在曹楊君悅苑小區(qū)的活動中心見到了該小區(qū)的業(yè)委會主任張國柱。這個活動中心干凈整潔、設(shè)施完善，而這正是業(yè)委會爭取來的。

2013年5月，君悅苑小區(qū)第二屆業(yè)委會成立，張主任開始擔(dān)任業(yè)委會主任，接替上屆業(yè)委會的工作。在上一屆業(yè)委會任期內(nèi)，活動中心對外出租，但它所獲得的租金收益去向模糊。張主任上任后，多方交涉，用兩個月時間收回了這里，改成現(xiàn)在的活動中心，為業(yè)主們提供了一個休閑娛樂的場所。

本屆業(yè)委會剛成立時，業(yè)主們不滿上一屆業(yè)委會工作，希望新一屆業(yè)委會評價上一屆的工作，指出錯誤，總結(jié)教訓(xùn)，甚至追究責(zé)任。但在張主任看來，業(yè)委會不是權(quán)力機構(gòu)，而是服務(wù)機構(gòu)。真正有資格評價上屆業(yè)委會工作、追究他們責(zé)任的，只有業(yè)主大會和行政職能部門，最終本屆業(yè)委會選擇不表態(tài)、不評價。這種回避、中立的態(tài)度也曾“兩邊不討好”——在上一屆業(yè)委會看來，沉默是對他們工作的不認(rèn)可；業(yè)主們又認(rèn)為這種態(tài)度無視了他們的要求。好在張主任行事果決，跳開爭議，著手業(yè)委會工作。

先天缺陷，后天彌補

一個小區(qū)的硬件設(shè)施很重要，硬件水平不同，對業(yè)委會、物業(yè)提出的管理要求天差地別。君悅苑小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先天存在短板，產(chǎn)權(quán)模糊、地面人車不分車輛亂停、監(jiān)控體系不完善等，都是當(dāng)時存在的問題。更值得一提的是，小區(qū)有三個管理部分，一是農(nóng)業(yè)銀行，二是住宅區(qū)，三是和隔壁小區(qū)六村共有的公共管理區(qū)域。如何讓三個管理區(qū)域和諧相處，讓小區(qū)業(yè)主們和六村居民都感受到整體管理的順暢，保證愉悅的生活環(huán)境？首先要滿足各利益方需求，做出有利于小區(qū)、鄰居六村、街道三方的方案，這必然需要對小區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理。

君悅苑封閉式小區(qū)目標(biāo)性管理方案

五年時間，本屆業(yè)委會收回農(nóng)業(yè)銀行所占用的停車場，制定農(nóng)行運鈔車不進(jìn)小區(qū)的路線分割方案，并完成了拆除違章搭建、清理物業(yè)和上屆業(yè)委會默許的違規(guī)居住住戶、理順小區(qū)街邊2幢樓的產(chǎn)權(quán)問題等事宜。此外，業(yè)委會將鄰近六村和君悅苑共用的入口通道停車桿外移，制定了小區(qū)車輛管理方案，清理地下停車場，改造非機動車庫，實現(xiàn)了地面人車分離，還完善了小區(qū)監(jiān)控體系，改善了綠化環(huán)境。

君悅苑商務(wù)辦公與小區(qū)封閉人車分離方案

小區(qū)硬件跟上去，軟件也不能拖后腿。一個好的物業(yè)，能為小區(qū)運轉(zhuǎn)增色不少。從建成至今，君悅苑小區(qū)一共換過3家物業(yè)公司。第一家物業(yè)公司是開發(fā)商找的前期物業(yè)，管理上存在很多問題。這家物業(yè)公司離開后，為尋求正規(guī)化管理，業(yè)委會進(jìn)行了物業(yè)托管，并召開業(yè)主大會開展了物業(yè)選聘流程，最終選聘了沙田物業(yè)，簽訂了3年合同。但沙田物業(yè)的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不斷下降，令業(yè)主失望，業(yè)委會又采取了招投標(biāo)的方式招到如今的金晨物業(yè)。

小區(qū)的物業(yè)管理費有2元、1.5等價格，對于君悅苑這樣體量不大的小區(qū)，價格顯得過低。為保證物業(yè)公司的利益，業(yè)委會每年補貼物業(yè)30%的公共停車區(qū)收入費用。同時，業(yè)委會在簽署物業(yè)合同時，根據(jù)小區(qū)具體情況增添了3項限制條件，以督促物業(yè)管理工作按質(zhì)按量完成（因為業(yè)委會到期換屆，合同目前還未實施）。

