評估方法

市場法是指通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值。而市場法要求在公開市場上有可比的交易案例，且市場交易數(shù)據(jù)比較充分。在本次評估中，無法在公開市場上取得類似交易案例，因此本次評估未采用市場法進行評估。

成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。由于被評估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，被評估對象具有預期獲利能力，被評估企業(yè)具備可利用的歷史資料，在充分考慮資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值基礎(chǔ)上，在采用收益法進行評估的同時，采用成本法進行評估。

成本法

成本法是以資產(chǎn)的成本重置為價值標準，反映的是資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，即求出企業(yè)各項資產(chǎn)的評估值并累加求和，再扣減負債評估值后得出凈資產(chǎn)評估值。按委估資產(chǎn)類型選擇的評估方法如下：

（一）對流動資產(chǎn)的評估

根據(jù)被評估單位流動資產(chǎn)的具體情況，本次評估主要采用成本法、現(xiàn)行市價法等方法進行評估。

1、貨幣資金

（1）現(xiàn)金

現(xiàn)金采用盤點倒推的評估辦法，其計算公式為：

基準日現(xiàn)金評估值=盤點日庫存現(xiàn)金實盤數(shù)+基準日至盤點日現(xiàn)金支出數(shù)-基準日至盤點日現(xiàn)金收入數(shù)。

（2）銀行存款

通過核對銀行對賬單及銀行存款詢證函，確認銀行實際存款余額，并審核企業(yè)提供的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對未達賬項進行分析，確認無影響凈資產(chǎn)的因素后，以賬面價值確定評估值。

2、應收款項(包括應收賬款、預付賬款和其他應收款)

對于應收款項，評估人員在對其應收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，評估人員首先核對明細賬、總賬和報表，然后對每筆往來款具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項收回情況、欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。根據(jù)具體情況，分別采用賬齡分析法和個別認定法，對評估風險損失進行估計。經(jīng)過調(diào)查問詢，于基準日賬面所列示的應收賬款欠款人未發(fā)現(xiàn)不良信用情況，經(jīng)營正常，無明顯風險，故本次應收賬款以賬面價值確認評估值。壞賬準備評估為 0。

3、存貨

存貨包括庫存商品和盤盈的周轉(zhuǎn)材料。

（1）醫(yī)院日常藥品、衛(wèi)生材料以及醫(yī)院輔助用的低值易耗品等。

A、藥品

藥品的計價方式為售價金額核算法,  即平時商品的購進、儲存、銷售均按售價記賬，售價與進價的差額通過'商品進銷差價'科目核算，期末計算進銷差價率和本期已銷商品應分攤的進銷差價，并據(jù)以調(diào)整本期銷售成本。根據(jù)企業(yè)提供的藥品清單，我們核實了有關(guān)入賬原始單據(jù)，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對其進行了抽查盤點，以經(jīng)核實后的數(shù)量并參考近期市場價計算確定評估值。

由于庫存商品均為近期購置，商品進銷差價還原至各藥品中后，各藥品的價格與現(xiàn)行市價基本一致，故以庫存商品賬面值扣除商品進銷差價后確定評估值。

B、衛(wèi)生材料和低值易耗品

衛(wèi)生材料、低值易耗品按實際成本計價，于領(lǐng)用時一次攤銷，據(jù)企業(yè)提供的清單，我們核實了有關(guān)入賬原始單據(jù)，對其進行了抽查盤點，以經(jīng)核實后的數(shù)量并參考近期市場價計算確定評估值。由于衛(wèi)生材料、低值易耗品均為近期購置，其賬面價值與現(xiàn)行市價基本一致，故以衛(wèi)生材料、低值易耗品賬面值確定評估值。

（2）盤盈的在用周轉(zhuǎn)材料主要為醫(yī)院在用的各種輔助用品，以經(jīng)核實后的數(shù)量并參考近期市場價考慮一定的成新率確定評估值。

（二）對非流動資產(chǎn)的評估

1、房屋建筑物

本次房屋建筑物評估中，因華西社區(qū)服務中心房屋屬于商品房，周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟，成交實例比較多，故采用市場比較法進行評估外，其它房屋建筑物采用重置成本法進行評估。

