“ 2019年商品房銷售規(guī)模再次刷新記錄，銷售金額達到驚人的16萬億，中國的房地產(chǎn)市場處于什么階段，房地產(chǎn)公司還值得投資嗎？”

2020月1月17日國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年商品房銷售面積17.16億平方米，比上年下降0.1%；商品房銷售額159725億元，增長6.5%；商品房銷售均價達到9308元/平方米，比去年增長了6.6%。商品房包括住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房等，但住宅是大頭，比如2019年商品房銷售面積17.16億萬平方米，其中住宅銷售面積15億萬平方米，占比87.4%；商品房銷售額15.98億元，其中住宅銷售額13.94億元，占比87.2%，方便起見，后續(xù)數(shù)據(jù)統(tǒng)一按商品房口徑。

房地產(chǎn)拐點論已經(jīng)喊了快十年了，那么拐點來了嗎，房地產(chǎn)企業(yè)還能不能投資？這里先給出我的結(jié)論：

• 未來十年房地產(chǎn)行業(yè)仍然是好賽道  

• 中小房企加速離場，龍頭企業(yè)強者恒強

• 十年后，房地產(chǎn)將進入存量交易為主的市場

房地產(chǎn)市場之路

1998年7月3日國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。它的頒布，正式開啟了以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。正式結(jié)束了近半個世紀的福利分房制度，開啟房地產(chǎn)“市場化”，從此開始了房地產(chǎn)波浪壯闊的20年。

1） 全國商品房銷售金額從1998年的2500億到2019年的16萬億，規(guī)模整整擴大了64倍，年化增長22%，房地產(chǎn)市場是過去20年最賺錢的行業(yè)之一，我們只要看看每年的富豪榜有多少來自房地產(chǎn)行業(yè)便可以得出這個結(jié)論。

2）再來看房價的變化，全國商品房銷售均價從1998年的2049元/㎡到2019年的9308元/㎡，銷售單價增長了4.5倍，年化增長率為7.5%，這個數(shù)據(jù)可能和大多數(shù)人的直觀印象不同，因為大家只看到一二線城市的房價高不可攀，其實很多3/4/5線城市房價依然很低，去年國慶我去甘肅青海自駕游，看到當?shù)氐丶壥械姆績r才三、四千每平米。

關(guān)于房價是否合理的問題，我們可以再看一組數(shù)據(jù)，世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，1998年我國的人均GDP為828美元，而2019年我國人均GDP為10276美元，首次突破超過1萬美元，從98年到19年人均GDP增長了12.4倍，年化增長12.7%，人均GDP的漲幅大于整體房價的漲幅。分地區(qū)來看，由于醫(yī)療資源、教育資源的稀缺性，公共設(shè)施和服務(wù)的現(xiàn)代化，人口的持續(xù)流入，一二線城市的房子其實是具有稀缺性的，個人認為一二線房價是基本合理的，而部分小城鎮(zhèn)的房價由于人口凈流出反而沒有支撐點，所以個人認為：目前房價整體上是合理，個別城市存在泡沫。

房地產(chǎn)市場的增量需求主要來自以下幾個方面：

1）城鎮(zhèn)化率的增量，就是農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，需要在城鎮(zhèn)里購置房產(chǎn)

2）人均居住面積的增量，這個也很好理解，人人都希望自己的房子越大越好

3） “舊改”和“棚改”，對城市中老破舊小區(qū)的拆遷、改建，變成有電梯、有物業(yè)、有停車位的新小區(qū)

4） 投資性需求，人們經(jīng)濟富裕之后就會考慮投資，而房產(chǎn)就是將自己的流動資產(chǎn)（現(xiàn)金）轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)的一種投資方式

由于中國的絕大多數(shù)房子都是最近20年新造的，第3種需求的量相對比較小，同時在“房住不炒”的政策下以及未來“房產(chǎn)稅”長效機制的推出，第4類需求也會慢慢得到抑制，所以我們可以保守點計算，只看第1類和第2類的需求量有多少。

城鎮(zhèn)化率

先看看目前的城鎮(zhèn)化率，1949年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率只有10.6%，到2011年末常住人口城鎮(zhèn)化率達到51.3%，工作和生活在城鎮(zhèn)的人口比重超過了50%，而根據(jù)統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，我國城鎮(zhèn)化率為60.6%，可以說城鎮(zhèn)化是過去20年房地產(chǎn)市場的主要推動力。

