答：雖然從物權(quán)上來說，農(nóng)村的民房是屬于產(chǎn)權(quán)人的，產(chǎn)權(quán)人是可以自由處分的，但是因?yàn)檗r(nóng)村建設(shè)的民房一般是建設(shè)在宅基地上的，而我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有或集體共有的土地所有權(quán)制度，在“房地一體”的情況下，購(gòu)買宅基地上的民房也就不可避免地要使用集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地，依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于其身份而享有的特殊權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。

所以很多居民為了實(shí)現(xiàn)田園夢(mèng)與與農(nóng)民所簽宅基地房買賣合同因?yàn)檫`反了我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，擾亂了國(guó)家正常的土地管理秩序，是屬無(wú)效合同。

答：宅基地的買賣也是違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定的，買賣宅基地的合同也是屬于無(wú)效合同，村民使用的宅基地，是村集體經(jīng)濟(jì)組織為了保障居者有其屋而無(wú)償準(zhǔn)予村民使用的土地，村民對(duì)其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)還是歸集體所有的，所以宅基地是不能隨意賣出的。

當(dāng)時(shí)，基于房地一體的制度，宅基地上的民房是可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行買賣的，但一旦農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，是不予批準(zhǔn)的。因此農(nóng)戶在出賣宅基地使用權(quán)及地上房屋時(shí)，也應(yīng)經(jīng)過慎重考慮。

答：廣告牌的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，咱們也不能一概而論，但是如果說十七八萬(wàn)是用于購(gòu)買農(nóng)村的民房或者宅基地的話，并非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎購(gòu)買，因?yàn)橐坏┤蘸筚I賣雙方發(fā)生糾紛，田園夢(mèng)的預(yù)期一定無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

答：我所在的太師屯法庭管轄的幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛好位于密云水庫(kù)周邊，環(huán)境優(yōu)美、景色宜人，所以城市居民在當(dāng)?shù)刭?gòu)買農(nóng)村民房的情況很多，隨著當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)的不斷發(fā)展，涉及的拆遷、占地、搬遷等情況越來越多，我庭受理的農(nóng)村房屋買賣合同的糾紛也在逐年增長(zhǎng)。

法院在審理此類案件時(shí)，因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，無(wú)論是購(gòu)買宅基地的還是購(gòu)買宅基地上民房的買賣合同，訴訟都會(huì)被判定為無(wú)效合同。

答：對(duì)，也是無(wú)效的。因?yàn)檗r(nóng)村的宅基地僅是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有權(quán)使用的，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員是無(wú)權(quán)使用的，村委會(huì)作為集體經(jīng)濟(jì)組織的管理者，一樣不能違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。

實(shí)踐中還有的村委會(huì)會(huì)收取一定數(shù)額的過戶費(fèi)，但實(shí)際上，宅基地在法律上就不存在過戶一說，這樣的合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，肯定是無(wú)效的合同，無(wú)論是否經(jīng)過村委會(huì)的同意或者是否交納村委會(huì)一定數(shù)額的過戶費(fèi)。

答：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

一般來說，房屋和價(jià)款因?yàn)楹贤瑹o(wú)效是要互相返還的，對(duì)于房屋增值的部分以及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，如果對(duì)責(zé)任分擔(dān)存在爭(zhēng)議，一般是判令出賣方承擔(dān)的過錯(cuò)要大于買受方，原則上來說是三七分，但也會(huì)根據(jù)個(gè)案具體情況的不同，會(huì)遵從公平原則進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

答：采用租賃的方式是可以的，但實(shí)際中存在以租代售的情況，比如租賃的期限約定50年、100年的都有。但是按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同的期限最長(zhǎng)是20年，超過二十年的，超過部分無(wú)效。所以無(wú)論是期限約定50年也好，100年也好，超過20年的部分，就無(wú)效了。如果雙方都不主張，那么就相當(dāng)于20期限屆滿后，雙方默認(rèn)了一個(gè)不定期的租賃合同，這個(gè)時(shí)候如果出租人反悔，要求對(duì)方退還租賃房屋，這么這個(gè)訴訟請(qǐng)求一般是會(huì)得到支持的。當(dāng)然，如果雙方出租房和承租方溝通的比較好，能夠達(dá)成一致意見，在租賃期限20年過后，雙方還是可以續(xù)訂租賃合同的，續(xù)訂的合同期限，最長(zhǎng)也是20年。但是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，租金肯定也會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。

