米宅是做不動產(chǎn)配置研究的，我們數(shù)年的研究，絕大多數(shù)時候只是為了一個目的：

為確定性而戰(zhàn)！

所謂為確定性而戰(zhàn)，就是在城市進化的版圖中，找到確定性價值最高的板塊或項目。

房產(chǎn)這玩意兒，絕大多數(shù)時候，我們都在賭一個預期。

然而，在數(shù)年的研究過程中，我們發(fā)現(xiàn)太多的預期都存在無法兌現(xiàn)的可能。

比如，前段時間我們在粵港澳大灣區(qū)的考察，我們發(fā)現(xiàn)：

有太多的概念無法落地，有太多的規(guī)劃無法兌現(xiàn)，有太多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)皆都是坑，有太多的軌交地鐵因為各種原因一再擱置……

仔細想想，粵港澳大灣區(qū)還是全國都市圈做的最好、城市進化最成熟、經(jīng)濟基礎(chǔ)最好、產(chǎn)業(yè)活力最高、人口流入效率最高、政策扶持最好的一片沃土。

那么，其他城市所謂概念落地會變成何種模樣？我真的不敢想象。

歸零概念預期，回歸居住本身，回歸當下現(xiàn)狀，越來越重要。

因此，我們越來越關(guān)注城市、板塊、房產(chǎn)當下的樣子——

• 一定要有地鐵，畢竟地鐵才是真正決定人口導入的核心；

• 一定要有成熟的配套體系，尤其關(guān)注3km范圍內(nèi)的商場、學校，畢竟配套才是真正決定人口留下的核心；

• 一定要貼近整個城市的就業(yè)中心，畢竟這里擁有整個城市購買力最強的人口……

更關(guān)鍵的是，上述這些不僅是規(guī)劃，更要看是否在建、何時竣工！

有人口支撐的房產(chǎn)，有成熟配套的房產(chǎn)，貼近就業(yè)中心的房產(chǎn)，才是確定性最高的房產(chǎn)，才是真正有價值的房產(chǎn)。

遺憾的是：

絕大多數(shù)時候，價值越確定的的房產(chǎn)，價格亦越高。

比如，CBD向南5km有這么一個板塊——

從地鐵軌交上來說，不僅有確定性的地鐵落地，而且是雙地鐵落地，而落地的地鐵還是鄭州目前價值比較高的兩條地鐵——5號線和4號線。

5號線是鄭州目前唯一的一條環(huán)線，可以對接鄭州絕大多數(shù)的軌交和商圈；4號線的價值在于直達CBD和北龍湖，可以對接鄭州目前成熟的就業(yè)中心和未來的金融島。

從配套上來說，區(qū)域內(nèi)有已經(jīng)落地的濱河公園，還有已經(jīng)兌現(xiàn)營業(yè)的萬科廣場和一站購物廣場，以及盛澳金尊府還將引入鄭州排名前十的創(chuàng)新街小學（已確定簽約）。

更重要的是，這個片區(qū)，在30分鐘通勤時間內(nèi)，可以通達鄭州目前最成熟的兩大就業(yè)中心——CBD和高鐵商務區(qū)。而且，從這個片區(qū)到兩大商務區(qū)，都有地鐵連接。

以上質(zhì)素，通通滿足我們對于確定性的要求，對于房產(chǎn)價值的要求。

而這個板塊亦正如我們上面所談到的：

確定性越高的板塊，價格亦越高。

這是板塊內(nèi)周邊典型項目二手房的價格圖——

片區(qū)內(nèi)品質(zhì)最高、開發(fā)商品牌相對較好、更貼近濱河景觀的萬科美景龍?zhí)?，價格最高，精裝三房的均價在21000元/㎡以上；距離雙地鐵口最近，密度極高，品質(zhì)一般的美景鴻城，價格居中，簡裝三房均價在18500元/㎡左右；距離地鐵口最遠，品質(zhì)相對最一般的陽光城5號院，價格最低，均價在17500元/㎡左右……

