案   例

2013年6月,王某與當地一家房地產開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）簽訂了一份鋪面商品房買賣合同后,雙方到住建局進行了合同備案，并加蓋了商品房預售合同登記備案專用章。2014年7月，開發(fā)公司單方向市住建局申請撤銷合同備案，住建局隨后撤銷了該商品房買賣合同的網上登記備案。同年10月，王某接到開發(fā)公司關于備案登記已撤銷、房屋不再出售的通知后，提出異議，將住建局起訴到市中級人民法院。

疑   惑

1.商品房購銷合同備案具有什么樣的法律效力？

2.商品房買賣合同網簽備案后能否單方撤銷？

3.網上簽約與預告登記有何區(qū)別？

解   答

商品房買賣合同網上簽約備案制度是我國房地產管理實踐中探索形成的一項重要制度，2004年7月，建設部修改的《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產管理部門逐步推行商品房預售合同網上登記備案。2010年1月，國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度。2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規(guī)定，各地要積極推行商品住房買賣合同網上簽訂和備案制度。

在我國法律當中，與網簽備案類似的一種制度是預告登記。預告登記是指當事人約定轉讓不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記?！段餀喾ā返?0條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等部門規(guī)章中也規(guī)定了預告登記。網簽和預告登記這兩項制度的區(qū)別在于二者屬于不同性質的法律行為。預告登記是一種民事法律行為，商品房交易合同的網簽備案是一種行政行為，兩者不能相互代替。

網簽備案后，需要變更或解除協議的，應由雙方簽訂合同變更或者解除預售合同的協議后共同到原登記機關辦理變更或者解除合同登記備案手續(xù)，否則網簽的證明、確認效力將是長期的。實踐中，由于預告登記主要是為保護購房人的權利，對賣房人來說費時費力，除非購房人堅持一般不會主動要求辦理預告登記。因此，實踐中，在預防和遏制“一房多賣”等非法行為方面，網簽備案制度的作用超過了預告登記。

本案中，住建局僅憑開發(fā)商單方申請便撤銷了登記備案,顯然是違反有關規(guī)定的。因此，市中院經審理認為,住建局僅依據開發(fā)公司單方申請便撤銷所涉?zhèn)浒傅怯?顯然在行政行為程序上未能充分保障當事人的參與權、知情權、異議反駁等權利,且據以撤銷的理由不清楚。該具體行政行為證據嚴重不足,構成違法,依法應予撤銷,據此做出一審判決，撤銷住建局作出的行政行為。

（供稿：國土資源部不動產登記中心）