前幾天，【大胡子說(shuō)房】解讀了東莞“禁墅令”（點(diǎn)擊查看），提出別墅越來(lái)越難普漲，老舊別墅越來(lái)越淪為窮人買(mǎi)不起富人看不上的尷尬物種。

其實(shí)，除了別墅，還有一類(lèi)房子也和別墅一樣，越來(lái)越是富人買(mǎi)不起窮人看不上，可能會(huì)長(zhǎng)期滯漲，那就是：老破大。

城市中心一直在轉(zhuǎn)移，豪宅區(qū)也一直在變遷，曾經(jīng)高價(jià)買(mǎi)入的老破大所引以為傲的地段好，都是階段性的。

好產(chǎn)品才配談地段，當(dāng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，老破大越來(lái)越淪為窮人買(mǎi)不起，富人看不上。

老破大最明顯的特點(diǎn)是：面積大、單價(jià)低、總價(jià)高，而且一般都沒(méi)有電梯。

光一個(gè)，沒(méi)有電梯，想必很多人都會(huì)倒吸一口冷氣。

大戶(hù)型的房子一般都是家庭居住，上有老下有小，沒(méi)有電梯，每次出門(mén)都像打仗一樣，而且對(duì)于能負(fù)擔(dān)得起老破大房子的業(yè)主，顯然對(duì)于電梯是個(gè)硬需求。

動(dòng)輒6、7、8、9層樓，自住都是個(gè)災(zāi)難，每天想到要爬那么高的樓梯，想必都是能不出門(mén)就不出門(mén)，還有小孩的手推車(chē)、老人輪椅...一大堆因沒(méi)有電梯產(chǎn)生的煩惱。

看到這里，想必很多人會(huì)想：既然不買(mǎi)高樓層，那可以考慮低一點(diǎn)的2、3、4層樓啊，甚至還能挑到帶院子的1樓，畢竟中國(guó)人對(duì)“院子”有蜜汁偏愛(ài)。

當(dāng)然市面上確實(shí)還有人為了面積妥協(xié)，但真的非常小眾，真正付得起這個(gè)價(jià)格人誰(shuí)愿意接受：無(wú)電梯+房?jī)r(jià)老舊+大戶(hù)型？

除了電梯，老破大一直被詬病的就是停車(chē)場(chǎng)，很多老破大都建得非常早，歷經(jīng)多年，物業(yè)再好也會(huì)破舊不堪。

而且大家庭居住，小區(qū)的私家車(chē)一定不少。

如果是有充足停車(chē)位的地下停車(chē)場(chǎng)還好，如果沒(méi)有充足的地下停車(chē)場(chǎng)，還可能將小區(qū)的公共區(qū)域改成地面停車(chē)。

當(dāng)你有一天精疲力盡開(kāi)車(chē)回家，還要在小區(qū)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)找停車(chē)位時(shí)，想必到時(shí)你一定會(huì)懷疑自己當(dāng)初腦子進(jìn)水了，花了這么多錢(qián)買(mǎi)了個(gè)連停車(chē)位都不能保證的“高價(jià)床位”。

更嚴(yán)重的是，當(dāng)你想通了要把老破大賣(mài)掉置換個(gè)更高級(jí)的房子時(shí)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，額，掛盤(pán)了很久都賣(mài)不出去。

當(dāng)初你可能是因?yàn)檫@個(gè)房子面積大或者是裝修好看買(mǎi)下來(lái)的，但這個(gè)市場(chǎng)真的是無(wú)比理性的，大戶(hù)型高總價(jià)真的就是富人看不上窮人買(mǎi)不起。

同等價(jià)位之下，完全有更多更好的選擇，雖然看似老破大的產(chǎn)權(quán)面積大，但因?yàn)樵缙诘墓珨偞?，所以得房率也沒(méi)有非常高。

老破大的180平4房和次新房的120平4房，在假如次新房設(shè)計(jì)合理的話(huà)，未必沒(méi)有老破大的180平4房好用，更何況現(xiàn)在買(mǎi)房大家更注重功能空間設(shè)計(jì)，能有4個(gè)房間就滿(mǎn)足了。

至于房間的大小，反而佛性了不少。

種種原因，造成了老破大長(zhǎng)期跑輸大盤(pán)，二手房成交周期長(zhǎng)，流動(dòng)性極差。

沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的老破大都會(huì)被人們所拋棄。

房?jī)r(jià)輪動(dòng)規(guī)律除了滿(mǎn)足區(qū)域輪動(dòng)，其實(shí)也滿(mǎn)足產(chǎn)品輪動(dòng)。