成本法

主要房屋建筑物評估方法是根據(jù)建筑工程概預算指標或竣工結(jié)算資料確定委估建筑物工程量，以現(xiàn)行定額標準、建設(shè)規(guī)費、貸款利率計算出建筑物的重置全價，并按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進而計算建筑物評估值。

房屋建（構(gòu)）筑物評估值=重置全價×成新率

其他房屋建（構(gòu)）筑物是在實地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮各

項評估要素，確定重置單價并計算評估凈值。

（1）重置全價

重值全價由建筑安裝工程造價、前期及其他費用、資金成本三部分組成。

a、建筑安裝工程造價的確定

建筑安裝工程造價包括土建工程、裝飾裝修工程、給排水、電氣、消防及配套信息系統(tǒng)工程的總價，土建、裝飾裝修工程造價采用重編預算法進行計算。評估現(xiàn)場工作期間，評估人員套用遼寧省安裝工程消耗量定額、遼寧省建筑工程消耗量定額（2001）、（2008）進行工程直接費計算，采用當?shù)毓こ滩牧显靸r信息進行材料價差調(diào)整，計算得出建筑安裝工程造價。

b、前期及其他費用的確定

前期及其他費用套用當?shù)亟ㄔO(shè)工程其他費用標準及國家計委、國家物價局、建設(shè)部規(guī)定收取的建設(shè)費用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。

c、資金成本的確定

資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準日中國人民銀行規(guī)定標準計算，工期按建設(shè)工程合理建設(shè)周期計算，并按均勻投入的原則考慮：

資金成本＝(工程建安造價+前期費用及其他費用)×1/2×貸款利率×合理建設(shè)期

2）成新率的確定

按照建筑物設(shè)計壽命、現(xiàn)場勘察情況預計建筑物尚可使用年限，并進而計算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（實際已使用年限+尚可使用年限）×100%

對于非生產(chǎn)性用房采用現(xiàn)場勘察成新率和理論成新率兩種方法計算，并對兩種結(jié)果按勘察和理論 6:4 的比例加權(quán)平均計算綜合成新率。其中：

勘察成新率 N1：通過評估人員對各建(構(gòu))筑物的實地勘察，對建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)、承重構(gòu)件(梁、板、柱)、墻體、地面、屋面、門窗、墻面粉刷、吊頂及上下水、通風、電照等各部分的勘察，根據(jù)原城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)保護部發(fā)布的《房屋完損等級評定標準》、《鑒定房屋新舊程度參考依據(jù)》和《房屋不同成新率的評分標準及修正系數(shù)》，結(jié)合建筑物使用狀況、維修保養(yǎng)情況，分別評定得出各建筑物的現(xiàn)場勘察成新率。

理論成新率 N2 根據(jù)經(jīng)濟使用年限和房屋已使用年限計算。

理論成新率 N2=(1－已使用年限÷經(jīng)濟壽命年限)×100%

或 N2＝[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

經(jīng)以上兩種方法計算后，通過加權(quán)平均計算成新率。

成新率 N=勘察成新率 N1×60%+理論成新率 N2×40%

市場法

是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（房地產(chǎn)的外部條件）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以同類房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)，做必要的修正，得出待估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格。

思路為選取基準日前后交易的相類似的三個參照物，通過系數(shù)調(diào)節(jié)求取評估值。

2、機器設(shè)備

機器設(shè)備評估常用三種方法，即市場法、成本法和收益法。根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種評估基本方法。列入評估范圍的設(shè)備沒有足夠數(shù)量的市場交易參照物，又無單獨經(jīng)營記錄，不適用市場法、收益法，故本次對機器設(shè)備采用成本法進行評估。即以基準日的現(xiàn)時價格重新購建同等功效設(shè)備的全部成本乘以成新率得出設(shè)備的評估價值。基本公式如下：

評估值=重置價值×綜合成新率

（1）重置價值的確定

1）機器設(shè)備重置價值

重置價值是指現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費的全部費用，包括設(shè)備自身購置價格、運輸費用、安裝調(diào)試費用、進口設(shè)備關(guān)稅、大型設(shè)備一定期限內(nèi)的資金成本、其它必要合理的費用（如手續(xù)費、驗車費、牌照費等）。對進口設(shè)備首先應注意符合替代性原則，查找有無替代設(shè)備。在沒有替代設(shè)備的前提下，對可直接得到該設(shè)備的市場價格的按市場價格來確定重置價值。

