先亮觀點——

在鄭州，不要買，老破小！

1

最近有兩件事，聯(lián)系起來看，很讓人振奮。

第一件事是6月19日，國常會上釋放出一則消息，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊社區(qū)改造。

第二件事是7月1日，國務(wù)院新聞辦舉行政策例行吹風(fēng)會，將加大力度對17萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)加快改造。

先出政策，再加快推進(jìn)，剩下的就是各地的行動了。

于是，很多人坐不住了。特別是我上一篇稿子《4萬億輸血老破??！鄭州上千小區(qū)“舊改”來襲！》發(fā)過之后，大家紛紛留言問我——

要不要買老破??？買老破小有沒有意義？有沒有增值空間？

老破小，能買嗎？這已經(jīng)成為一個不得不重視的問題了，今天和大家具體說說。

2

鄭州有很多房齡超過20年的老破二手房。

比如說——

在南陽路和老西郊，因為是鄭州傳統(tǒng)的工業(yè)中心，分布著大量的老家屬院。

在金水區(qū)，因為是行政中心，所以在緯幾路、政幾街這些街道范圍內(nèi)，分布著大量的行政機(jī)關(guān)家屬院。

在二七區(qū)，特別是在火車站西廣場西邊，分布著大量的鐵路職工家屬院。

管城區(qū)的老房子也只會多不會少。

……

此外，就是商品房制度實行以來，鄭州第一代商品房小區(qū)。到今天，都已經(jīng)超過20年了。

比如，90年代中期鄭州最高檔的商品房之一綠云小區(qū)，曾經(jīng)富豪云集。這座建于1995年的小區(qū)，已經(jīng)超過24年了。

再比如，建業(yè)第一個小區(qū)金水花園，由多層和別墅組成。到今天，房齡也超過22年了。

為什么這種老房子會被不斷提起？

記得前段時間寫過一篇稿子，15000左右的單價，基本上是目前鄭州四環(huán)內(nèi)正常剛需盤的準(zhǔn)入門檻了。

但真實的樓市呢？

其實，鄭州存在著大量單價15000以下，甚至10000出頭的房子。

而這些房子分布在哪里呢，就是在老城區(qū)非常核心的地段，面積不大，歲數(shù)很大的各種老破小。

很典型的例子，位置最好的金水老城，房齡超過20年的老二手房，單價基本報1萬-1.5萬的水平。而同一片區(qū)的新房，毛坯高層的價格，可以賣到2萬+。和新房相比，就是六七折的落差啊。

都說房子的價值是地段地段地段，那為什么和周邊新房比起來價差這么大？

原因很簡單。

居住氛圍差，貸款年限短，都是老破小的命門。

一方面，經(jīng)過一輪又一輪的新房沖擊，老破小已經(jīng)無法滿足大家對居住最基本的需求。

我們看到的老破小大概就是這個樣子：

另一方面，房齡超過20年的老房子，大部分銀行無法辦理二手房按揭貸款，更不能辦理抵押貸款。即使個別能辦理按揭，房貸的首付和年限也很難做足。

這些，已經(jīng)否定了老破小。

于是，大部分老破小就這樣被禁錮著，慢慢老去。

3

老破小，注定被淘汰，因為它不符合時代的主流趨勢。

大家不要停留在鄭州房子不夠住的觀念，數(shù)據(jù)告訴我們，越來越多的家庭正在置換二套房產(chǎn)，而這樣的客群比例已經(jīng)幾乎接近一半。

在過去的8年時間里，鄭州100㎡以上戶型面積從8年前的32%，激增到了如今的近50%，三房以上戶型從8年前的35%，激增到了如今的近80%。

鄭州的中產(chǎn)階級正在逐步覺醒，大部分人在買二套房，希望能置換的更好。

尤其是在鄭州過去的一輪漲價潮中，除了個別頂級學(xué)區(qū)房，大部分老破小幾乎沒有漲幅。

當(dāng)然，也有人問，我是純投資，自己不住，可以不用管房子質(zhì)量嗎？

告訴你，不可以，為什么？因為接盤的人，會考慮自住加投資，會對房子的質(zhì)量有要求。

改善置換的人群越來越多，對應(yīng)的就是下面這張圖片。

我們發(fā)現(xiàn)，從2016年末開始，全國19城二手房掛牌量在持續(xù)上行。也就是說，一邊越來越多的人在改善置換，同時也有越來越多的人在賣掉自己的房子。