張主任認(rèn)為業(yè)委會與物業(yè)公司的關(guān)系不可能特別好，業(yè)委會代表著廣大業(yè)主利益，與物業(yè)之間必然存在利益博弈。業(yè)委會和物業(yè)公司，一個是主人，一個是服務(wù)者，世上沒有服務(wù)者反客為主的事。業(yè)主們需要做好監(jiān)督，同物業(yè)拉開面子，才能為小區(qū)贏得一個好的物業(yè)服務(wù)。

提及物業(yè)管理費，張主任表示小區(qū)的物業(yè)管理費從未上漲過?！澳壳皶r機還不成熟，業(yè)主的工作非常難做，與其花這個精力，不如加強管理，先讓業(yè)主感受到整個物業(yè)服務(wù)的提升。”

在業(yè)委會做事，沖突在所難免

這屆業(yè)委會謹(jǐn)慎地處理小區(qū)事務(wù)，理順了許多小區(qū)歷史遺留問題。即使如此，反對的聲音依舊不絕于耳。

原先小區(qū)地下車庫里有洗車點，清理過程中觸及到附近二手車市場的龐大利益。二手車行的人會將旗下的車送來清洗，洗車行的人則賄賂物業(yè)保安，免除這類車輛的停車費用。業(yè)委會大膽清理了這個洗車點，中途發(fā)生過幾次對峙沖突。此外，業(yè)委會還清理了在地庫、樓頂違規(guī)居住的40多戶人員，解決商用樓農(nóng)業(yè)銀行帶來的商住管理難題。

如何處理這些棘手的問題，張主任的策略是“穩(wěn)扎穩(wěn)打、各個擊破”。對于一些尚未收尾的問題，他依然樂觀。君悅苑小區(qū)屬性復(fù)雜，物業(yè)管理區(qū)域分割不清，既有商用樓，也有居民樓，還有與隔壁小區(qū)六村兩邊共用一個出入口通道。為了清理停在通道上的社會車輛，業(yè)委會希望將停車桿向外移至小區(qū)與市政道路的連接處，但這一方案不可避免導(dǎo)致原先占用這個通道的車輛所有者財產(chǎn)受損。六村的部分住戶不斷向街道投訴君悅苑小區(qū)的方案武斷，還煽動其他不明真相的業(yè)主，直接上門攻擊業(yè)參與人員，嚴(yán)重的時候，他們堵車、砸道閘、喊打喊殺。業(yè)委會的參與者之一周老師就曾幾次遭遇圍堵。在張主任看來，這個通道事實上在君悅苑的紅線范圍之內(nèi)，既然設(shè)計方案已經(jīng)由業(yè)主大會通過，業(yè)委會就需要執(zhí)行這一決議，絕不能因為有阻力就妥協(xié)。“我們的策略是有沖突就停下來，等一段時間再繼續(xù)施行，一點一點地推進(jìn)?！?/strong>張主任說。

謠言幾乎是業(yè)委會標(biāo)配。每當(dāng)事情開始實施，就有人跳出來指責(zé)業(yè)委會的實施方案有問題，污蔑業(yè)委會貪污腐敗。但這些謠言，張主任根本不聽。他說要相信時間。“真做事和假做事，時間一長就看出來了。還有一點，當(dāng)他人造謠污蔑、目的不純的時候，說話一定有矛盾，就讓他自身自滅?！?/strong>一旦工作無法開展，業(yè)委會會進(jìn)行傳統(tǒng)的公示，向每個業(yè)主的信箱中發(fā)反饋票，寫致業(yè)主們的公開信。在信中，會告訴大家最近發(fā)生的事情，講明業(yè)委會工作狀態(tài)，告誡大家不信謠不傳謠，并針對提出的疑問一一解答。

致業(yè)主公開信

“不是理想主義，我只是非常樂觀”

“身為業(yè)委會主任，免不了遭質(zhì)疑遭怨恨，這不奇怪。有人覺得你強勢，有人覺得你一定懷揣個人目的，否則為什么做？”能做出點成績，業(yè)委會主任需要有自己的行事準(zhǔn)則與處事態(tài)度。張主任始終堅持三個宗旨：民意、合法、專業(yè)?！坝忻褚獠庞兄С?。每一個方案的實施都必須遵循法規(guī)，做到合法合規(guī)，才能讓反對派、破壞者無縫可鉆。在反映民意和合乎法律規(guī)范的基礎(chǔ)上，用專業(yè)手段去實施，才能干好每件事，真正造福小區(qū)。”