答：像您說的這些情況，實(shí)踐中確實(shí)有很多人在這樣做了，但是這樣做也確實(shí)存在著很多的法律風(fēng)險(xiǎn)。

在農(nóng)村建房，是要經(jīng)過嚴(yán)格的審批手續(xù)的，一個(gè)是宅基地使用證，有了這個(gè)證，就意味著這塊宅基地你可以使用了。但是，如果要在這塊宅基地上建設(shè)房屋，不論是新建還是翻建，都是需要經(jīng)過審批手續(xù)的，也就是咱們常說的建房批示。這個(gè)批示不同時(shí)期不同地區(qū)的具體名稱可能不同，但其中都會(huì)載明，申請(qǐng)人是誰(shuí)，同居人口都有誰(shuí)。有了這個(gè)建房批示，才屬于合法建筑，否則建房時(shí)雖然可能不會(huì)遇到什么阻力，但是因?yàn)槲唇?jīng)審批即建設(shè)的房屋屬于違章建筑，必定會(huì)面臨被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)；而租住房屋的居民因?yàn)椴皇潜炯w經(jīng)濟(jì)組織的成員，也不是宅基地的使用權(quán)人，所以如果想要拿到建房批示，就只能以出租人的名義申請(qǐng)新建或翻建，這樣的話，雖然房屋有了合法證明，不會(huì)有被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，但是在所有權(quán)上就容易引發(fā)爭(zhēng)議。

我們得承認(rèn)，很多訴訟都是由于人的貪心引起的，一旦出租人拿到以自己為申請(qǐng)人申請(qǐng)下來的房屋翻建批示，并據(jù)此主張自己是房屋的所有權(quán)人，建設(shè)房屋的承租方就不得不面對(duì)爭(zhēng)要房屋所有權(quán)或是索要賠償?shù)募m紛。 

答：房屋租賃合同關(guān)系屬于民法上的自治范疇，只要雙方合意，是真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，那么對(duì)合同的內(nèi)容雙方是可以溝通協(xié)商，盡量寫的明確具體，避免發(fā)生爭(zhēng)議。雖然發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院，合法的權(quán)益會(huì)得到法律的支持和保護(hù)，但我們都知道，訴訟的成本，包括時(shí)間成本、精力成本等也是很高的，所以有可能的話，盡量避免引發(fā)爭(zhēng)議是最劃算的維權(quán)方式。以他人名義申請(qǐng)建設(shè)房屋，這種情況就很容易引發(fā)爭(zhēng)議，如果一定要采取這樣的方式實(shí)現(xiàn)田園夢(mèng)，我建議在合同中將建設(shè)房屋的出資情況、房屋歸屬、遭遇拆遷等征地征房情況下賠償金的分配方式、合同到期后的補(bǔ)償金額及支付方式等，在合同中進(jìn)行明確而具體的約定，這樣一旦日后發(fā)生糾紛訴至法院，也可以作為維權(quán)的有力證據(jù)。

答：在一般的租賃合同中，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定使用租賃物，不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。房屋租賃合同也不例外。

實(shí)踐中，如果承租人想對(duì)房屋進(jìn)行裝修，需要經(jīng)過出租人的同意，出租人同意的，裝修的費(fèi)用應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，當(dāng)然，在承租人自愿的情況下，也可負(fù)擔(dān)裝修費(fèi)用。未經(jīng)出租人同意的，承租人不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修，否則一旦在裝修過程中對(duì)房屋造成毀損，承租人需要承擔(dān)相應(yīng)的損失，賠償出租人房屋的減損價(jià)值。反之，即便裝修過程順利，如果雙方就此發(fā)生糾紛，可以協(xié)議分擔(dān)裝修費(fèi)用；協(xié)商不成的，出租人不僅有權(quán)依照合同的約定向承租人索要違約金，還可要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，這樣一來，承租人不僅白白花費(fèi)了裝修錢，還要支付違約金、將房屋恢復(fù)原狀的費(fèi)用以及在恢復(fù)原狀期間出租人損失的租金等經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)在得不償失。

