5月1日起，中山市物業(yè)服務(wù)收費管理新辦法實施，2010版的中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法同時廢止。據(jù)市發(fā)改局相關(guān)科室介紹，新辦法實施是為了明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的權(quán)利與義務(wù)，減少糾紛，促進(jìn)社會和諧。以后，成立業(yè)主大會、未成立業(yè)主大會的小區(qū)要調(diào)整收費，均要經(jīng)過專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意（即“雙過半”）后實施；至于如何確定人數(shù)過半和面積過半，新辦法也規(guī)定得一目了然。

研讀新法：

變化1

物業(yè)管理區(qū)域劃定和收費有依據(jù)

據(jù)市發(fā)改局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人介紹，新辦法規(guī)定住宅小區(qū)前期服務(wù)收費應(yīng)通過招標(biāo)或協(xié)議方式確定。住宅前期物業(yè)服務(wù)收費招標(biāo)或協(xié)議方式一般不能超過政府指導(dǎo)價，超過政府指導(dǎo)價的，要提前30日報市發(fā)改局核定。同時物業(yè)要詳細(xì)說明理由，包括超過的服務(wù)內(nèi)容成本預(yù)測多少。

目前不少樓盤分期開發(fā)，出現(xiàn)同一個樓盤小區(qū)分不同期、不同區(qū)域物管費收費不同的情況。新辦法明確了區(qū)域劃定的依據(jù)，即物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。也就是說，物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；如果設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。但是，不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，確定收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)確定的收費標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意更改。

變化2

物管費要調(diào)價必須“雙過半”

不少物業(yè)管理糾紛源自調(diào)價，個別小區(qū)擅自改變中標(biāo)收費標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)業(yè)主不滿。

新辦法將調(diào)價的要求和組織者都明確了，并且將原本成立業(yè)委會的“雙過半”和未成立業(yè)委會的“雙過三分之二”統(tǒng)一要求為“雙過半”。

住宅物業(yè)服務(wù)因成本變化等原因需要調(diào)價，按新辦法規(guī)定，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主同意（“雙過半”）后實施。

沒有成立業(yè)主大會的，由物業(yè)所在地的居（村）委會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)，征詢?nèi)w業(yè)主意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意 （“雙過半”），報價格主管部門備案后實施。

變化3

新辦法對表決權(quán)屬加以明確

調(diào)價要經(jīng)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（“雙過半”）后實施。那誰可以表決？在實際操作中，雙方對專有面積和業(yè)主數(shù)理解不對等。新辦法對表決權(quán)屬加以明確，以保障業(yè)主和經(jīng)營者的合法權(quán)益。

按新辦法，專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。業(yè)主人數(shù)方面，建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

市發(fā)改局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人說，需要進(jìn)一步解釋的是，專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：這里專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

變化4

物管要及時答復(fù)業(yè)主對收支提出的質(zhì)詢

新辦法 增加一條“規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，增加業(yè)主的知情權(quán)”。要求同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)分別核算、單獨建賬。這樣做主要是避免不同物業(yè)管理區(qū)域管理成本沒有合理分?jǐn)偟礁鱾€小區(qū)。

新辦法要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。辦法還提出：業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)?！?/p>

此外，新辦法將住宅小區(qū)機動車停放保管服務(wù)收費修改為：“住宅小區(qū)車輛停放保管服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定”。

業(yè)內(nèi)看法

收支單獨建賬，管理更透明

在新辦法中，關(guān)于“規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，增加業(yè)主的知情權(quán)”的要求，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士這樣評價：“短期內(nèi)這項要求會對物業(yè)管理企業(yè)造成一定的影響和困擾，但長遠(yuǎn)來看是好事，對物管企業(yè)管理提出更高的要求，促使成本計算更透明。”

“我們公司在深圳有一個小區(qū)，按當(dāng)?shù)匾螅飿I(yè)企業(yè)每服務(wù)一個小區(qū)，就要單獨注冊一個小區(qū)物管公司，從源頭要求每個小區(qū)單獨建賬，這是好的經(jīng)驗，值得我們學(xué)習(xí)。”該名業(yè)內(nèi)人士表示，按現(xiàn)在的公示方式，部分小區(qū)的偏向走形式，難以反映實際的收支情況。新辦法要求每個小區(qū)成本收支單獨建賬，是學(xué)習(xí)深圳的先進(jìn)經(jīng)驗。

“目前車位租賃的回報率偏低，假設(shè)一個車位成本為10 萬元，以市場最高租金300元/月計算，要27 年才能回本?！痹撁麡I(yè)內(nèi)人士表示，新辦法要求“住宅小區(qū)車輛停放保管服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價”，將會有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)醞釀提價，租金上調(diào)直接增加業(yè)主的用車成本。

市民聲音

物業(yè)收支情況公示項目應(yīng)細(xì)分

市民（毛小姐）：我有留意過所在小區(qū)每季度的收支情況公示，感覺現(xiàn)在的公示方式只是走過場，沒有實際的意義。舉個例子，現(xiàn)有的公示內(nèi)容除了收費面積和金額、支出、結(jié)余等情況之外，細(xì)分項目只能看到管理人員支出多少、共同部分維護(hù)費用多少等籠統(tǒng)的數(shù)字。業(yè)主看了這些數(shù)字，也無從判斷企業(yè)的管理行為是否合理。

新條例要求“規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，增加業(yè)主的知情權(quán)”，我覺得應(yīng)該要求物管企業(yè)細(xì)化公示的項目，讓業(yè)主了解物業(yè)管理費每一筆支出的用途。雖然不是每位業(yè)主都關(guān)心這些詳細(xì)的賬目，但萬一業(yè)主對企業(yè)經(jīng)營狀況有疑問，公示情況可以作為重要依據(jù)。