美國的上一輪房地產(chǎn)牛市應(yīng)該是1995-2007年這一段，其中2000年的房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，盡管99年是房?jī)r(jià)漲幅最大的一年。但06年下半年開始，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了下跌。到了08年終于引發(fā)了次貸危機(jī)，殃及全球。從房地產(chǎn)投資增速拐點(diǎn)的出現(xiàn)到房?jī)r(jià)下跌，間隔了6年。

從03年開始，中國的重化工業(yè)化呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，05年粗鋼產(chǎn)量增速創(chuàng)出25%的歷史最高點(diǎn)后，開始回落，至14年接近零增長(zhǎng)，時(shí)隔9年，中國鋼鐵行業(yè)就出現(xiàn)了全行業(yè)虧損。07年中國GDP增速創(chuàng)出新高后便見頂回落，至今已經(jīng)持續(xù)8年。

從08年7月國際原油價(jià)格沖高至每桶148美元后，便不斷回落，雖然中途有過再次上升經(jīng)歷，但還是不改下行趨勢(shì)。如今，價(jià)格已經(jīng)接近30美元。下跌幅度達(dá)到78%。

從11年第3季度開始，國際金價(jià)沖高至1600美元后回落，至今跌至1100美元上下。盡管在這4年時(shí)間里，中國大媽曾經(jīng)不斷去抄底，結(jié)果均無功而返。

14年人民幣匯率在突破6.1兌1美元之后，開始了貶值進(jìn)程，至今在6.6左右。

15年無論是歐美股市還是亞太股市，各類股指大多在去年的4月份左右出現(xiàn)沖高回落勢(shì)頭，中國股市則在6月份開始出現(xiàn)向下拐點(diǎn)，上證綜指迄今的跌幅也達(dá)到40%以上。

第一，經(jīng)濟(jì)增速的繼續(xù)下行將是趨勢(shì)的延續(xù)。1季度GDP回落幅度會(huì)比較大，因?yàn)閺耐鹊慕嵌瓤?，去?季度GDP的增量中，金融貢獻(xiàn)占了30%，今年1季度這塊估計(jì)是負(fù)貢獻(xiàn)了。此外，去產(chǎn)能、去杠桿等政策也意味著貨幣政策不會(huì)比去年更寬松。

第二，人民幣貶值趨勢(shì)還是會(huì)延續(xù)。盡管管理層試圖采取各種措施來穩(wěn)定預(yù)期，但畢竟人民幣已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)9年的斷斷續(xù)續(xù)升值過程。拐點(diǎn)一旦形成，總需要有一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的過程，1：9是太不對(duì)等了，至少3：9是必須的吧。以時(shí)間換空間，期間雖會(huì)反復(fù)，但不改趨勢(shì)。

第三，股市下行的趨勢(shì)估計(jì)還會(huì)延續(xù)。16年剛開年就來了一個(gè)猝不及防的大跌，有點(diǎn)不良預(yù)兆?？匆幌鹿乐邓?，還是很高。即便是歐美股市，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平都過窄，唯有下行才能給予一個(gè)合理的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。好像國內(nèi)的信用債也有類似情況。

第四，藝術(shù)品、珠寶玉器等稀有品的價(jià)格下行趨勢(shì)也將延續(xù)。當(dāng)然，除此之外，還有更多的投資品的價(jià)格會(huì)延續(xù)回落趨勢(shì)。其背景正如14年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的，高杠桿、泡沫化現(xiàn)象還要持續(xù)一段時(shí)間。

中國房?jī)r(jià)的持續(xù)上行已經(jīng)經(jīng)歷16年了，這個(gè)漫長(zhǎng)的上行周期是以中國的城鎮(zhèn)化率大幅提升為背景的。但需要關(guān)注的有兩個(gè)指標(biāo)：一個(gè)是中國房地產(chǎn)投資增速的拐點(diǎn)是在2010年出現(xiàn)的，如今已經(jīng)相距6年。而美國房地產(chǎn)投資增速拐點(diǎn)的出現(xiàn)，與房?jī)r(jià)下跌之間也恰好相距6年。

第二個(gè)指標(biāo)是13年中國的商品房銷售面積創(chuàng)下歷史最高后回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不再是投資的首選地。

此外，中國的農(nóng)民工進(jìn)城數(shù)量銳減，表明今后中國城鎮(zhèn)化率要下降。目前國家對(duì)特大型城市的人口流入進(jìn)行嚴(yán)格限制，即今后5年人口基本保持不變。故因人口流入而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲的理由會(huì)消退。

不過，我仍相信16年房?jī)r(jià)或會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但不會(huì)大跌。理由是購房者的杠桿率很低，與美國次貸危機(jī)時(shí)的居民杠桿不可同日而語。

美元指數(shù)自14年6月份的不足80，在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，上漲至目前的100左右，漲幅已經(jīng)達(dá)到25%，應(yīng)該說有點(diǎn)升值過度。而且，美元升值也與加息預(yù)期有關(guān)。在人民幣貶值的壓力下，美國加息究竟還能持續(xù)多久值得懷疑。如果美國加息難以持久，且美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也不夠強(qiáng)勁，則美元升值的理由就愈加單薄。

因此，16年出現(xiàn)美元貶值的可能性還是比較大，美元指數(shù)的拐點(diǎn)可期。

據(jù)說高盛的報(bào)告指原油價(jià)格要跌倒20美元，如果跌至20美元，則今年在時(shí)間上是可以支持再跌10美元的。問題是，如果跌至20美元，有幾個(gè)石油輸出國要受不了，是否會(huì)采取對(duì)策來維持油價(jià)？

實(shí)際上，油價(jià)與美元走勢(shì)還是有一定的相關(guān)性。如果美元下跌，則油價(jià)上行的概率大為增加。而其他大宗商品價(jià)格也有可能出現(xiàn)向上拐點(diǎn)。

（來源：首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇，作者：李迅雷）