中國(guó)健康養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟官方公號(hào)“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”：JKYLDC 關(guān)注、研究養(yǎng)老地產(chǎn)、健康養(yǎng)生地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)。歡迎地產(chǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療行業(yè)人士關(guān)注！

提要：即使在國(guó)外成熟的地區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)期都要在5~7年甚至更長(zhǎng)，但在中國(guó)，很多開(kāi)發(fā)商還只是把開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭，真正的目的仍是出售物業(yè)。

“最近幾年，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯的變化，朋友們私下找我買(mǎi)房子要折扣的少了，讓我在星堡幫老人找?guī)讉€(gè)床位的越來(lái)越多，還有就是要去和睦家看病的，要是自己預(yù)約就要等很久?！?/p>

復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌曾用上述自己的親身體驗(yàn)，闡述他所觀察到的產(chǎn)業(yè)和需求變遷?！靶潜ぁ笔菑?fù)星與美國(guó)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的峰堡投資集團(tuán)合資在上海建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，“和睦家”則是復(fù)星收購(gòu)的高端醫(yī)院品牌。

在復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍看來(lái)，包括養(yǎng)老在內(nèi)的大健康產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)幾年甚至?xí)^(guò)房地產(chǎn)，成為中國(guó)的第一大行業(yè)，為此，復(fù)星加大了在大健康領(lǐng)域的布局力度，而旗下的地產(chǎn)平臺(tái)則成為了整合內(nèi)外部資源的重要載體。

美式養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)

早在多年前，復(fù)星的多名高層就在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合，發(fā)表過(guò)看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)的健康及養(yǎng)老需求巨大。至2015年，中國(guó)老年人口已達(dá)2.2億，占人口總數(shù)15%，到2020年，老年人口將達(dá)到2.4億，占比18%，而面對(duì)數(shù)以?xún)|計(jì)的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老服務(wù)的供給嚴(yán)重不足。

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，到2020年，健康服務(wù)業(yè)規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億元以上，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，從而帶動(dòng)的消費(fèi)潛力巨大。

復(fù)星如何介入這一產(chǎn)業(yè)分一杯羹？最初，復(fù)星選擇了與國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)峰堡投資集團(tuán)合資試水的模式。2013年5月，一家名為“星堡中環(huán)”的養(yǎng)老社區(qū)（實(shí)景圖片在文末）在上海市寶山區(qū)開(kāi)業(yè)，包括189間房間，為老人提供一室戶(hù)到大兩室戶(hù)等各種戶(hù)型以及協(xié)助式護(hù)理床位。

已在紐約證券交易所上市的峰堡投資集團(tuán)在美國(guó)培育了1100多個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，是美國(guó)最大的養(yǎng)老投資管理集團(tuán)。在合資公司星堡中，復(fù)星和峰堡各占50%的股份。合資公司在中國(guó)推出的第一個(gè)項(xiàng)目，就是星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，基本借鑒了峰堡在美國(guó)的運(yùn)營(yíng)模式。比如，收費(fèi)采取月費(fèi)全包制，除了住宿費(fèi)用，還包括一日三餐、公共事業(yè)費(fèi)和維護(hù)費(fèi)、客房清潔、24小時(shí)緊急醫(yī)療回應(yīng)、社區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)療診所等。

“如今星堡中環(huán)已經(jīng)取得了盈利，入住率達(dá)到92%。”星堡投資董事總經(jīng)理陳煜宇告訴記者，而全國(guó)私有投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均入住率只有40%。

2014年11月，星堡又與復(fù)星集團(tuán)旗下的復(fù)地簽約，啟動(dòng)上海中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)二期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，新建9萬(wàn)平方米、可容納900戶(hù)長(zhǎng)者的老年公寓社區(qū)，而位于浦江鎮(zhèn)的星堡浦江社區(qū)6萬(wàn)平方米、700間房間也正在裝修改造，預(yù)計(jì)明年開(kāi)業(yè)。