①購置價

主要通過向生產(chǎn)廠家詢價及參考近期同類設(shè)備的合同價格確定。

②運雜費

此次評估過程中，經(jīng)查看近期設(shè)備購置合同基本全部由賣方負責運費，因此在此次評估中不予考慮運雜費。

③安裝調(diào)試費

根據(jù)設(shè)備的特點、重量、安裝難易程度，以設(shè)備購置價為基礎(chǔ)，按不同安裝費率計取。

④設(shè)備基礎(chǔ)費

大型設(shè)備基礎(chǔ)按相關(guān)土建方法計算費用或者根據(jù)機械工業(yè)企業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)費率指標確定。

⑤資金成本，根據(jù)建設(shè)工期，結(jié)合評估基準日當?shù)貓?zhí)行的貸款利率，并按資

金均勻投入考慮。

資金成本=總投資×現(xiàn)行固定資產(chǎn)貸款利率×建設(shè)周期×1/2對建設(shè)安裝周期較短、價值量較小的部分設(shè)備，不計資金成本。

2）運輸車輛重置價值

根據(jù)當?shù)剀囕v市場信息及近期同類車輛的合同價格確定其重置價值：

3）電子設(shè)備重置價值

根據(jù)網(wǎng)上報價等近期市場價格資料，依據(jù)電子設(shè)備自身的配置情況，確定評估基準日的電子設(shè)備價格，一般不計取運雜費、安裝調(diào)試費等，確定其重置價值：

重置價值=購置價

（2）成新率的確定

1）設(shè)備綜合成新率的確定

分別計算理論成新率和勘查成新率，加權(quán)平均確定其綜合成新率，即綜合成新率=理論成新率?40%+勘查成新率?60%

其中：

①  理論成新率

按機器設(shè)備的已使用年限，評估確定的不同類型設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限及根據(jù)現(xiàn)場勘查情況和設(shè)備的大修周期確定的超過經(jīng)濟壽命年限的尚可使用年限，計算

成新率：

理論成新率＝（1-已使用年限÷經(jīng)濟壽命年限）×100%或[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%（第一個公式一般用于經(jīng)濟壽命年限期內(nèi)的設(shè)備，第二個公式一般用于超期服役的設(shè)備）

② 勘查成新率

通過現(xiàn)場勘查設(shè)備現(xiàn)狀及查閱有關(guān)運行、修理、管理檔案資料，對設(shè)備各組成部分進行勘查，確定其勘查成新率。

2）車輛成新率

根據(jù)最新《機動車強制報廢標準規(guī)定》，確定報廢年限和報廢行駛里程。對車輛進行現(xiàn)場勘察，確定現(xiàn)場勘查成新率。

根據(jù)現(xiàn)場勘查、鑒定、了解評估對象的現(xiàn)存技術(shù)狀況、利用率、負荷率、工作環(huán)境、運行能力、磨損程度、大修和維護保養(yǎng)情況等因素經(jīng)過綜合分析打分，得出實際分數(shù)，確定出車輛的技術(shù)鑒定成新率。

3）電子設(shè)備成新率

電子設(shè)備成新率主要是參照經(jīng)濟壽命年限直接確定的。

（3）評估值的確定

評估值=重置價值×綜合成新率

?

車輛

（1）車輛重置全價的確定：車輛購置價選取當?shù)仄嚱灰资袌鲈u估基準日

的最新市場報價及成交價格資料并考慮車輛購置附加稅及牌照費用等予以確定。

具體公式為：

車輛重置全價=購置價+車輛購置附加稅+牌照費用

（2）成新率的確定

對于車輛的成新率，先分別計算已行駛里程成新率和使用年限成新率，取孰低者作為理論成新率，然后由評估人員通過對車輛的整車、發(fā)動機、離合器、前橋、后橋、變速箱、傳動軸、車架、制動系統(tǒng)及車身等部位經(jīng)現(xiàn)場鑒定了解和調(diào)查，按車輛的實際技術(shù)狀態(tài)確定是否修正其理論成新率。

（3）評估值的確定

評估值=重置全價×成新率

3、在建工程

本次評估主要采取了核對總賬、明細賬、抽查原始憑證等程序，對款項支付的合理性進行判斷。以核實后的賬面值確定評估值。

4、無形資產(chǎn)

