被告從未故意隱瞞沒有取得預售許可證明的情況，所以原告不能主張返還一倍已付購房款本案雙方簽署的房屋認購協(xié)議無效，且自始至終無效，我們只有返還其已交款項的義務，因為在區(qū)政府的相關部門規(guī)劃之中把1、3、4號樓只批準20層以下，5、6號樓只批準19層以下，2號樓沒有批準建設，所以規(guī)劃的變更導致雙方之間所簽署的協(xié)議無效。請求法院駁回原告的訴訟請求。

原告為支持自己的主張，陳述并提交以下證據(jù)：認購協(xié)議，被告出具的收據(jù)，被告賣房的宣傳頁及被告在網(wǎng)上賣房的網(wǎng)絡照片，被告5月25日出具的一份房屋現(xiàn)價的證明，售樓部的電話錄音。1、關于合同的效力，本合同是雙方在公平自愿的情況下簽訂的，是真實的意思表示，沒有違反沒有損害國家集體和第三人的利益，從保護交易的原則出發(fā)，應判決繼續(xù)履行或變更履行，在本案中只是由于被告提供了有瑕疵的商品，導致我方原告得不到合同約定的合法的商品，因此根據(jù)消費者權益保護法被告有變更或是修復瑕疵及時為原告交付合格的產(chǎn)品。2、被告存在故意隱瞞的情形，被告是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)預售施行預售制度必須在取得預售許可證后才能銷售，被告在沒有預售許可證的情況下就對外銷售，存在隱瞞的情形。

經(jīng)審理查明，2013年4月5日，原告程某某（乙方）與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《房屋認購協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方認購位于石家莊市水岸豪庭項目4號樓1單元2602室地上建筑面積101.56平方米、單價3276元／平方米；共計總房款（人民幣）叁拾叁萬貳仟柒佰壹拾壹元整（小寫）332711元。房屋交付時，以實際測量面積為準，按協(xié)議單價，多退少補。交房標準見附件。二、付款方式：分期付款：第一期合同簽訂當日交首付款100000元；第二期，工程主體到6層后，接甲方通知三日內再付款99626元；第三期，工程主體封頂后，接甲方通知三日內付余款133085元。三、約定條款1、甲方于2014年12月31日前將所購房屋交付乙方，甲方如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額萬分之一計算違約金賠償乙方。逾期超過六個月，乙方有權解除本協(xié)議。解除協(xié)議時，甲方除將已收的房款全部退還乙方外，另賠償乙方所付房款的百分之五作為乙方的損失賠償金（不可抗力除外）。協(xié)議并約定了其他違約責任及解決爭議的方法等條款。被告在上述《房屋認購協(xié)議》甲方處蓋章予以確認，原告在上述《房屋認購協(xié)議》乙方處簽名按手印確認?！斗课菡J購協(xié)議》簽訂當日，原告交付被告房款100000元。又查，被告開發(fā)的水岸豪庭項目后更名為某某瀾灣。被告至今未取得本案房屋商品房預售許可證明。

本院認為，一、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的性質及其效力的認定問題。

1、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的合同性質認定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議約定認定為商品房買賣合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項?！北景钢?，原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》就當事人名稱及姓名、房屋情況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、解決爭議的方法、違約責任及其他事項等作出了明確約定，該《房屋認購協(xié)議》具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且被告已按合同約定收取了原告的購房款100000元，據(jù)此原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》認定為商品房買賣合同。

2、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的合同效力認定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！北景钢?，原告購買的房屋未取得商品房預售證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》應屬無效合同。

二、原告程某某要求被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償損失的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房的事實?！北景钢?，被告作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司應當知道在未取得商品房預售許可證明的情況下是不得對外銷售房屋的，被告仍與原告簽訂具備商品房買賣合同性質的《房屋認購協(xié)議》并收取購房款，導致合同無效，且無證據(jù)證明被告告知原告房屋沒有取得商品房預售許可證明及原告明知房屋沒有取得商品房預售許可證明，故本院認定被告存在故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，被告應當返還原告已付購房款及利息，并承擔已付購房款一倍的賠償責任。關于原告要求被告賠償房屋差價損失問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四十二條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。因本案被告承擔的是締約過失責任，即被告賠償原告信賴利益損失，如原告支付的費用及利息等損失。房屋差價損失系可期待利益，屬于違約責任的賠償范圍。故原告要求被告賠償房屋差價損失，超出了締約過失責任的賠償范圍，本院對原告要求被告賠償房屋差價損失不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條的規(guī)定，判決如下：

一、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年4月5日簽訂的《房屋認購協(xié)議》無效。

二、被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告程某某購房款100000元并賠償利息損失（以100000元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率，自2013年4月5日始計算至購房款100000元返還之日止）。

三、被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告程某某經(jīng)濟損失100000元。

四、駁回原告程某某其他訴訟請求。