也就是說，這個片區(qū)品質(zhì)最差、位置最一般的項目，價格也要在17500元/㎡以上。

這種價格體系，放眼鄭州，已不能再說便宜。

確定性的價值和價格呈強正比關(guān)系！

當然，也有個例外存在——

從價格上來說，金尊府16200元/㎡的均價，基本上已經(jīng)屬于同片區(qū)最低；

從區(qū)位上來說，金尊府屬于整個板塊內(nèi)的核心區(qū)位，步行500米就是5號線/4號線的七里河站，1.5km就是萬科廣場，項目內(nèi)部還有創(chuàng)新街小學簽約落地，30分鐘可以通達CBD和高鐵商務區(qū)……

這種盤，基本上到手至少是3000元/㎡的利差空間。

為什么會出現(xiàn)這種情況？

可能很大一部分原因來自于，大家對盛澳這家房企的猶疑和徘徊。

平心而論，我個人認為，盛澳這家房企，是真心想用心做好金尊府這個開山之作的。

我就舉幾個例子：

首先，金尊府做到了0地上車位，0底商。

車位和底商，其實是最能考量一家房企良心的兩個點，這其中夾雜著大量的利益博弈。

地下車位的平均綜合成本至少是8萬/個，而地上車位的綜合成本近乎于0。

一般來說，控規(guī)是允許社區(qū)存在10%以內(nèi)的地上車位的。因此，鄭州絕大多數(shù)的社區(qū)為了湊車位配比，會在地上預留10%的地面車位，即便平時不用，但也會預留。

但是，金尊府在規(guī)劃階段就強制做到了地面0車位，全地下車位。為此，最少要額外支出3000萬的成本。

至于底商，控規(guī)也是允許一個社區(qū)可以建設(shè)占總體量8%的底商。鄭州市場上底商的售價，基本要高出住宅50%以上。

因此，即便底商對整個社區(qū)的居住氛圍和純粹感產(chǎn)生巨大的影響，但絕大多數(shù)社區(qū)為了高額的底商溢價，也基本上都圍著住宅建了一圈底商。