納入評估范圍的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。

評估對象于評估基準日登記用途及實際用途均為醫(yī)療衛(wèi)生用地，本次評估設(shè)定該宗地用途為醫(yī)療衛(wèi)生用地，土地使用權(quán)類型為出讓。根據(jù)中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》（GB/T 18508—2001），工業(yè)用地評估適宜的評估方法有市場比較法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等方法。

大連市雖然公布了大連市土地級別和基準地價標準，但尚未公開發(fā)表基準地價修正體系，因此無法采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。

醫(yī)療衛(wèi)生用地屬于公共建設(shè)用地，經(jīng)調(diào)查無評估對象所處區(qū)域內(nèi)與其類似的醫(yī)療衛(wèi)生用地的交易實例，因此無法采用市場比較法對評估對象的出讓地價進行評估。

根據(jù)調(diào)查得知，評估對象所處區(qū)域國有建設(shè)用地主要通過征收集體土地而來，該區(qū)域有比較詳細的征地的成本資料，故可采用成本逼近法進行評估對象出讓地價的評估。

（三）關(guān)于負債的評估

關(guān)于負債中應付賬款、預收款項、應付職工薪酬、其他應付款等科目的評估。

對于負債，評估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項目明細表，根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。

收益法

（一）概述

本次評估目的是為確定XX醫(yī)院在評估基準日的股權(quán)價值。XX醫(yī)院有限公司的財務核算相對規(guī)范；資產(chǎn)經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)資料可信度較高；未來收益和風險可以預測。根據(jù)國際國內(nèi)股權(quán)價格評估慣例，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評估XX醫(yī)院的股東全部權(quán)益價值。

現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）是通過將企業(yè)未來預期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值，估計企業(yè)價值的一種方法，即通過估算企業(yè)未來預期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時價值，得到企業(yè)價值。其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應關(guān)系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來預期現(xiàn)金流的預測，以及數(shù)據(jù)采集和處理的客觀性和可靠性等。當對未來預期現(xiàn)金流的預測較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時，其估值結(jié)果具有較好的客觀性，易于為市場所接受。

（二）基本思路

根據(jù)本次評估現(xiàn)場調(diào)查情況以及企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務特點，本次評估的基本思路是以企業(yè)經(jīng)審計的會計報表口徑估算其權(quán)益資本價值，即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF），估算企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)的價值，再加上其基準日的其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)的價值，來得到評估對象的企業(yè)價值，并由企業(yè)價值經(jīng)扣減付息債務價值后，來得出企業(yè)股東的全部權(quán)益價值。

本次評估的具體思路是：

1、對納入報表范圍的資產(chǎn)和經(jīng)營業(yè)務，按照最近幾年的歷史經(jīng)營狀況和業(yè)務類型等估算預期凈現(xiàn)金流量，并折現(xiàn)得到經(jīng)營性資產(chǎn)的價值；

2、根據(jù)歷史數(shù)據(jù)及預測數(shù)據(jù)，估算評估基準日合理溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債），在預期現(xiàn)金流量估算中予以考慮；

3、由上述各項資產(chǎn)和負債價值的估算加和，得到評估對象的企業(yè)價值，經(jīng)扣減付息債務價值后，得出企業(yè)股東的全部權(quán)益價值。

（三）評估模型與基本公式

本次估值選用的基本模型和公式為：

A：企業(yè)的權(quán)益資本價值；

P：企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價值；

式中：

Ri：未來第i年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量；

Rn：未來第n年預期企業(yè)自由現(xiàn)金流量；

r：折現(xiàn)率；

D：企業(yè)的付息債務價值；

ΣC i：基準日的溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)價值。

ΣC i = C 1 + C 2                        （3）

式中：

C1：基準日溢余性資產(chǎn)價值；

C 2：基準日非經(jīng)營性資產(chǎn)價值。

本次評估，使用企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標，其基本定義為：

R=息前稅后利潤+折舊和攤銷－資本性支出－追加營運資金                  （4）

根據(jù)企業(yè)未來市場發(fā)展情況等，測算其2013年10月1日至2018年的自由現(xiàn)金流量，得到企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價值。

