我覺得馬云說的非常對，我贊同——10年后，或許都用不了10年，房地產將走下坡路，沒有什么資產是可以一直漲到天上去的。馬云做出這個判斷，可能是基于以下兩點原因：

其一，中國人口老齡化之后，老年居民對于住房的需求將極大減少；其二，中國的城市化進程已經接近尾聲，國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，2016年我國城鎮(zhèn)化率為57.4%。預計2020年將達到60%。

這兩點都是基于供求關系，是基于需求的分析。首先，從國際經驗上來看，房地產市場與人口周期直接關聯(lián)：婚齡人口決定了新增住房的需求，人口結構決定的儲蓄率水平決定了買房資金的供給能力，決定了購房者的杠桿能力，也決定了房地產的持續(xù)投機能力。人口結構變化影響了居民收入水平和經濟前景，從而影響房地產市場的長期走勢。

其次，是城鎮(zhèn)化率，也就是說城市外來移民對當?shù)胤康禺a發(fā)展的影響。其實說白了，還是需求端對于房價的影響。根據國際經驗，當城市化水平達到70%之前，城市化還會繼續(xù)增長，只不過速度將會放緩很多。

從以上需求的分析來看，我國人口在2012年首次進入了劉易斯拐點，15-64歲的青壯年人口占總人口的比重開始下降，64歲以上的老人占比上升，日漸老去的人口對我國房地產市場有著深遠的影響——家庭在合并，越來越少，一個孩子，他父母、爺爺奶奶都有一套房，他結婚還需要再買房？還有就是儲蓄率下降，社會總體杠桿能力也將隨之下降，沒有更多的錢去進行房地產投機。

此外，還可以從供給來看，2008年金融危機后4萬億投資帶來快速的土地供應，形成了巨量的房地產供應，所以2015年底以來都是在進行房地產的供給側改革，即去庫存。而這也導致了三四線甚至是像我老家那樣五線的小縣城，房價都出現(xiàn)了明顯的飆升。但是從長期來看，房地產供給總量已經出現(xiàn)了過剩（當然，這的看是哪個城市的房子）。

按照可以找到的官方數(shù)據，國家統(tǒng)計局房地產開發(fā)和銷售統(tǒng)計數(shù)據，1995-2011年，房屋竣工面積總量73.9億平米，其中57.9億平米為住宅。按照2011年城鎮(zhèn)人口計算，則平均每人增加了4.3平米。而按照城鎮(zhèn)居民家庭調查，則1995-2011年我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加了16.4平米。

根據聯(lián)合國的預測數(shù)據，2020年，我國城鎮(zhèn)人口將達到8.88億人，即便是未來不再進行房地產開發(fā)投資，我國城鎮(zhèn)人均居住面積也將在2020年達到31.7平米。一個三口之家100平米的面積，基本上可以滿足居住的需求。

房地產是爭議最大的話題，看漲看跌都能找出自己的理由。太復雜了。