發(fā)布日期：

2018年4月4日

文鰩焦點(diǎn)：

（一）預(yù)售商品住房時應(yīng)該搖號的情形

自2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，意向客戶登記數(shù)量超過準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機(jī)構(gòu)，采取公證搖號方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號，并按序售房。

（二）購房者參與搖號的資格條件

符合杭州市住房限購政策規(guī)定，并在項(xiàng)目當(dāng)期進(jìn)行意向登記的家庭，可參與搖號選房。

意向登記條件應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的條款。

（三）公證搖號的具體流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在意向登記起止時間內(nèi)接受購房意向登記，要求客戶提供購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產(chǎn)情況核查證明等資料，對客戶符合限購政策情況進(jìn)行核對，并應(yīng)在登記完成后出具相關(guān)憑據(jù)給意向登記人。

意向登記截止后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整理形成購房意向登記匯總表，在銷售現(xiàn)場公示后報送公證機(jī)構(gòu)公證。

（四）搖號的傾斜政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公證搖號公開銷售商品住房，應(yīng)對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。

“無房家庭”是指在杭州市限購范圍內(nèi)無自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”）。

（五）購房者搖號成功后不可以更換購房人

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致。否則不得報送網(wǎng)簽，房管部分不予辦理備案手續(xù)。

（六）購房者搖中后放棄購買需承擔(dān)一定后果

中選后放棄選房、購房達(dá)二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記；中選后放棄選房、購房達(dá)三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記。

（六）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管約束措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時將搖號結(jié)果、選房結(jié)果報房管部門備案，并做好購房意向登記方案、購房意向登記匯總表、公證搖號結(jié)果、選房結(jié)果等證據(jù)保全。

房管部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知的，一經(jīng)查實(shí)，責(zé)令立即整改，拒不整改的，暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信檔案，并給予公開曝光。

焦點(diǎn)解讀：

在杭州市發(fā)布的通知中，有一些重要的事項(xiàng)沒有得到明確，引入公證機(jī)構(gòu)加入商品房銷售搖號的公證費(fèi)用由誰承擔(dān)？向無房家庭給予一定傾斜中，何為“一定比例的房源保障”？何為“不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的條款”？

雖然杭州市政府公布了商品房公證搖號制度，但因部分內(nèi)容上的模糊性很有可能在實(shí)際落地過程中出現(xiàn)不少爭議和混亂。

二、西安市 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》

原文二維碼鏈接：

發(fā)布日期：

2018年3月30日

文鰩焦點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》的要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》時，須將符合預(yù)售條件的樓幢一次性申報，嚴(yán)禁以分批、拆零等方式拖延預(yù)售申報時間或采取分幢、分層、分批的方式進(jìn)行銷售。

（二）預(yù)售商品住房時應(yīng)該搖號的情形

意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

（三）銷售商品時的禁止宣傳

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要正確宣傳西安市住房交易政策，不得散布、傳播謠言或以房源緊俏、內(nèi)部預(yù)留、后期漲價等方式營造緊張氣氛，誘使購房人搶購。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場需公開書面承諾，并將該承諾作為《商品房預(yù)售方案》附件在申請預(yù)售許可時提交房管部門

焦點(diǎn)解讀：

相比杭州，西安市的商品住房銷售搖號的規(guī)定相對較少，杭州市的規(guī)定較為細(xì)致。西安市出臺的通知同樣存在模糊規(guī)定，公證費(fèi)用由誰承擔(dān)？但在西安市出臺的規(guī)定中，“嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件”這一條款中已經(jīng)明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得內(nèi)部預(yù)留房源、全款購房者不能優(yōu)先購房，所以更不可能通過合同設(shè)置便利條款。比杭州市“不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的條款”這一條款更具實(shí)際操作性。

商品房銷售公證搖號制度評析：

繼上海、成都、南京、長沙之后，西安市、杭州市也出臺了商品房銷售公證搖號的政策。之所以出臺買房公證搖號政策也是無奈之舉，因?yàn)椤跋迌r”引發(fā)了系列蝴蝶效應(yīng)。

一方面限價導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因開發(fā)成本過高只能捂盤惜售，造成了新開發(fā)樓盤大幅減少，很多城市一房難求的局面。另一方面，二手房買賣沒有“限價”的禁止性規(guī)定，價格遠(yuǎn)超于一手房，導(dǎo)致一二手房價格嚴(yán)重倒掛。根據(jù)德科地產(chǎn)頻道的數(shù)據(jù)顯示，2017下半年在18個熱點(diǎn)城市中，僅有5個城市的一手房價格高于二手房價格。

因此在為數(shù)不多的、相對便宜的新樓盤開售后，眾多購房者趨之若鶩，搶夜排隊(duì)，導(dǎo)致有些開發(fā)商定向銷售住房，優(yōu)先允許全款交付房款者購買或捆綁銷售，或者認(rèn)為設(shè)置一些限制性條款，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場交易秩序。

在可售房源沒有明顯上升的情況下，只有通過公證搖號的方式來平衡日益增長的購房需求和房源庫存不足的矛盾，盡可能做到公平公正，最大化地保護(hù)購房者的權(quán)益。

我們認(rèn)為對廣西房地產(chǎn)市場的影響：

我們認(rèn)為，當(dāng)可售房源無法滿足購房需求時，廣西房地產(chǎn)市場很有可能實(shí)行公證搖號制度。

以西安為例，根據(jù)西安市房管局發(fā)布的消息，2018年3月份預(yù)計會有9000套房源上市。根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)看，整個3月份上市的房源僅僅4000套左右，與計劃供應(yīng)量相差甚遠(yuǎn)，出現(xiàn)購房者一房難求局面后，造成的一系列房地產(chǎn)市場不良反應(yīng)（連夜排隊(duì)、號子票、茶水費(fèi)、捆綁車位）只能通過公證搖號來改善。

但相比之下，目前廣西房地產(chǎn)市場的房源庫存略有足余，樓盤哄搶亂象不多，可售房源還可以滿足購房者的剛需，房地產(chǎn)市場交易秩序相對穩(wěn)定。短時間內(nèi)可能還不需要通過強(qiáng)行引入公證機(jī)構(gòu)來主導(dǎo)搖號。但將來出現(xiàn)新房與可售房源以及開盤房源供應(yīng)不平衡的局面時，引入公證搖號制度將大有裨益！