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早在3月28日就放出風聲的“杭州購房搖號”細則，經(jīng)過一個多星期的輿論醞釀和發(fā)酵后，靴子終于落地——昨晚8時許，杭州市正式出臺了《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求自2018年4月4日起，市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項目，應(yīng)采取公證機構(gòu)主持搖號方式開展銷售工作。

《通知》的出臺，是杭州針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等一系列違規(guī)行為和市場亂像打出的監(jiān)管“組合拳”，進一步實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序長效監(jiān)管。其中既包括對無房戶剛需的政策傾斜，也包括對開發(fā)商在公證搖號實際操作過程中的約束，還包括對中選后放棄選房多次的家庭的懲罰措施。

我們來給這次的購房搖號細則劃一下重點吧。

●哪些樓盤需要搖號

杭州市區(qū)范圍（包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、濱江、下沙、之江、蕭山、余杭、大江東、富陽、臨安）內(nèi)，2018年4月4日后取得預(yù)售證的商品住房項目中，意向客戶登記數(shù)超過推出房源數(shù)的，應(yīng)當公證搖號售房。

意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號售房。

辦公、商業(yè)等非住宅可不實行公證搖號銷售。

●符合什么條件才能參加搖號

符合杭州市住房限購政策規(guī)定，并在項目當期進行意向登記的家庭，可參與搖號選房。

●搖號具體由誰實施

房企是商品住房銷售工作的實施主體，公證機構(gòu)主持搖號工作（公證主管部門將于近期制定相關(guān)公證業(yè)務(wù)規(guī)范，明確有關(guān)事項），房管和司法部門進行指導監(jiān)督。

房企是商品住房銷售工作的實施主體。房企采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源。其中”一次性公開銷售當期準售房源“是指房企應(yīng)將當期預(yù)售證準予銷售的所有商品住房房源一次性對外公開銷售，不得分批銷售。

房企應(yīng)在銷售現(xiàn)場公示購房意向登記方案，明確購房意向登記起止時間、地點和條件，意向登記條件應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的條款。

客戶登記數(shù)量超過準售房源數(shù)量的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機構(gòu)，采取公證搖號方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號，并按序售房。

●搖號具體流程怎么走

房企在意向登記起止時間內(nèi)接受購房意向登記，要求客戶提供購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產(chǎn)情況核查證明等資料，對客戶符合限購政策情況進行核對，并應(yīng)在登記完成后出具相關(guān)憑據(jù)給意向登記人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得無理由拒絕相關(guān)登記申請。

意向登記截止后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整理形成購房意向登記匯總表，在銷售現(xiàn)場公示后報送公證機構(gòu)公證。

公證機構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托主持搖號工作，應(yīng)確保搖號流程和結(jié)果公正可靠。

搖號結(jié)果產(chǎn)生后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)搖號結(jié)果有序組織選房銷售工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致。 

●搖號向“無房家庭”傾斜

《通知》明確規(guī)定，房企公開銷售所有準售房源時，應(yīng)對“無房家庭”給予傾斜。

這個“無房家庭”的定義，是指在杭州市限購范圍內(nèi)無自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”）。臨安區(qū)、桐廬縣、建德市、淳安縣戶籍的購房家庭，在限購區(qū)域內(nèi)的商品住房項目辦理意向登記，需同時在我市限購范圍內(nèi)及其戶籍所在地范圍內(nèi)無自有住房，才能認定為“無房家庭”。在臨安區(qū)（非限購區(qū)域）商品住房項目辦理意向登記，購房家庭需同時在我市限購范圍內(nèi)及臨安區(qū)范圍內(nèi)無自有住房，才能認定為“無房家庭”。

“無房家庭”會得到怎樣的傾斜？根據(jù)《通知》，房企要提供一定比例的房源專供“無房家庭”購買，具體比例由開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目實際情況，在項目銷售方案中明確。

●搖號選房后能換人購房嗎

不能。房企必須嚴格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致，切實杜絕炒賣房號等行為。選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單不一致的不得報送網(wǎng)簽，房管部門不予辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