在具體的工作中，張主任主張充分發(fā)揮業(yè)主力量，組織建立全部由業(yè)主組成的財務(wù)組、宣傳組、固定資產(chǎn)管理組、車輛管理組、建筑設(shè)備組、春節(jié)聯(lián)歡活動組?！安皇钦f業(yè)委會的人員就應(yīng)該為小區(qū)服務(wù)，而是小區(qū)里每一個業(yè)主都應(yīng)該為小區(qū)服務(wù)。最高境界是每一個業(yè)主都參與小區(qū)建設(shè)?！?/p>

為了鼓勵每個業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)，他還提出開辦「星期六接待日」。這是一個由業(yè)委會、業(yè)主代表、物業(yè)公司三方共同參與的辦公會議制度，負(fù)責(zé)公開辦理物業(yè)工作、集體接待業(yè)主投訴和集體決策重大事情。

這個制度也曾遭受到打擊。2016年3、4月，因為業(yè)委會規(guī)劃的“東進(jìn)西出”固定停車路線觸犯到部分人的利益，「接待日」接連三次遭到業(yè)主沖擊。當(dāng)時場面混亂，一度鬧到警察介入。張主任對業(yè)主們始終只有三句話：“如果是為了小區(qū)建設(shè)，可以坐下來好好談。如果你覺得我們武斷、違規(guī)或者違法，可以走司法程序。如果你們就是來鬧事，對不起，恕不奉陪?！泵鎸︳[事的人，心態(tài)好才不會被打倒。

為推進(jìn)小區(qū)的精神文明建設(shè)，張主任提出不少構(gòu)思，例如計劃根據(jù)不同年齡階段、不同專業(yè)喜好組織小區(qū)娛樂活動?！靶^(qū)有場地，目前的問題是缺乏出頭組織的人?！彼€希望將物業(yè)管理體系、業(yè)委會程序、維修資金程序等內(nèi)容作為專題講座普及到每位業(yè)主，而做到這些，必須搞清楚它們對業(yè)主的吸引點在哪里。這些工作，最重要的還是征求業(yè)主意見，用利益問題吸引業(yè)主參與小區(qū)建設(shè)。

乍一看，這些想法近乎理想主義，張主任卻認(rèn)為是大家不夠樂觀。此前為了小區(qū)的車輛管理，他和車輛管理組的志愿者們，曾用兩年的時間堅持每天記錄、統(tǒng)計車牌信息。“你一定要相信，如果大家和你的信念是一致的，他一定肯和你一起堅持。做到一半而不想繼續(xù)了，那是信念動搖。如何讓大家保有信念，是業(yè)委會主任要考慮的問題?！?/p>

－對話－

眾蟻社區(qū)：由業(yè)主組成的小區(qū)事務(wù)專項小組如何堅持運作？

張國柱：每個小組的成員產(chǎn)生是動態(tài)的，只有負(fù)責(zé)的人是固定的。組里總有十多個人一直在堅持，想為大家做點事。

眾蟻社區(qū)：精神文明建設(shè)是居委會的工作，你們?yōu)槭裁匆獏⑴c組織這類事務(wù)？

張國柱：居委會一組織，是整個社區(qū)的活動，等于有別的小區(qū)的業(yè)主也來我們小區(qū)。君悅苑的想法是通過自己活動影響到整個社區(qū)，讓大家主動加入、融合進(jìn)來，而非通過居委會的外力迫使各個小區(qū)的人員聚集到一起。

眾蟻社區(qū)：業(yè)委會工作不同于普通的志愿者公益，需要長期的堅持，還需要承受別人的偏見，所以這需要的堅持是什么？

張國柱：堅持做公益，要堅持對得起廣大業(yè)主。要有計劃，有目標(biāo)。

眾蟻社區(qū)：物業(yè)新合同其中一條是定期召開業(yè)主大會會議商議物業(yè)公司管理問題，物業(yè)公司工作不達(dá)標(biāo)則扣錢，它實施起來會有困難嗎？

張國柱：不難的，假如物業(yè)公司沒有做到合同中規(guī)定的東西，則按照每平米3分錢的計算單位扣錢。目前這個我們已經(jīng)和物業(yè)簽署了這一合同，因為業(yè)委會處于換屆期間，還未實施。這一附屬規(guī)定實施的最大的問題不在于其本身的實施難度，而在于業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主們能不能和物業(yè)之間拉開面子。所以業(yè)主進(jìn)入業(yè)委會最起碼的條件是公心。千萬不能把這個位置與自己的私心結(jié)合起來。

眾蟻社區(qū)：對業(yè)委會換屆有什么想法？現(xiàn)在換屆進(jìn)行到哪一步了？

張國柱：換屆小組還沒成立?？偟膩碇v還是看民意。希望新一屆業(yè)委會也是負(fù)責(zé)任的。