（四）折現(xiàn)率

本次評估，根據(jù)評估對象的資本債務結(jié)構(gòu)特點以及所選用的現(xiàn)金流模型等綜

合因素，采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率r

r= r1×w1 + r2×w2                                        （5）

式中：

r1：扣稅后的加權(quán)付息債務成本；

r1 =r0×（1-t）                                    （6）

t：適用所得稅稅率；

W1：付息債務價值的比例；

W1=D/（D+E）                                    （7）

W2：權(quán)益資本價值的比例；

W2=E/（D+E）                                    （8）

r2 ：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本r2；

r2 = Rf+β×（Rm- Rf）+Rc                         （9）

Rf：目前的無風險收益率；

β：風險系數(shù)；

Rm：資本市場平均收益率；

Rc：企業(yè)特定風險調(diào)整系數(shù)包括企業(yè)規(guī)模超額收益率。

八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況

根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，依據(jù)資產(chǎn)評估準則的要求，我們的評估程序?qū)嵤┻^程主要包括了接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算、評估匯總、撰寫報告等，評估程序?qū)嵤┻^程及情況說明如下：

（一）明確評估業(yè)務基本事項、簽訂業(yè)務約定書

聽取公司有關(guān)人員對公司情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，進行前期現(xiàn)場調(diào)查、訪談調(diào)研工作，了解產(chǎn)權(quán)持有者的財務核算制度、會計科目設(shè)置和基本核算方法，了解評估目的、明確評估對象及評估范圍等。在明確評估業(yè)務基本事項基礎(chǔ)上，聽取委托方介紹評估資產(chǎn)的范圍、類別、評估目的和時間進度要求，并深入現(xiàn)場，對委估資產(chǎn)狀況做初步了解，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本次評估目的及可能實現(xiàn)日，與委托方商定評估基準日，簽定了“資產(chǎn)評估業(yè)務約定書”。

（二）編制評估計劃

評估接受委托，確定該項目總協(xié)調(diào)人和項目負責人，并挑選相關(guān)專業(yè)的評估人員組建項目團隊。根據(jù)“資產(chǎn)評估業(yè)務約定書”結(jié)合項目的具體情況，擬訂初步的評估工作計劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的技術(shù)方案、人員配備及時間安排進度；與此同時，根據(jù)評估工作的需要，請產(chǎn)權(quán)持有者作好資產(chǎn)評估前的各項準備工作，包括資產(chǎn)清查核實、填寫各類資產(chǎn)評估申報明細表及準備與評估有關(guān)的各種經(jīng)濟、技術(shù)資料。

（三）現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料

1、資產(chǎn)清查

（1）清查組織工作

本組評估人員到達評估現(xiàn)場，對申報評估資產(chǎn)進行現(xiàn)場清查。根據(jù)企業(yè)申報評估資產(chǎn)類型，評估人員按照相關(guān)要求，分別對有關(guān)資產(chǎn)進行全面的現(xiàn)場清查。清查工作結(jié)束后，均提交了清查核實及現(xiàn)場勘查作業(yè)工作成果。

（2）清查主要步驟

①指導企業(yè)相關(guān)人員首先進行資產(chǎn)清查與收集，準備應向評估機構(gòu)提供的資料

在評估人員到達現(xiàn)場前，通過電話等方式指導企業(yè)相關(guān)的財務與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“評估調(diào)查表”及其填寫要求、資料清單，細致準確的登記填報，對被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標等情況的文件資料進行收集。

②初步審查產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評估明細表

評估人員通過翻閱有關(guān)資料，了解涉及評估范圍內(nèi)具體對象的詳細狀況。然后仔細閱讀預評估各類資產(chǎn)評估明細表，初步檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估明細表有無漏項等。

③現(xiàn)場實地勘查

針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采取不同的勘查方法。在現(xiàn)場勘查過程中，評估人員通過核查賬簿、原始憑證，并對大額款項進行函證或相關(guān)替代程序進行清查核實；對企業(yè)存貨的內(nèi)部管理及會計核算進行了解。

④根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定及行業(yè)發(fā)展趨勢，參考企業(yè)自身因素對企業(yè)未來的生產(chǎn)經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢，分析企業(yè)預測的合理性。

