1. 招商分析

在商業(yè)考察中，還有一個方面需要著重考慮，就是招商運營。招商運營中首先是招商分析，分析內容包括空置情況、招商質量、租金水平、品牌布局。

空置情況包括空置比例、空置樓層、空置區(qū)域。說到空置比例，商場滿租不一定是好事，完全滿租將限制項目的發(fā)展，95-97%是比較好的狀態(tài)?？罩脴菍右话慵?nbsp;中于高區(qū)，若2-3層以上出現(xiàn)大面積空置，說明項目運營出現(xiàn)嚴重問題。每層樓同一位置均出現(xiàn)空置的區(qū)域，為商業(yè)死角；門頭區(qū)域若出現(xiàn)空置，一般是因為未招到滿意品牌，常見手段為用特賣活動/商品展示短期填補空間。

項目租金水平方面，租金需要平衡開發(fā)商收益和品牌盈利，即在體現(xiàn)項目商業(yè)價值的同時，保障項目自身和商戶雙方的可增長空間。

2. 運營管理

商業(yè)考察招商運營的另一個重頭戲之一就是運營管理，這其中就包括溝通協(xié)調、分析評估、經營策劃、日常監(jiān)督與成果分析。

溝通協(xié)調，是運營管理的主要職責之一，也是難點之一，對購物中心業(yè)績和形象有直接影響，這其中又包括租戶溝通、投訴處理和整修開業(yè)。

在與租戶溝通時，主要圍繞商戶經營狀況評估、商戶溝通并協(xié)助整改和商戶意見及要求處理；投訴處理包括消費者建議與投訴、商戶間糾紛與協(xié)調、其他相關利益方協(xié)調；整修開業(yè)步驟則包含了商戶進場裝修及開業(yè)管理、商戶局部整修和櫥窗調整、營業(yè)時間變更及其他調整。

與此同時，一個項目想要保有長期的生命力，其運營團隊需要掌握市場整體發(fā)展趨勢，及時調整和優(yōu)化項目內品牌，使之與不斷變化的消費需求匹配，這就要依靠分析評估掌握詳細的客觀數(shù)據(jù)。

而制定各類提升購物中心整體業(yè)績的促銷活動，是運營管理工作中的關鍵部分，也就是經營策劃；評價一個活動的優(yōu)劣，主要考量與目標消費客群的契合度。

日常監(jiān)管層面，運營管理人員需要實時檢查監(jiān)督商場相關規(guī)章制度的執(zhí)行情況，日常監(jiān)管作為違規(guī)經營的事前管理機制，是商場運營管理風險的重要保障體系。

一個項目的運營管理是否被市場認可，直接體現(xiàn)在最終消費數(shù)字上。因此，商業(yè)考察終歸要落到成果分析這一步。