居民購買農(nóng)村房屋合同無效，但可以得到補(bǔ)償

　　摘要

　　2004年12月，北京市高級法院頒布《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》以后，各級人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定，基本上都采取“以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外”......

　　案情簡介

    2001年11月5日，北京居民王某與昌平區(qū)沙河某村村民周某簽訂了《農(nóng)村房屋買賣合同》

大致內(nèi)容如下：周某將昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村房屋五間出售給王某，簽約之日起，周某無權(quán)干涉房產(chǎn)；王某自簽約即日起一次性付給甲方人民幣10萬元。落款處加蓋北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村村民委員會印章。

    2008年10月，周某向北京市昌平區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)王某與周某之間簽訂的《農(nóng)村房屋買賣合同》無效，王某騰退訴爭房屋。

　　法院判決

    一、被告于本判決生效之日起九十日內(nèi)將位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村的房屋騰退給原告；

    二、原告返還被告購房款10萬元、給付被告補(bǔ)償款12萬元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清。

　　律師分析及風(fēng)險提示

     違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。原被告所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。被告并非昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村村民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房。原告要求認(rèn)定買賣合同無效的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，應(yīng)予支持。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。原告應(yīng)依照房產(chǎn)的現(xiàn)值對被告進(jìn)行補(bǔ)償，房產(chǎn)的現(xiàn)值應(yīng)當(dāng)以評估值為準(zhǔn)。被告應(yīng)當(dāng)把該房產(chǎn)返還給原告。

    關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房的問題，應(yīng)注意如下事項：

    1、實(shí)踐中，農(nóng)村私有房屋雖然具有價格低廉的特點(diǎn)，但對城鎮(zhèn)居民來說，如買受該類房屋，不僅可能因出賣人反悔而面臨合同被訴無效的風(fēng)險，而且根據(jù)2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》關(guān)于“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定，2004年以后該類房屋將不能辦理過戶登記，也即買受人不能有效取得房屋的所有權(quán)，房屋再次轉(zhuǎn)讓或拆遷時難以維護(hù)自己的權(quán)益。因此，城鎮(zhèn)居民在買受農(nóng)村私房時一定要三思；

    2、如果已買受農(nóng)村私房、且形成長期穩(wěn)定占用關(guān)系的，最好將戶口遷至房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織；

    3、簽訂的房屋買賣合同，要注意報請所在村委會、基層人民政府批準(zhǔn)（加蓋其公章）；

    4、在簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時要求與房屋有關(guān)的所有家庭成員書面承諾同意出售該房屋。

北京第一中級人民法院：