園區(qū)中國（park_china)

經(jīng)濟發(fā)展的最高境界，不是做產(chǎn)品，也不是搞標準，而是打造平臺。最近這家公司一直集體開會在討論共享經(jīng)濟和平臺經(jīng)濟，研究的重要對象就是Uber。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造講究單位產(chǎn)出，這是到哪里都顛撲不破的硬性指標。這家公司旗下的招牌園區(qū)，2015年已開發(fā)的11平方公里土地上實現(xiàn)企業(yè)總營業(yè)收入2700億，稅收超過100億，單位產(chǎn)出名列全國前茅，被稱為“上海最牛園區(qū)”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最核心的武器就是金融資本。這家公司去年發(fā)起了中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最大規(guī)模的基金——100億規(guī)模的園區(qū)開發(fā)基金，并且引入社?；鹱鳛長P。

如果你們對我們一直沒完沒了地介紹華夏、天安、聯(lián)東、億達有些審美疲勞了，不妨來看看這家公司換換口味。

它的名字叫做上海臨港集團，上海市管企業(yè)中唯一以園區(qū)開發(fā)為主業(yè)的國企集團，這部分業(yè)務在2015年在A股成功借殼上市——上海臨港（600848.SH）。

上面說的那個招牌園區(qū)，叫做漕河涇，嗯，好像名氣比這家公司還要大。

3月18日，作為園區(qū)中國2016中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強榜單調(diào)研的一個重要節(jié)點，我們在漕河涇的標志性建筑——新漕河涇國際商務中心的最高層38層，臨港集團總部，拜訪了臨港集團新任總裁袁國華。 

這位“重量級”人物雖然是新任總裁，卻是臨港集團絕對的元老級人物，31歲投身漕河涇，37歲開疆臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，把人生最寶貴的20年都奉獻給了臨港集團。因此，在和我們談起臨港的過去、現(xiàn)在和未來時，其侃侃而談，自豪之情溢于言表。

臨港集團從誕生時起就背負雙重使命，既要以市場化手段推動園區(qū)開發(fā)，也要完成上海市委市政府交給的產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，因此同時具有競爭性和功能性兩個國企屬性。在定位上，臨港集團此前一直以“產(chǎn)業(yè)推動者”自許，但隨著近年來上海城市更新趨勢的日益顯著，它的頭上又多了一個“城市更新建設者”的名銜。

我們今天著重介紹一下臨港集團手中的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四張名片”，或者說四張王牌，雖然說集齊了召喚不出神龍，但是在上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場也足以通殺四方了。

第一張標志性名片就是漕河涇，是二級園區(qū)開發(fā)的王牌。

我們之前也有過反復的介紹，“為人不識漕河涇，閱遍園區(qū)也枉然”。這個創(chuàng)立于1984年的新興技術開發(fā)區(qū)是中國最早的一批開發(fā)區(qū)之一，沒有管委會、市場化運作、公司制經(jīng)營，在眾多國家級開發(fā)區(qū)中，是一個具有鮮明特色的另類。如今這里聚集了超過2500家中外高科技企業(yè)，上海企業(yè)都以能在漕河涇開發(fā)區(qū)落戶為相當之榮耀。

第二張名片是一級開發(fā) 產(chǎn)業(yè)新城的王牌，即位于上海東南部的臨港產(chǎn)業(yè)園。

這是一個規(guī)模龐大、發(fā)展迅速、以重型裝備制造為核心的產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積近247平方公里，用袁國華的話說，“面積相當于半個新加坡”。

臨港產(chǎn)業(yè)園是目前世界上少有得集航空、海運、鐵路、高速公路、內(nèi)河運輸?shù)任宸N交通功能于一體的區(qū)域，被國外驚呼為“五龍匯聚”，也是整個上海非常倚重的核心產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，戰(zhàn)略重要性堪比當年的浦東，其第一任管委會主任，正是如今的上海市長楊雄。

經(jīng)過13年的發(fā)展，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)基本形成了汽車整車及零部件、大型船舶關鍵件、發(fā)電及輸變電設備、海洋工程設備、航空零部件配套等五大裝備產(chǎn)業(yè)制造基地，其入駐的國內(nèi)外大型品牌企業(yè)和產(chǎn)業(yè)品類燦若星河，在產(chǎn)城融合發(fā)展方面也取得了令人側目的成績，這些發(fā)展成果大家可以自行查看資料，這里就不贅述了。目前，這里剛剛開發(fā)了30%~40%，未來還有巨大的發(fā)展空間。

