案件情況
廣州某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組于2011年6月～2012年3月期間多認(rèn)召開籌備組會(huì)議，開發(fā)商作為業(yè)主之一籌備組成員資格質(zhì)疑均未參加，居委會(huì)代表及當(dāng)?shù)胤抗芫执硪灿腥毕?012年3月，籌備組成員在小區(qū)以公告形式告知全體業(yè)主將于2012年4月期間召開首屆業(yè)主大會(huì)，屆時(shí)將等額選舉首屆業(yè)主委員、投票表決《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案及《管理規(guī)約》草案等，并兩次發(fā)函向當(dāng)?shù)胤抗芫?、街道辦、居委會(huì)發(fā)函要求屆時(shí)派人開箱計(jì)票，但當(dāng)?shù)胤抗芫?、街道辦、居委會(huì)兩次均未在指定日期派人參加開箱計(jì)票。2012年5月17日，業(yè)主大會(huì)籌備組和部分業(yè)主自行開箱計(jì)票，并于當(dāng)日作出小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等決定，并選舉產(chǎn)生了首屆業(yè)主委員會(huì)委員。之后，首屆業(yè)主委員會(huì)將選舉情況及業(yè)主大會(huì)決定及附件送房管局備案。
之后，開發(fā)商作為原告將業(yè)主大會(huì)以及首屆業(yè)主委員會(huì)訴至法院，以業(yè)主大會(huì)通過的《議事規(guī)則》和選舉成立的首屆業(yè)主委員會(huì)的兩項(xiàng)決定存在違法違規(guī)和侵犯業(yè)主知情權(quán)、表決權(quán)、選舉權(quán)等合法權(quán)益為由，訴請(qǐng)：（1）撤銷業(yè)主大會(huì)表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；（2）撤銷業(yè)主大會(huì)做出成立首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉決定等。
焦點(diǎn)問題
1.籌備組成員的構(gòu)成是否合法？
2.政府相關(guān)主管部門未參與監(jiān)票、驗(yàn)票環(huán)節(jié)，業(yè)主大會(huì)決議是否有效?
3.新舊法規(guī)交替時(shí)如何適用？
判決結(jié)果
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：業(yè)主大會(huì)于2012年5月17日作出的決定依據(jù)的是已被廢止的文件，業(yè)主大會(huì)決定通過的《議事規(guī)則》關(guān)于業(yè)主的定義和投票人的資格違反了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十三條規(guī)定，籌備組和部分業(yè)主在無當(dāng)?shù)貒临Y源和房管局等單位監(jiān)督下就開箱計(jì)票，計(jì)票結(jié)果對(duì)開發(fā)商和部分業(yè)主不公平。判決撤銷業(yè)主大會(huì)表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》以及撤銷業(yè)主大會(huì)做出成立首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉決定。
被告不服一審判決提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：（1）關(guān)于業(yè)主大會(huì)決定（一
）通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》是否侵犯開發(fā)商合法權(quán)益的問題。業(yè)主大會(huì)決定（一）通過的《議事規(guī)則》第十四條規(guī)定“登記需出示業(yè)主身份證原件、房產(chǎn)證或房管局確權(quán)的預(yù)售契約原件”；第十六條規(guī)定，“業(yè)主投票權(quán)是按已登記的業(yè)主擁有的物業(yè)的面積和戶數(shù)確定，持有房產(chǎn)證或經(jīng)房管局確權(quán)的預(yù)售契約為投票權(quán)人”，第十七條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)主動(dòng)在指定地點(diǎn)領(lǐng)取投票表格，沒有領(lǐng)取投票表格，業(yè)主委員會(huì)將派人逐戶派送，送達(dá)房屋使用人或租戶的，視為送達(dá)業(yè)主本人”；第二十七條規(guī)定“本規(guī)則所稱業(yè)主是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的所有權(quán)人，包括尚未出售物業(yè)的建設(shè)單位”。開發(fā)商既是建設(shè)單位，亦自認(rèn)就自有的商鋪、住宅、車位均已領(lǐng)取房產(chǎn)證，故上述《議事規(guī)則》的規(guī)定并無限制或剝奪其投票權(quán)，且事實(shí)上，在首屆業(yè)主大會(huì)成立過程中，開發(fā)商亦已收到選票，但其作棄權(quán)處理，開發(fā)商主張上述《議事規(guī)則》侵犯其合法權(quán)益、剝奪其投票權(quán)理由不成立。（2）關(guān)于在議事規(guī)則未通過生效前，同時(shí)表決通過業(yè)主委員會(huì)
成員選舉決定是否存在程序錯(cuò)誤的問題。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條
的規(guī)定，“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則……（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十五條規(guī)定業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立”；2008年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第
