一、商品房

1.商品房，是指按照法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)的，建成后可以在市場(chǎng)上自由交易（按市場(chǎng)價(jià)出售、出租），不受政府政策限制的各類商品房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等。

2.商品房還包括新建商品房、二手房（存量房），其價(jià)格取決于土地使用權(quán)取得費(fèi)、住宅開(kāi)發(fā)成本、住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金、代收費(fèi)用以及地理位置、樓層、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等。

二、內(nèi)銷商品房和外銷商品房

按照銷售對(duì)象的不同，商品房可以分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。

1.內(nèi)銷商品房，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》的房屋，通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)土地使用權(quán)出讓的形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括我國(guó)香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2.外銷商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)土地批租的形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。

三、商品房銷售價(jià)格備案

商品房銷售價(jià)格備案，是指開(kāi)發(fā)商在首次開(kāi)盤定價(jià)時(shí)，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格管理部門備案，然后才可以向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)《商品房預(yù)（銷）售許可證》。本質(zhì)上就是提前將房屋的銷售價(jià)格向價(jià)格管理部門備案。

四、商品房預(yù)售、現(xiàn)售

商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

1.商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

商品房預(yù)售也稱房屋預(yù)售、樓花買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房者，并與購(gòu)房者約定由購(gòu)房者先交付定金或預(yù)付款，在房屋建成后的一定時(shí)期內(nèi)擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。也即，商品房預(yù)售的實(shí)質(zhì)是房屋的期貨買賣，購(gòu)房者所購(gòu)得的只是房屋的一張期貨合約。

2.商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房銷售給買受人，并由買受人支付房屋價(jià)款的行為。

現(xiàn)房，是指購(gòu)房者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住特點(diǎn)的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，立即就可以辦理入住并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。因此，購(gòu)買者在購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)所要查看的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

五、商品房銷售的“五證”

商品房銷售的“五證”分別是：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)（銷）售許可證》。

1.國(guó)土資源行政管理部門頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》是單位或者個(gè)人合法使用土地的法律憑證。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位合法用地、建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，沒(méi)有這兩證，所建房屋就屬于違章建筑，是不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的。

3.建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，沒(méi)有施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目也屬于違章建筑，不受法律保護(hù)。

4.房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《商品房預(yù)（銷）售許可證》是“五證”中最后一個(gè)頒發(fā)的，是開(kāi)發(fā)商合法預(yù)售或者銷售商品房的法律憑證。

最后，只有“五證”齊全，購(gòu)房者的權(quán)益才有保障。

六、商品房買賣合同

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。根據(jù)合同標(biāo)的的不同，“尚未建成的房屋”要簽署商品房預(yù)售合同，“已竣工的房屋”要簽署商品房現(xiàn)售合同。

七、商品房買賣認(rèn)購(gòu)書

商品房買賣認(rèn)購(gòu)書，是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的商品房買賣合同之前所簽訂的書面協(xié)議，本質(zhì)是商品房買賣合同的預(yù)約合同。

八、認(rèn)房認(rèn)貸

認(rèn)房認(rèn)貸，是指以前有過(guò)房貸或者買過(guò)房，即便房子賣掉了或者貸款已經(jīng)還清，再次買房就算第二套房。

九、借名買房

借名買房，又稱為頂名買房、隱名買房，是指實(shí)際出資想要購(gòu)買房屋的人（實(shí)際購(gòu)房人）由于各種原因不能用自己的名義買房，只能借用他人（名義買房人）的名義來(lái)購(gòu)買房屋，將房屋登記在名義購(gòu)房人名下，并約定由實(shí)際出資購(gòu)買房屋的人對(duì)房屋進(jìn)行占有使用。

十、商品房銷售的“兩書”

商品房銷售的“兩書”，是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房者提供的質(zhì)量保證以及使用說(shuō)明的法律文件。

十一、商品房申請(qǐng)登記的形式

商品房申請(qǐng)登記的形式包括單方申請(qǐng)和雙方共同申請(qǐng)。

1.單方申請(qǐng)，是指可以只由一方當(dāng)事人單獨(dú)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。

具體情形如下：

（1）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；

（2）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（3）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（4）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；

（5）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；

（6）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

2.共同申請(qǐng)，是指必須由雙方當(dāng)事人共同向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)才可以辦理的登記。

具體情形如下：

（1）因買賣行為產(chǎn)生的變更登記（“過(guò)戶登記”）；

（2）因抵押而需要辦理的抵押登記。

十二、經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

經(jīng)濟(jì)適用房主要有三種，具體如下：

1.由政府提供專項(xiàng)用地，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房；

2.將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬作為商品房開(kāi)發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房；

3.單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房，即單位集資合作建房。

十三、農(nóng)村房屋買賣中的“地隨房走”原則

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣，如果雙方當(dāng)事人就房屋買賣達(dá)成合意，簽訂了房屋買賣合同，則在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，與該房屋相對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移給買房，即農(nóng)村房屋買賣中的“地隨房走”原則。

農(nóng)村實(shí)行“一戶一宅”原則，農(nóng)村房屋買賣，僅限于把房屋出賣給同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員，且該成員沒(méi)有宅基地或已有的宅基地不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

十四、出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任

出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出租人必須保證在租賃期間內(nèi)承租人能夠正常使用租賃房屋，如果合同中承租人對(duì)房屋有特殊要求，出租人還需要滿足該特殊要求。

十五、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種選擇權(quán)，承租人既可以選擇購(gòu)買，也可以選擇放棄。但是，如果承租人表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，事后不能再次主張。

十六、公共租賃住房

公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。

十七、廉租住房

廉租房，是指政府干預(yù)下供特定收入群體租賃消費(fèi)的具有保障性質(zhì)的住房。由于我國(guó)農(nóng)村住房采用宅基地分配制度，沒(méi)有納入住房保障系統(tǒng)范圍內(nèi)，因此，廉租住房就是指城鎮(zhèn)廉租住房，是由政府和單位在住房領(lǐng)域發(fā)揮社會(huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。

十八、廉租住房保障方式

廉租住房保障方式主要包括貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等。

1.貨幣補(bǔ)貼，是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行到房屋租賃市場(chǎng)上承租住房。

    2.實(shí)物配租，是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。