記者從復(fù)星有關(guān)人士處獲悉，目前星堡的中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)以租賃物業(yè)、收取月費(fèi)的方式運(yùn)營(yíng)，未來(lái)星堡不排除直接涉足開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，并與復(fù)星旗下的地產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)達(dá)成更為緊密的協(xié)同。

“除了在北上廣一線城市尋找合適的項(xiàng)目做養(yǎng)老，我們還在探索其他模式?！标愳嫌顚?duì)記者透露，一是居家養(yǎng)老，比如為上海外環(huán)以?xún)?nèi)長(zhǎng)者提供上門(mén)居家護(hù)理服務(wù)；二是第三方管理，輸出星堡的養(yǎng)老服務(wù)。

打通地產(chǎn)、醫(yī)療、保險(xiǎn)做養(yǎng)老

作為上海第一家取得民政養(yǎng)老機(jī)構(gòu)許可證的外資養(yǎng)老社區(qū)，星堡將自己定位為專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)提供商，而在2014年7月，于復(fù)星集團(tuán)內(nèi)部成立的全資子公司星健資本，則更多被賦予了整合內(nèi)部地產(chǎn)、醫(yī)療甚至保險(xiǎn)資源、打造養(yǎng)老完整產(chǎn)業(yè)鏈的使命。

郭廣昌曾告訴記者，與傳統(tǒng)房企、藥企及險(xiǎn)資布局養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)相比，復(fù)星的優(yōu)勢(shì)是旗下已經(jīng)擁有了運(yùn)營(yíng)多年的保險(xiǎn)、地產(chǎn)及醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在要做的就是如何“打通”甚至嫁接復(fù)星旗下更多產(chǎn)業(yè)資源。

2014年11月，復(fù)星正式提出大健康“1+1+1”戰(zhàn)略（將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、健康醫(yī)療、金融保險(xiǎn)融為一體）后，星健資本也就成為踐行這一戰(zhàn)略的重要平臺(tái)之一。

比如即將開(kāi)業(yè)的寧波星健蘭庭，就是由星健資本打造的集養(yǎng)老公寓、體驗(yàn)中心和護(hù)理院于一體的高端長(zhǎng)者健康特區(qū)，該項(xiàng)目緊鄰寧波第九人民醫(yī)院，還引入了臺(tái)灣最大護(hù)理機(jī)構(gòu)瑞光進(jìn)行運(yùn)營(yíng)合作，收入模式也不是傳統(tǒng)的賣(mài)樓盤(pán)而是收取會(huì)員費(fèi)。

上述復(fù)星內(nèi)部人士對(duì)記者透露，星健蘭庭項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)員制銷(xiāo)售，入住者可擁有養(yǎng)老公寓的使用權(quán)，子女等享有繼承權(quán)，并可轉(zhuǎn)讓。

今年5月，星健資本還將辦公室搬到了復(fù)星醫(yī)藥所在的辦公園區(qū)，以進(jìn)行更好的通融。公司還與復(fù)星醫(yī)藥籌建合資公司，共同在各地建設(shè)護(hù)理院，為老人提供醫(yī)療類(lèi)的護(hù)理服務(wù)。健康養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟微信公號(hào)jkyldc。“星健要做的就是以護(hù)理為特色的養(yǎng)老，通過(guò)全面整合復(fù)星大健康產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域資源，圍繞醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，通過(guò)地產(chǎn)平臺(tái)，拓展養(yǎng)老和保險(xiǎn)?！毙墙≠Y本總裁周成輝告訴記者，比如寧波項(xiàng)目還在討論與復(fù)星旗下的永安財(cái)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)護(hù)理險(xiǎn)，以拓展相關(guān)衍生生活、消費(fèi)、金融服務(wù)。