十六條規(guī)定“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)”。首屆業(yè)主委員會(huì)的做法并不存在程序錯(cuò)誤問題。（3）關(guān)于籌備組組成是否違法的問題。當(dāng)?shù)胤课莨芾砭殖鼍叩摹缎^(qū)業(yè)主代表信訪事項(xiàng)的復(fù)函》載明籌備組于2011年10月27日將《籌備小組成員名單》在大廈公告欄張貼公示，籌備組成員包括開發(fā)商代表許某，故籌備組成不存在違法問題。（4）關(guān)于投票和點(diǎn)票過程無街道辦或房管部門進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)票對(duì)開發(fā)商及部分業(yè)主不公平的問題。廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于由區(qū)國土房管局到場對(duì)投票箱粘貼封條并于召開業(yè)主大會(huì)時(shí)對(duì)開箱投票活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督的規(guī)定已失效，小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定的投票、計(jì)票時(shí)間均在該文件失效之后，且業(yè)主大會(huì)籌備組已兩次發(fā)函要求房管部門、街道辦事處及居委會(huì)等單位派員對(duì)開箱
計(jì)票活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，房管部門、街道辦事處及居委會(huì)等單位均無在指定時(shí)間到場監(jiān)督，在此情況下，籌備組及部分業(yè)主在指定時(shí)間、公開地點(diǎn)開箱計(jì)票，程序并無違反法律規(guī)定。（5）關(guān)于開發(fā)商主張業(yè)主大會(huì)決定所依據(jù)的文件是失效文件的問題。開發(fā)商未能舉證證明業(yè)主大會(huì)決定系依據(jù)已廢止的程序做出，故其主張撤銷上述決定的法律依據(jù)不足。（6）關(guān)于開發(fā)商提出部分業(yè)主對(duì)投票有異議等，應(yīng)由有異議的業(yè)主自行提出主張，不在本案審查。故二審法院判決撤銷一審判決，駁回開發(fā)商全部訴訟請(qǐng)求。
法條鏈接
《中華人民共和國物權(quán)法》
第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則……（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。
《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》
第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
第十五條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
案例評(píng)析
本案之所以一審、二審法院作出了截然不同的判決結(jié)果，是因?yàn)橐?、二審法院?duì)案件焦點(diǎn)問題的認(rèn)定以及在適用法律法規(guī)方面的差別。一審法院僅憑（1）業(yè)主委員會(huì)做出決定的依據(jù)是已經(jīng)廢止的文件；（2）業(yè)主大會(huì)決定通過的《議事規(guī)則》關(guān)于業(yè)主的定義和投票人的資格違反了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十三條規(guī)定；（3）籌備組和部分業(yè)主在無當(dāng)?shù)貒临Y源和房管局等單位監(jiān)督下就開箱計(jì)票，計(jì)票結(jié)果對(duì)開發(fā)商和部分業(yè)主不公平，這三點(diǎn)就從程序上和內(nèi)容上否決了業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》以及相關(guān)決定的合法性。
二審法院在基本事實(shí)相同的情況下重新歸納了本案的爭議焦點(diǎn)，從業(yè)主大會(huì)通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》是否侵犯開發(fā)商合法權(quán)益、議事規(guī)則未生效前同時(shí)表決通過業(yè)主委員會(huì)成員選舉決定是否存在程序錯(cuò)誤、籌備組組成的合法性、投票和點(diǎn)票過程無街道辦或房管部門進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)票是否一定對(duì)開發(fā)商及部分業(yè)主不公平等六個(gè)方面對(duì)業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》以及相關(guān)決定是否合法進(jìn)行了逐一的分析和認(rèn)定，修正了一審法院在事實(shí)認(rèn)定和法律適用上的錯(cuò)誤，很好地維護(hù)了業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益。
本案之所以在二審全面翻盤，除了二審法院對(duì)爭議焦點(diǎn)的全面重新梳理，還涉及新舊法規(guī)交替，如《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（穗國房字[2004]756號(hào)）失效導(dǎo)致區(qū)房管局等單位對(duì)開箱點(diǎn)票活動(dòng)到場監(jiān)督不再成為法定的必須程序，同時(shí)也渉及作為業(yè)主的開發(fā)商殆于行使管理權(quán)以及行政機(jī)關(guān)怠于行使監(jiān)管權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不利后果的責(zé)任認(rèn)定。從舉證責(zé)任的分配來看，這就要求業(yè)主委員必須妥善保留歷次送達(dá)業(yè)主或行政機(jī)關(guān)相關(guān)通知的送達(dá)記錄，業(yè)主或行政機(jī)關(guān)收到通知后如果因?yàn)樽陨碓蛭催M(jìn)行表決或未到場，將不影響業(yè)主委員會(huì)相關(guān)決議及決定的效力，這也是促進(jìn)業(yè)主以及行政機(jī)關(guān)積極履行管理權(quán)及監(jiān)管權(quán)的手段之一。