●對房企有哪些監(jiān)管約束措施

房企要切實保證商品住房銷售行為公開、公平、公正，并維持銷售秩序，確保安全。

房企應(yīng)及時將搖號結(jié)果、選房結(jié)果報房管部門備案，并做好購房意向登記方案、購房意向登記匯總表、公證搖號結(jié)果、選房結(jié)果等證據(jù)保全。 

一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本《通知》的，一經(jīng)查實，責令立即整改，拒不整改的，暫停項目網(wǎng)簽，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信檔案，并給予公開曝光。

●對購房者有哪些監(jiān)管約束措施

購房者提供虛假信息資料或惡意干擾公證搖號銷售行為的，房管部門一年內(nèi)不再受理其限購查檔申請。涉及犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。        

●購房者搖號中選后放棄選房，怎么處理

《通知》規(guī)定，中選后放棄選房、購房達二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記；中選后放棄選房、購房達三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記。

另外，搖號除搖出中選家庭外，還同時搖出候補家庭及其排序。因前序家庭放棄選房、購房而產(chǎn)生的剩余房源，由包括候補家庭在內(nèi)的后序家庭按序選房、購房。

不過，這次《通知》也留下了很多爭議和疑問。

其中最大的爭議，當屬細則中對“無房家庭”的定義。雖然該定義中明確了2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的無房戶不屬于“無房家庭”，在很大程度上杜絕了為了買房假結(jié)婚的行為，但同時也將未婚人士排除在外，讓很多單身人士很受傷。有網(wǎng)友表示；“大齡女青年，單身也有罪？”，也有網(wǎng)友表示，“感覺受到了一萬點爆擊，這是要逼我假結(jié)婚嗎？上海中介小哥結(jié)N次婚的故事會不會再杭州上演？”還有網(wǎng)友自嘲說，“這一政策既保護了剛需，又提高了出生率，有遠見?！?/p>

而疑問，就更多了。

首先就是向無房家庭傾斜的問題。在浙報地產(chǎn)研究院院長丁建剛看來，這次出臺《通知》，是“沒有‘細則’的細則”。其中提到的向無房家庭傾斜，具體怎么傾斜，傾斜多少，都沒有硬杠子。所謂無房家庭的界定，也在很大程度失去了意義。很多購房者擔心，細則并沒有明確房企一次要拿出多少房源來照顧無房戶，那這個比例最后是不是還是開發(fā)商說了算？如果房企只拿一兩套房源給無房戶意思一下，那《通知》中的向無房家庭傾斜的說法，未免隔靴搔癢。

其次，意向客戶登記數(shù)怎么確定，也是大家關(guān)心的重點。如果意向客戶登記數(shù)以開發(fā)商的登記口徑為準的話，難保其中存在暗箱操作。

再者，《通知》中未提及搖號購房的首付比例和付款方式。很多網(wǎng)友認為，這點是在其它已經(jīng)實施搖號的城市出現(xiàn)的較為嚴重問題，雖然規(guī)定開發(fā)商不能設(shè)置門檻，但是最終還是出現(xiàn)高額保證金、高額首付，超短交款時間等篩選客戶的手段。

其四，目前新房和二手房存在明顯價格倒掛的情況，買到新房獲利空間較大，而細則沒有配套實施一定的限售政策，那么搖號很可能會進一步促進投機倒把行為。

對于這些疑問，一位開發(fā)商表示，現(xiàn)在細則中模糊的環(huán)節(jié)還比較多，一切都要等到第一批搖號樓盤出來，具體實踐操作，形成范例后，才會把目前這個細則中出現(xiàn)的“補丁”一一打上。

而細則對二手房市場的影響，在杭州我愛我家品牌總監(jiān)周包軍看來不會太大。雖然不排除《通知》發(fā)布后二手房市場會有小的波動，例如一些房東會有掛牌觀望的心理出現(xiàn)，但是從長遠角度說，二手房的買房需求和市場的庫存是相對平衡的狀態(tài)，不容易被打破。