有朋友問(wèn)我，在拆遷過(guò)程中是不是沒(méi)有房產(chǎn)證就一律沒(méi)有拆遷補(bǔ)償呢？哪些沒(méi)有房產(chǎn)證的拆遷房會(huì)得到賠償呢？

城鎮(zhèn)拆遷已經(jīng)是我國(guó)一大特有的現(xiàn)象，一方面是因?yàn)槲覈?guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展快速，城市發(fā)展日新月異，對(duì)拆遷的需求量大；二是因?yàn)椴疬w過(guò)程中的利益過(guò)大，已經(jīng)成為一種造富神話。

但是在拆遷過(guò)程中，由于政策性較強(qiáng)，大家又比較關(guān)注，所以人們關(guān)心自己的拆遷房屋能不能得到補(bǔ)償？能得到多少補(bǔ)償？也就在情理之中了。

首先，我們看看哪些房屋在拆遷過(guò)程中得不到補(bǔ)償

在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)那些違法建筑就不能給予拆遷補(bǔ)償。

那么，什么是違法建筑？

違法建筑不以是不是有房產(chǎn)證為依據(jù)，而是指那些違反《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)，非法占用土地、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等法定建設(shè)許可，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證、臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，擅自建筑的建筑物、構(gòu)筑物。

因此，并不是沒(méi)有房產(chǎn)證就是違法建筑，而是違反相關(guān)的法律法規(guī)，違規(guī)建筑雖然說(shuō)是違反國(guó)家法律法規(guī)規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定建造的房屋。但是國(guó)家對(duì)違法建筑并沒(méi)有統(tǒng)一的定義，因此各地方政府對(duì)其進(jìn)行了明確的規(guī)定。主要要素是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。

常見(jiàn)的違規(guī)建筑主要有以下幾類(lèi)：

一是沒(méi)有土地部門(mén)的用地批文。

根據(jù)《國(guó)家土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，在沒(méi)有獲得縣級(jí)以上土地管理部門(mén)批準(zhǔn)（土地總體利用規(guī)劃）的用地批文，而進(jìn)行的（建筑）在建工程項(xiàng)目，就定義為違規(guī)建筑。

二是沒(méi)有獲得建設(shè)用地規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃許可。

即沒(méi)有申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；

三是擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃。

雖然有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是在建筑時(shí)卻擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建成的建筑物；

四是擅自改變使用性質(zhì)和延長(zhǎng)有效期。

有的建筑物擅自改變了使用性質(zhì)或者將臨時(shí)建筑建設(shè)后超過(guò)有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；

五是弄虛作假的情形。

即通過(guò)偽造相關(guān)材料向主管部門(mén)騙取許可證而建成的建筑物。

六是違法建筑判斷標(biāo)準(zhǔn)并不是以建成與否為標(biāo)準(zhǔn)。

竣工與否不是判定是不是違法建筑的標(biāo)準(zhǔn)，只要違法行為人已經(jīng)投入資金、設(shè)備等進(jìn)行了建筑物、構(gòu)筑物的實(shí)際建設(shè)，就可以判定為違法建筑。

只要被認(rèn)定違法建筑，在拆遷過(guò)程中肯定不予補(bǔ)償。

其次，在什么情況下沒(méi)有房產(chǎn)證仍然會(huì)得到拆遷補(bǔ)償？

一般情況下，沒(méi)有房產(chǎn)證代表沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)，在拆遷補(bǔ)償方面會(huì)受到影響，甚至有可能失去補(bǔ)償資格。

一是只要經(jīng)過(guò)認(rèn)定是合法的建筑應(yīng)該獲得拆遷賠償

沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋在拆遷過(guò)程中如果要進(jìn)行補(bǔ)償就必須進(jìn)行房屋的合法性認(rèn)定，如果房屋是合法的，就應(yīng)該得到賠償。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

因此，對(duì)于無(wú)證建筑只要經(jīng)過(guò)調(diào)查、認(rèn)定屬于合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，都應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

二是有兩種特殊情況是可以特殊方式獲得拆遷補(bǔ)償?shù)?/span>

第一種情形是你購(gòu)買(mǎi)的住房房產(chǎn)證在別人的名下而沒(méi)有過(guò)戶的。拆遷補(bǔ)償款肯定會(huì)支付給房產(chǎn)持有人，你只能向你購(gòu)買(mǎi)的賣(mài)房人賠償，如果不能協(xié)商可以向人民法院起訴。

第二情形是一九九零年四月一日《城市規(guī)劃法》實(shí)施前的住房。如果是在這之前的房屋沒(méi)有取得相應(yīng)的規(guī)劃、報(bào)建手續(xù),沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，根據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該可以獲得賠償。

三是2018年以后4種無(wú)證房屋也可獲得全額拆遷補(bǔ)償。

根據(jù)最新調(diào)整的2018年拆遷補(bǔ)償政策，無(wú)房產(chǎn)證的住房有下列四種情形的可以獲得全額拆遷補(bǔ)償：

第一種情況是上世紀(jì)50年代到60年代的房屋

上世紀(jì)50年代到60年代的房屋，很多房屋都沒(méi)有房地產(chǎn)證，但是沒(méi)有房地產(chǎn)證并不代表這些房屋是非法的，畢竟由于那個(gè)時(shí)代的特點(diǎn)，這些房屋是合法的。既然是合法的，拆遷時(shí)自然應(yīng)該獲得全額的拆遷補(bǔ)償。

第二種情形是依法修建享受法律保護(hù)的房屋

由于歷史的原因，過(guò)去一些建造的房屋并沒(méi)有要求辦理房地產(chǎn)證，因此，只要是在房屋修建時(shí)符合當(dāng)?shù)氐慕ǚ空吆拖嚓P(guān)規(guī)定，就應(yīng)該獲得同樣的賠償。

第三種情形是祖上傳下來(lái)的祖宅

一些老房子是家庭祖輩傳下來(lái)的，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有辦理房地產(chǎn)證的要求，事后也沒(méi)有一定要辦理房地產(chǎn)證的規(guī)定，因此，考慮到歷史的延續(xù)性，只要房子不違反當(dāng)?shù)氐慕ǚ空吆拖嚓P(guān)規(guī)定，不管有沒(méi)有房地產(chǎn)證都應(yīng)該給以拆遷補(bǔ)償。

第四種情形城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的農(nóng)村房屋

城鎮(zhèn)化是我國(guó)民是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，城鎮(zhèn)化的過(guò)程也是農(nóng)村房屋進(jìn)行拆遷的過(guò)程，在這一過(guò)程中如果是被規(guī)劃進(jìn)行重新修建，也可以獲得賠償。

作者：麒鑒，專(zhuān)注銀行三十年，財(cái)經(jīng)金融分析評(píng)論，歡迎關(guān)注并留言