⑤核實產(chǎn)權(quán)證明文件

2、有關(guān)經(jīng)營資料的收集和分析

（1）收集評估所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料；

（2）調(diào)查、了解醫(yī)院經(jīng)營的歷史狀況，對醫(yī)院填報的資產(chǎn)評估申報表進行征詢、鑒別，并與醫(yī)院有關(guān)財務記錄數(shù)據(jù)進行核實；

（3）研究、分析醫(yī)院所處行業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景；

（4）進行市場調(diào)研，了解同行業(yè)的基本情況；

（5）對醫(yī)院未來可預測的若干年的預期收益進行預測；

（6）對醫(yī)院未來持續(xù)經(jīng)營條件下的長期預期收益趨勢進行判斷；

（7）選取各項評估參數(shù)，建立收益法計算模型。

（四）評定估算

評估人員根據(jù)項目組制定的作價原則，結(jié)合委估資產(chǎn)情況，進行評定估算工作。根據(jù)資產(chǎn)評估初步結(jié)果進行評估結(jié)論分析、撰寫報告、說明。

（五）編制和提交評估報告

（1）對評估結(jié)果進行匯總、分析、調(diào)整修改；

（2）將評估結(jié)果提供給委托方并聽取其意見；

（3）根據(jù)實事求是的原則結(jié)合委托方的反饋意見進一步檢查調(diào)整評估結(jié)果；

（4）撰寫資產(chǎn)評估報告書；

（5）按我公司內(nèi)部三級復核程序，逐級進行復核；

（6）根據(jù)復核意見，修正 評估報告；

（7）正式出具評估報告書并提交委托方。

評估假設(shè)

（一） 評估特殊性假設(shè)

1、XX醫(yī)院自基準日之后以營利性醫(yī)院機構(gòu)運行，并具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件；現(xiàn)有的經(jīng)營范圍、經(jīng)營方向不發(fā)生重大變化；

2、假定目前行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策及現(xiàn)有法律環(huán)境未發(fā)生重大變化；

3、假設(shè)企業(yè)業(yè)務未來的發(fā)展與現(xiàn)時制定的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營方針和經(jīng)營銷售模式基本保持不變，能按計劃及時向市場提供滿意服務；

4、假設(shè)企業(yè)未來的業(yè)務收入能基本按計劃回款，不會出現(xiàn)重大的壞賬情況；

5、假設(shè)企業(yè)按照現(xiàn)有銷售方和回款方式進行經(jīng)營；

6、假設(shè)企業(yè)經(jīng)營所需的各項證件能如期取得；

7、假設(shè)企業(yè)的有息債務能按預期計劃償還。

（二） 一般性假設(shè)

1、對于本評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項（包括其權(quán)屬或負擔性限制），我公司按準則要求進行一般性的調(diào)查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評估過程中所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進行交易的；同時也不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無其他負擔性限制的；

2、對于本評估報告中價值評估結(jié)論所依據(jù)而由被評估單位及其他各方提供的信息資料，我公司在進行審慎分析基礎(chǔ)上，認為所提供信息資料來源是可靠的和適當?shù)模?/p>

3、經(jīng)核查本評估報告中價值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方式所需由有關(guān)地方、國家政府機構(gòu)、團體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律性或行政性授權(quán)文件于評估基準日時均在有效期內(nèi)正常合規(guī)使用，假定該等證照有效期滿可以隨時更新或換發(fā)（如營業(yè)執(zhí)照等）；

4、除在評估報告中已有揭示以外，假定企業(yè)已完全遵守現(xiàn)行的國家及地方性相關(guān)的法律、法規(guī)；

5、假定企業(yè)負責任地履行資產(chǎn)所有者的義務并稱職地對有關(guān)資產(chǎn)實行了有效的管理；

6、我們對價值的估算是根據(jù)2014年2月28日本地貨幣購買力做出的；

7、假設(shè)企業(yè)對所有有關(guān)的資產(chǎn)所做的一切改良是遵守所有相關(guān)法律條款和有關(guān)上級主管機構(gòu)在其他法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的；

8、本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與委托方及被評估單位之間充分揭示的前提下做出的；

9、國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；國家的宏觀經(jīng)濟形勢不會出現(xiàn)惡化；

10、本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化；

11、無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響；

12、不考慮通貨膨脹因素。

評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提假設(shè)條件在評估基準日時成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同評估結(jié)果的責任。