可以想象這樣的畫面，越來越多的人想要拋掉一些不好的房子，去置換更好的房產(chǎn)。而在盤整過程中，老破小是第一個要拋棄的。

而被拋棄不只是因為它沒價值，更重要的是，它已經(jīng)不符合時代的主流趨勢。

這也是為什么如今鄭州新房市場上的一房、兩房小戶型越來越少了。

這也是為什么買房一定要蹦一蹦，去買那些更好的、更符合主流趨勢的房子。

未來，二手房市場的競爭也愈演愈烈。

而這種現(xiàn)象，不僅出現(xiàn)在二線的鄭州，三四線小城也在拋棄老破小。

三四線小城的商品房本身就不貴，那誰還住老破小啊。

所以，如果你打算買老破小，一定要想清楚，未來五年十年賣掉的時候誰來接盤。

4

其實，在鄭州，還有一個政策一直被大家忽略了，就是租售并舉。

值得一提的是，在今年上半年，鄭州市域所供應(yīng)的1800多公頃的建設(shè)用地中，出現(xiàn)了5.1092公頃的租賃住宅用地。這也劇透了由企業(yè)拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現(xiàn)。

這些新的租賃住房，將面向所有人群。據(jù)了解，它們將一改之前大家對公租房、廉租房位置偏遠(yuǎn)、戶型較小、容積率高的陳舊概念，戶型更多，居住感更好。

而在租賃住房發(fā)展的過程中，老破小會第一個受到影響。

因為，之前購買老破小的絕大部分人購買力不足，不得不解決最原始的自住需求。

而當(dāng)他們的自住需求因為租賃住房得到滿足的時候，還會去浪費一張寶貴的房票去買老破小嗎？

5

說了這么多，那些老舊小區(qū)、居住體驗超級差、硬件軟件都不全的房子該如何處置？

我們再回到文章開始的會議上來。

推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，旨在提升居住功能——

針對“管網(wǎng)破舊、上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖缺失或者老化”問題進(jìn)行“優(yōu)先改造”。其次是電梯、停車庫等配套設(shè)施，然后是物業(yè)管理和公共服務(wù)。

我們以最典型的“加裝電梯”為例。

乍一聽，加裝個電梯很簡單，然而現(xiàn)實卻遠(yuǎn)沒有想象中皆大歡喜。

上海是有這種先例的。

上海，自從2011年啟動加裝電梯試點以來，出臺了一系列的扶持政策和措施。

但數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年10月底，全市僅有204幢電梯計劃立項，這還僅僅是立項，真正竣工運行的有多少呢？

只有可憐的47臺！難度之大，超乎預(yù)期。

解決這個問題，有一個前置性條件，那就是——

征得樓道里90%以上的居民同意，且沒有明確反對意見，還要征得小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意。

加裝電梯，能不能得到大多數(shù)住戶的同意才是關(guān)鍵。實際操作中，統(tǒng)一意見這項工作開展起來就非常困難。

誰動了誰的奶酪？這是一場博弈。

之后，復(fù)雜的手續(xù)誰來跑？資金能不能順利到位？

說到資金，有些城市是政府補(bǔ)貼，比如說濟(jì)南每部電梯補(bǔ)助20萬，上海每部電梯補(bǔ)助30萬，杭州每部電梯補(bǔ)助15萬。

記得之前算過一個單子，如下：

加上是1梯2戶，每部電梯再算上鋼架、電梯廳等土建差不多需要七八十萬的費用。

此刻，我想到了上一波等待老破小拆遷的人，有些人從小時候就開始等，一直等到自己都生娃了，幾十年都沒等到……

甚是無奈。

6

當(dāng)產(chǎn)品價值得不到認(rèn)可，未來還有租賃住房的競爭，本身改造難度又大，老破小的未來岌岌可危。

這時候，一定會有人反駁，誰說老破小沒價值，老破小值錢的是學(xué)區(qū)。

要知道，老破小的學(xué)區(qū)價值越高，政策風(fēng)險也就越高。任何一點點的學(xué)區(qū)變動，或者多校劃片政策的實施，都有可能讓這種價值瞬間歸0。

所以，學(xué)區(qū)才是老破小最危險的投資呀。