而盛澳金尊府堅持做到了0底商，為此也犧牲了將4個億的利潤。

說實話，肯為了社區(qū)的品質(zhì)，而犧牲數(shù)億利潤的房企，在鄭州不多見。

這樣做的好處顯然而易見——

因為沒有底商的存在，最大程度的保證了居住氛圍的完整；因為沒有地上車位的存在，整個社區(qū)的景觀更成體系，也把更多的社區(qū)空間讓渡給了業(yè)主。

然后，它還犧牲了速度，堅持做中式園林，倡導居住體驗的回歸。

我們都知道現(xiàn)在在鄭州做新中式建筑風格的很多，比如北龍湖地王窩里的一系列豪宅項目。但是，真正去做中式園林的卻很少。

為什么？

因為中式園林太耗時間，太耗費工夫，大量的細節(jié)都需要手工匠人雕琢，無法批量化生產(chǎn)。

比如，這是金尊府在園林景觀中，所運用的一種傳統(tǒng)工藝——青瓦立鋪。

一位熟練的手工匠人，耗盡數(shù)日，尚且只能鋪出不足2㎡的景觀空間，只為呈現(xiàn)出原汁原味的傳統(tǒng)中式風骨。

除此之外，社區(qū)中大量的景觀都采用了中式特有的造景手法。

比如，朧月庭除了運用大量的太湖石做出了山水景觀之外，其亭臺樓閣也運用了傳統(tǒng)中式的榫卯結(jié)構(gòu)。

比如，社區(qū)入口處的石獅和單元樓棟入口處的抱鼓石，也都來自于曲陽石匠藝人的手工雕琢。而盧溝橋、人民英雄紀念碑的浮雕，皆是來自于曲陽石雕藝人的杰作。

上述種種，都需要去耗費大量的時間，去犧牲周轉(zhuǎn)的速度。這在遍地都是高周轉(zhuǎn)的當下，也能稱得上難得。

其次，金尊府最令我感到驚訝的是，它竟然要自己做物業(yè)。

作為一個在這個行業(yè)里沉浮數(shù)年從業(yè)者，我對于愿意自己去做物業(yè)的開發(fā)商，總是充滿敬佩，尤其是剛剛進場的房企。

因為，物業(yè)這件事兒太難了，幾乎很少有物業(yè)公司賺到錢的。

一個好的物業(yè)公司，在前期都需要大量的開發(fā)商拿出利潤來做補貼。

因此，絕大多數(shù)剛進場的房企，在初期的項目中，大都喜歡找個品牌物業(yè)托管，比如全國性的綠城物業(yè)、萬科物業(yè)，本土的建業(yè)物業(yè)、康橋物業(yè)等等。

這樣做的好處就是，既能打品牌，做溢價，還省去了自己做物業(yè)的利潤補貼。

但是這樣做的壞處也顯而易見，開發(fā)商自身是很難去給外包物業(yè)補貼的，作為一個新社區(qū)，如果沒有額外的物業(yè)補貼，很難提供更好的服務。

但凡愿意自己去做物業(yè)的房企，大都是真正愿意扎根到這個城市，用心做出好產(chǎn)品、好服務的房企。

如果想干一票就跑，完全可以外包個品牌物業(yè)，社區(qū)開發(fā)結(jié)束之后，把物業(yè)包袱一甩，撩腿就跑。

最后，金尊府還有一點，也比較值得我去敬佩。

前面，我們列舉了很多片區(qū)內(nèi)的二手房項目，如果我們仔細去打量這些項目的時候，會發(fā)現(xiàn)他們幾乎都是純剛需或者偏剛改的項目。

大量的戶型都集中在85-90㎡的小三房產(chǎn)品，整個片區(qū)的剛需氛圍相當濃厚。

其實，換做金尊府，也完全可以做出這種偏剛需的戶型，快速跑量，高周轉(zhuǎn)運轉(zhuǎn)起來。

但是，金尊府卻堅持做改善，整個社區(qū)的面積段在120-202㎡之間。

高層中，大量的戶型都做到的三開間朝南，所有的戶型也都能保證南北通透，并且?guī)缀跛械膽粜投加忻娣e贈送。

洋房中177㎡的戶型，做到了四房三廳三衛(wèi)，純南北通透，南北通主臥套房，全明廚明衛(wèi)，而且?guī)缀鯖]有面積浪費，反而還有雙陽臺、四飄窗的多重面積贈送。

透過這些戶型，我們真的能感受到這是一個真正在用心去做產(chǎn)品，肯為之付出堅持和努力的房企。

它是在憑一己之力，犧牲周轉(zhuǎn)速度，通過純改善的產(chǎn)品，保證自身社區(qū)的居住低密度和氛圍感，并嘗試去改變整個片區(qū)的固有印象，去與之匹配確定性的地鐵、商圈、學校等一系列價值。

以上種種，我們都能看到金尊府愿意為品質(zhì)、為居住、為價值，去堅持、去犧牲、去付出諸多努力。

不爭辯，不辯解，埋頭把產(chǎn)品做好，就是對待質(zhì)疑的最好公關(guān)。

在過去數(shù)年時間里，我見過太多類似金尊府的項目。

明明擁有一系列確定性的價值，比如板塊成熟、地鐵軌交順暢、配套齊備、學區(qū)優(yōu)秀等等。

單純因為政策的原因，比如限價；單純因為房企的原因，比如新房企，有猶疑；單純因為感性偏好的原因，比如沒有豪宅基因……而價格被嚴重低估。

事實上，歷經(jīng)時間周期之后，所有感性的原因都被滌蕩而清，只留下切切實實、確定性的居住價值、配套價值、板塊價值、地鐵軌交價值……

也正是這些價值，支撐著這些樓盤的價格快速補漲，絕大多時候，它們的漲幅超過大盤。