“除了以護(hù)理為特色的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)，星健資本還是復(fù)星地產(chǎn)旗下的健康蜂巢業(yè)務(wù)平臺(tái)，并已鎖定十個(gè)核心城市，未來(lái)三年主力打造十大戰(zhàn)略城市十大精品項(xiàng)目，五年內(nèi)建成近400萬(wàn)平方米健康蜂巢、6000張護(hù)理床位及16000張養(yǎng)老床位，并提供‘健康、快樂(lè)、時(shí)尚’的金融、消費(fèi)、生活類(lèi)衍生服務(wù)，形成星健健康的養(yǎng)老完整產(chǎn)業(yè)鏈?！敝艹奢x對(duì)記者透露。

而與星堡的穩(wěn)扎穩(wěn)打相比，成立較晚的星健擴(kuò)張的速度顯然快得多。目前已在寧波、蘇州、沈陽(yáng)、廣州、鎮(zhèn)江、杭州落子，平均每?jī)蓚€(gè)半月落地一個(gè)項(xiàng)目。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的痛點(diǎn)和挑戰(zhàn)

“相比房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，如果運(yùn)營(yíng)做得不好，很多資本介入后有可能沒(méi)法賺到錢(qián)，”在談到做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)時(shí)，星堡董事總經(jīng)理陳煜宇，提到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資金回報(bào)問(wèn)題。

一名國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)涉及到較多產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜行業(yè)，其中除了適合老人的硬件設(shè)施營(yíng)造之外，還包含老年活動(dòng)、老年教育、老年醫(yī)療護(hù)理等方面。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并不是開(kāi)發(fā)能力和投資能力，而是服務(wù)和管理能力。即使在國(guó)外成熟的地區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)期都要在5~7年甚至更長(zhǎng)，但在中國(guó)，很多開(kāi)發(fā)商還只是把開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭，真正的目的仍是出售物業(yè)。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是要做20~30年的事，普通基金只有3~5年，很難對(duì)這一產(chǎn)業(yè)提供資金上的足夠支持，上市是最好的發(fā)展出路?！标愳嫌钪赋?。

而在周成輝看來(lái)，目前星健資本在發(fā)展過(guò)程中面臨的痛點(diǎn)之一就是低成本資金的利用通道尚在打通中，尤其像險(xiǎn)資的利用和打通。此外在客戶(hù)端，現(xiàn)階段老人的支付能力和意愿，還需要更多時(shí)間去培育。

“現(xiàn)在很多長(zhǎng)者的觀念還停留在傳統(tǒng)的養(yǎng)老院的概念，如何向長(zhǎng)者傳達(dá)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老生活方式理念并得到理解和接受，是現(xiàn)階段面臨的挑戰(zhàn)之一?！标愳嫌钜仓赋?，養(yǎng)老作為一個(gè)“全新”的行業(yè)，從業(yè)人員也需要全新的、長(zhǎng)期穩(wěn)定、持續(xù)的培訓(xùn)，才能更好地服務(wù)更多長(zhǎng)者。

另?yè)?jù)多位行業(yè)內(nèi)人士直言，國(guó)內(nèi)的醫(yī)保政策，也是阻礙民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)迅速拓展的重要因素。在國(guó)內(nèi)很多城市，相關(guān)護(hù)理服務(wù)還無(wú)法用醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)，這也為長(zhǎng)者支付帶來(lái)了一定的阻力。（一財(cái)）

星堡中環(huán)一期項(xiàng)目社區(qū)一景


大堂




室內(nèi)花園




圖書(shū)館


餐廳


咖啡館


精致一室戶(hù)


雅致一室一廳客廳區(qū)域


雅致一房一廳臥室區(qū)域


護(hù)理房間

中國(guó)健康養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟：集合了地產(chǎn)、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老、投資、保險(xiǎn)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、策劃、運(yùn)營(yíng)等各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人才，專(zhuān)注研究、推廣、服務(wù)醫(yī)養(yǎng)（養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)養(yǎng)）地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。分享行業(yè)資訊，整合人脈資源，提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，盡在健康養(yǎng)老地產(chǎn)官方微信公號(hào):jkyldc。如果您覺(jué)得本文有價(jià)值請(qǐng)轉(zhuǎn)發(fā)到朋友圈并順指給點(diǎn)贊以示鼓勵(lì)吧！

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