那么未來城鎮(zhèn)化率最終會到多少？主要發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率基本都在70%-80%之間，國務(wù)院印發(fā)的《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）》提出了“常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高，主要城市群集聚人口能力增強”的目標，到2030年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率要達到70%，到2035年，人口城鎮(zhèn)化率將達到75%，之后將趨于穩(wěn)定。我們知道

城鎮(zhèn)化率=城鎮(zhèn)居民數(shù)量/總?cè)丝跀?shù)量*100%

那么到2030年中國的總?cè)丝跀?shù)量大概會是多少呢？《規(guī)劃》同時提到，在2030前后年我國人口將達到峰值，總?cè)丝跀?shù)量達到14.5億人，其中60歲及以上老年人口占比25%，之后人口總量將下降，同時老齡化程度不斷加劇。

據(jù)此，可以計算出2030年的城鎮(zhèn)居民數(shù)量=總?cè)丝跀?shù)量*城鎮(zhèn)化率=14.5億*70%=10.15億，2019年末的城鎮(zhèn)人口為8.48億，意味著到2030年還會新增10.15-8.48=1.67億的城鎮(zhèn)居民。

改善性住房需求

人們總是追求更加美好的生活，中國自古就有“安居樂業(yè)”的說法，擁有一間屬于自己的房子是可以說是國人的共同夢想，而且大家都希望自己的房子越寬敞越好，居住環(huán)境越來越好，那么我們現(xiàn)在住房情況怎么樣呢？根據(jù)CEIC的數(shù)據(jù)，1978年我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅僅為6.7平方米，而到2017年末人均居住面積達到36.9平方米。

根據(jù)統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)顯示，2018年人均住房面積為39平方米，意味著一個三口之家的平均住房為117平方米，我國住房已從全民“蝸居時代”到基本“宜居時代”。

人均住房面積還會不會繼續(xù)增長？我們先看看世界各國人均居住面積（這是前幾年的數(shù)據(jù)，沒找到最新的），如果按中國的人均居住面積為39平方米的最新數(shù)據(jù)，目前我國人均住房面積已經(jīng)排到全球前5了。這里有兩點需要注意，第一點是中國的城鄉(xiāng)二元差異巨大以及未來人口會繼續(xù)向一二三四線城市集中，未來會出現(xiàn)1-4線城市住房需求繼續(xù)增長和5-18線城市的住房過剩的兩極現(xiàn)象，第二點相對次要，就是國外統(tǒng)計數(shù)據(jù)為套內(nèi)面積，我國統(tǒng)計的數(shù)據(jù)包括公攤面積。但總體上的結(jié)論不變：我國人均住房面積已經(jīng)達到發(fā)達國家的水平，未來增長空間不大。

我們根據(jù)城鎮(zhèn)化率和人均住房面積來做個推演，假設(shè)2030年人均住房面積為45平方米，則未來十年的住房面積需求總量：

8.48億*（45-39）平方米+1.67億*45平方米=126.03億平方米

意味著未來的十年，每年仍然會有12.6億平方米的住房面積需求，下圖是1998年到2019年的商品房銷售面積，過年22年全國累計商品房銷售面積為195億平方米，其中，2019年商品房銷售面積為17.16億平方米，同比上年下降了0.1%。

不妨再做個推演，簡單起見，假設(shè)未來十年商品房銷售面積每年下降5%，商品房銷售均價每年5%的溫和上漲（和GDP增速差不多），則2020年-2030年的房地產(chǎn)銷售金額、銷售面積、銷售均價情況會是這樣的

未來十年總共將新增130.83億平方米的商品房面積，和前面計算的住房面積需求量大體相當，而對應(yīng)的銷售金額基本保持在16萬億左右，現(xiàn)在我們可以得出一個基本的結(jié)論：未來十年房地產(chǎn)市場仍然可以保持在15-16萬億的銷售規(guī)模。而十年后，商品房銷售面積會降到10億平方米以下，存量二手房面積將增長到300億+平方米，同時我們的城鎮(zhèn)化率達到70%，人均居住面積達到45平方米，房價上漲空間有限，基本上就到房地產(chǎn)行業(yè)的天花板，之后房地產(chǎn)市場將會進入存量交易為主（二手房交易），新增交易為輔（新房交易）。

上篇先寫到這里，下篇我們來講講為什么未來十年是投資龍頭房企的黃金十年。

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