一般都是從新房率先上漲，然后輪動(dòng)到次新房、有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的老破大、老破小。

如果沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，老破大幾乎會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)上流動(dòng)性最差的產(chǎn)品。

畢竟鐘愛(ài)學(xué)區(qū)房的人為了個(gè)學(xué)位會(huì)偏好買(mǎi)小戶(hù)型老破小，但可不會(huì)去買(mǎi)個(gè)老破大，費(fèi)錢(qián)又不如低總價(jià)的老破小漲得快。

投資客要想玩得動(dòng)老破大，真不是容易的事。現(xiàn)在拆遷舊改的速度明顯慢下來(lái)了，老房子越來(lái)越難拆，妄想著買(mǎi)個(gè)老破大來(lái)博拆遷的，基本都可以死心了。

接下來(lái)的房地產(chǎn)基本都是慢牛行情，越來(lái)越淪為剛需和改善的主場(chǎng)，而各個(gè)城市所處的階段不一樣，但無(wú)疑老破大已經(jīng)不符合年輕人的主流置業(yè)觀(guān)念，年輕人越來(lái)越偏好住得舒適的房子，住得好比住得大重要得多。

現(xiàn)在的一線(xiàn)城市不缺房子，只是缺好房子。

雖然剛需還是支撐一線(xiàn)城市的基底，但改善型需求已逐步在蘇醒，那些優(yōu)質(zhì)板塊的稍大戶(hù)型次新房無(wú)疑是改善家庭的首選。

而遺憾的是，老破大進(jìn)不了改善家庭的備選名單，沒(méi)有更好的環(huán)境和產(chǎn)品加持，就憑著一個(gè)面積大，憑什么讓人愿意為此買(mǎi)單呢？

就像在深圳這一輪行情中，漲得最好的不是主城區(qū)羅湖福田的老破大，而是深圳龍華紅山。紅山板塊在上一輪行情中差不多翻了三倍，最關(guān)鍵的原因就是：放眼整個(gè)深圳，800萬(wàn)左右，想要地鐵口、次新房、大商業(yè)、物業(yè)好、環(huán)境優(yōu)美，還有關(guān)鍵的深高北學(xué)位。

龍華紅山是整個(gè)深圳最好的選擇，幾乎是無(wú)可替代。

除了有面積偏好，老破大基本是被改善家庭拋棄的。

而二線(xiàn)城市正處于什么階段呢？

支撐二線(xiàn)城市行情，除了沖著限價(jià)紅利的投資客，要么二線(xiàn)城市正處于小家庭裂變的高峰期，越來(lái)越多的本地人年輕人因?yàn)榛榧薨岢鋈プ约鹤　?/span>或者是在一線(xiàn)城市工作的年輕人在二線(xiàn)城市買(mǎi)套房，作為退路。

這些從小居住環(huán)境就相對(duì)優(yōu)渥的年輕人，真的愿意為了面積去買(mǎi)老破大嗎？

不。

按照二線(xiàn)城市以新房為主的供給結(jié)構(gòu)，完全不可能。即使他們不是選新房，都會(huì)傾向選市中心的二手次新房。二線(xiàn)城市的老破大以后轉(zhuǎn)手給誰(shuí)？

至于新房癌晚期的三四線(xiàn)城市，新房都這么便宜，有誰(shuí)還會(huì)偏好去買(mǎi)老破大？

沒(méi)落的老破大隨著城市中心遷移、行情變化、年輕人偏好升級(jí)，越來(lái)越不受待見(jiàn)，甚至更比不上處于城市地板價(jià)的老破小。

剛需家庭買(mǎi)不起，改善家庭看不上，投資客更不愿意把大把現(xiàn)金流投在一個(gè)明顯跑輸大盤(pán)收益的落后產(chǎn)品，而且不是資金實(shí)力雄厚的高玩，還真玩不起老破大。

看到這里，可能有讀者會(huì)說(shuō)，不是有老舊小區(qū)改造嗎？老實(shí)說(shuō)，對(duì)于這樣的大工程，請(qǐng)報(bào)以謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)的態(tài)度。

房地產(chǎn)的水是很深的，當(dāng)初轟轟烈烈宣傳的萬(wàn)科萬(wàn)村計(jì)劃，最后不也涼涼了嗎？

老破大，是沒(méi)有春天的。

以上為正文，來(lái)自大胡子說(shuō)房團(tuán)隊(duì)花滿(mǎn)樓