因此，也在此提醒各位承租人，基于利益考慮，如果承租人打算對(duì)房屋進(jìn)行任何處分，都應(yīng)在事先爭(zhēng)得出租人的同意，免得一旦這種對(duì)房屋的處分行為得不到出租人的認(rèn)可，承租人要承擔(dān)“賠了夫人又折兵”的后果。

答：這種情況下承租人是不用擔(dān)心的，房屋租賃合同中有一項(xiàng)重要的原則就是“買賣不破租賃”，也就是說在房屋租賃期間，如果房主將房屋賣給他人，并不影響原租賃合同的效力，房東換了，承租人仍然有權(quán)利根據(jù)已經(jīng)存在的租賃合同規(guī)定的期限繼續(xù)居住，而且新的房主應(yīng)當(dāng)按照原來約定的租賃費(fèi)用收取房屋租金，不得擅自提高租金的數(shù)額。

答：一是簽訂租賃合同前要讓房主出具相關(guān)的權(quán)利證明，農(nóng)村房屋主要就是建房批示，確定出租人就是房屋的合法所有權(quán)人，以證明承租房屋的確是房主的可支配財(cái)產(chǎn)；

二是建房批示中的共有產(chǎn)權(quán)人盡量都要在出租人項(xiàng)下簽字，避免其他共有人以出租人未經(jīng)共有權(quán)人同意無(wú)權(quán)處分為由主張合同無(wú)效；農(nóng)村的房屋不同于城市里的商品房，商品房的產(chǎn)權(quán)人一般情況下看房產(chǎn)證就可以了，登記在誰(shuí)名下，除非特別情況，一般是可以推定誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，但農(nóng)村的民房不同，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，實(shí)踐中我們主要是以剛才說的建房批示來確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人，因?yàn)檗r(nóng)村的民房是屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，所以包括建設(shè)房屋的申請(qǐng)人和同居人口在內(nèi)，只要建房時(shí)年滿十八周歲等能夠確定為完全民事行為能力人的，有誰(shuí)的名字，在沒有其他反證的情況下，原則上就推定誰(shuí)是共有產(chǎn)權(quán)人。如果想要租賃農(nóng)村民房，建議在出租人一欄，以建房批示為準(zhǔn)，讓全部共有產(chǎn)權(quán)人都簽署自己的名字。

實(shí)踐中我們遇到過共有產(chǎn)權(quán)人以共有人擅自處分為由要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的情形，當(dāng)然判決的結(jié)果不一，是因?yàn)橐罁?jù)個(gè)案的證據(jù)情況加以裁判，但如果對(duì)方都簽署了自己的名字，也就避免了一個(gè)引發(fā)爭(zhēng)議的理由。

三是租房時(shí)最好要簽訂有期限的書面合同，這樣承租人的居住環(huán)境才能相對(duì)穩(wěn)定，承租人的利益才有保障。合同法規(guī)定，租賃期6個(gè)月以上應(yīng)當(dāng)采用書面形式，如果雙方僅僅是口頭協(xié)議，即使雙方曾經(jīng)商量好了期限，如果產(chǎn)生糾紛后房主不認(rèn)賬，法律也只能視之為不定期合同，此時(shí)房主就可以隨時(shí)主張解除合同，隨時(shí)可以要求承租人搬出，這對(duì)承租人是非常不利的。

四是租賃合同的內(nèi)容盡量詳實(shí)和具體，對(duì)于是否可以轉(zhuǎn)租、對(duì)房屋翻建改建裝修等情況下出資的情況，物權(quán)的歸屬及相關(guān)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額等作出明確的約定。