為了全面建立社會信用體系，徹底扭轉(zhuǎn)部分喪失誠信者的不良社會風氣，一改往日“執(zhí)行難”困境，近年來最高法院出臺了系列司法解釋等執(zhí)行依據(jù)，各級法院也加大了對“失信被執(zhí)行人（老賴）”的執(zhí)行力度，加大限制“老賴”的諸多權益，自此“老賴”寸步難行，承受沉重的法律代價。

關于法院如何執(zhí)行“小產(chǎn)權房”、“無證房”，現(xiàn)依據(jù)最高法院出臺的有關司法解釋整理如下。

一、如何執(zhí)行在集體土地上建造的房屋？

1、未經(jīng)批準在集體土地上建造的房屋，如何執(zhí)行？

1.1.參照《最高人民法院關于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號)，可以進行“現(xiàn)狀處置”。

1.2.處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。

1.3.變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內(nèi)容和風險。

2、在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，如何執(zhí)行？

2.1.在不改變集體土地租賃合同的前提下，可不征得集體經(jīng)濟組織同意進行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應告知集體經(jīng)濟組織。處置時應當充分披露集體土地租賃合同內(nèi)容，特別是公告集體土地租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。

2.2.確定保留價時需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權利義務由受讓人繼受。

2.3.拍賣前集體土地的租賃期限已屆滿，集體土地租賃合同中對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執(zhí)行人)補償?shù)?，?zhí)行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃集體土地，集體組織沒有提出異議的，原集體土地租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對集體土地上的房屋進行處置。租金標準及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標準確定。

二、如何執(zhí)行在國有建設用地上建造的無證房屋？

1、依據(jù)《最高人民法院關于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號)，對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機關意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

2、處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權登記事項由買受人或承受人自行負責。

三、如何執(zhí)行被執(zhí)行人購買的預售商品房?

1、被執(zhí)行人已將房款全部支付給開發(fā)商(指被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，在銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記)，開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn)。

2、人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預查封有關法律文書之外，還應及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

3、在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

4、對于開發(fā)商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

四、生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務人，對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下的財產(chǎn)，如何執(zhí)行？

1、被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(股份)、金融理財產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財產(chǎn)，可以執(zhí)行。

2、登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財產(chǎn)以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強制執(zhí)行的財產(chǎn)，可以執(zhí)行。

3、對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

4、對于共有財產(chǎn)，應當先行實物分割后執(zhí)行，但不能實物分割或分割會導致財產(chǎn)價值明顯減損的，執(zhí)行法院可以整體處置。

5、對于處置后變價款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額為限。被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額，以登記公示為準;沒有登記公示的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。但對于被執(zhí)行人配偶單方名下以及被執(zhí)行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產(chǎn)，原則上以1/2份額為限執(zhí)行。

6、在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款申請排除執(zhí)行，債權人和債務人對此予以認可的，人民法院可以準許。處置時鼓勵共有人積極參與競買，共有人競買成交后僅需支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款即可。

7、共有人及未成年人子女基于實體權利提出異議的，適用《民事訴訟法》第二百二十七條【執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！?/strong>審查處理。