第三張名片就是品牌輸出的王牌，以漕河涇松江園區(qū)的“新橋模式”為代表，我們之前也有過專門的文章介紹。在去年的借殼上市中，裝入上市平臺的主要部分就是這些二級開發(fā)業(yè)務。

漕河涇是整個上?！皡^(qū)區(qū)合作、品牌聯(lián)動”戰(zhàn)略下的主力軍，松江區(qū)新橋鎮(zhèn)和臨港集團漕河涇開發(fā)區(qū)共同投資成立平臺公司，開發(fā)建設規(guī)劃面積3000畝的漕河涇松江高科技園。在2015年度上海市104個工業(yè)區(qū)塊綜合評價中，漕河涇松江園區(qū)的發(fā)展速度躍居第一，用地效益名列第五，單位面積稅收產(chǎn)出達到全區(qū)平均水平10倍以上，被稱為“上海最猛園區(qū)”，也成為上海市工業(yè)區(qū)轉型升級的試點樣本之一。

以園區(qū)中國不那么準確的了解，上海這個地方吧，尤其是各個區(qū)政府，對外來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和其他區(qū)域的園區(qū)平臺不是那么感冒。但是臨港集團由于市屬直管企業(yè)這個特殊身份，比較容易被各區(qū)政府所接受，相對而言這種合資的開發(fā)管理輸出更容易，障礙更小。

尤其值得一提的是，在這種國有資產(chǎn)與集體資產(chǎn)利益捆綁開發(fā)園區(qū)的機制下，原來的離土農(nóng)民也分享了發(fā)展中的紅利。除了資產(chǎn)增值和公司分紅以外，這些村鎮(zhèn)集體企業(yè)甚至在這次借殼上市過程中成為上市公司的股東，如新橋資管、九亭資管、浦東康橋這些，其實都是各園區(qū)當?shù)剞r(nóng)民將集體資產(chǎn)量化后組建成立的鎮(zhèn)一級資產(chǎn)管理平臺。這既符合國企“混合所有制”的改革方向，也符合上海“創(chuàng)新開發(fā)區(qū)與周邊鎮(zhèn)聯(lián)動發(fā)展機制”的重要工作方針。

“去年A股市場上上海臨港的股價上漲，也確實給這些農(nóng)民股東帶來了真金白銀的收益?！痹瑖A說。

第四張名片就是城市更新的王牌“新業(yè)坊”。

目前，臨港集團已經(jīng)和靜安區(qū)政府、寶山區(qū)政府和虹口區(qū)政府達成了戰(zhàn)略合作，在原有的一些老舊廠房和辦公區(qū)進行更新改造，以“臨港新業(yè)坊”的產(chǎn)品形象重新投向市場。

所謂的新業(yè)坊，是臨港集團在原有空間、產(chǎn)業(yè)、資源、服務的基礎上，整合市場合作伙伴，以專業(yè)化、標準化、市場化、國際化的運作模式，以新產(chǎn)業(yè)、新空間、新服務為重要抓手，提供“辦公 服務 產(chǎn)業(yè) 空間 投融”全方位的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務，打造具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)平臺業(yè)態(tài)。

在合作細節(jié)上，臨港集團主要是采取輕資產(chǎn)的合資公司形式租用土地20年，進行更新、改造、運營和服務?！白霎a(chǎn)業(yè)生態(tài)集聚是臨港的特長，在此基礎上，我們引入了優(yōu)客工場、36氪這樣的優(yōu)秀合作伙伴，不斷嫁接植入對方的服務系統(tǒng)，打造一個眾創(chuàng)生態(tài)、合作共贏的大平臺。”袁國華說。

四張名片，如果從1984年算起的話，臨港集團前后一共修煉了32年，涵蓋了一級、二級、輸出管理、輕資產(chǎn)改造（包租）這兩重兩輕的四張牌，形成一個剛柔并、輕重并行的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矩陣。就如同身兼乾坤大挪移和九陽神功的張無忌，要柔有柔，要剛有剛，面對不同的交易對手，自有不同的打法。這幾乎可以讓臨港集團滲透到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的每一個層面，足以應對市場千變?nèi)f化的需求。

接下來，我們還會繼續(xù)介紹臨港集團在資本市場、金控系統(tǒng)和平臺經(jīng)濟方面的具體操作思路，相信無論是對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商同行，還是地方政府和各個園區(qū)負責人而言，就具有相當?shù)挠薪梃b意義，敬請大家繼續(xù)關注。