隨著土地價(jià)值的不斷增值，越來越多的人想去農(nóng)村購買宅基地建住宅、購買農(nóng)村房屋，或者購買農(nóng)村新居（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）。那么，到底哪種情況的宅基地上房屋是不合法的，在征地拆遷補(bǔ)償中會(huì)遇到糾紛呢？下面，我們來學(xué)習(xí)一下農(nóng)村宅基地上房屋的相關(guān)知識

一、第一個(gè)問題我們先看什么是農(nóng)村宅基地：

農(nóng)村宅基地，僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部、符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)的規(guī)定來享受使用，可以用來建造房屋居住。城鎮(zhèn)居民、戶口不在本村的農(nóng)民、未成年人是不單獨(dú)享有宅基地的。

二、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需滿足的條件：

1、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級政府的批準(zhǔn)。

2、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民。

3農(nóng)村宅基地的使用權(quán)的受讓人，也就是買的人在村里沒有宅基地，并且符合宅基地申請條件。

4、農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。

另外，這個(gè)轉(zhuǎn)讓人的戶口應(yīng)該已遷出本村的，或轉(zhuǎn)讓人屬于“一戶多宅或多房”可以轉(zhuǎn)讓宅基地。如果轉(zhuǎn)讓人只有一戶一宅的，他必須明確表示不再向村里申請宅基地。一旦把宅基地轉(zhuǎn)讓了，村里就不會(huì)再批給你宅基地。

三、宅基地申請的條件：

1、子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的，這里面包括戶口在本鄉(xiāng)村的女兒，稱倒插門。

2、外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；村戶口轉(zhuǎn)過來的，就成了本村組織成員。

3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。比如，一個(gè)村子發(fā)生災(zāi)害后，整體搬到另一個(gè)村子，搬來的村民就可以享受新的宅基地。

四、農(nóng)村村民在什么情形下，不予批準(zhǔn)使用宅基地：

1、年齡未滿十八周歲的，批宅基地。

2、原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠解決分戶需要的。

3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。

五、農(nóng)村宅基地房屋易出現(xiàn)的問題：

1、買賣合同不規(guī)范產(chǎn)生糾紛。

農(nóng)村房屋或宅基地的買賣多為口頭協(xié)議，未簽訂買賣合同(或者買賣合同不規(guī)范)，而農(nóng)村房屋、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，造成毀約糾紛。

2、房屋升值，賣方毀約?，F(xiàn)在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經(jīng)濟(jì)利益，一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛。

3、城鎮(zhèn)居民禁買農(nóng)村房屋或宅基地，宅基地出賣人更受法律保護(hù)。農(nóng)村宅基地管理中有嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！边@些禁止購買的政策為出賣人要求確認(rèn)合同無效、返還房屋。

4、自己未經(jīng)批準(zhǔn)在村里閑地上建的房屋。

5、自己在自家承包地上建設(shè)的房屋。

6、自己在自己家原有房子上未經(jīng)批準(zhǔn)，擴(kuò)建、新建的房屋。

7、自己經(jīng)小隊(duì)同意，未經(jīng)村里、鄉(xiāng)里批準(zhǔn)的房屋。

8、批準(zhǔn)的少建得多的房屋。

9、經(jīng)政府招商引資或鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村河道邊建設(shè)的房屋或農(nóng)家樂。

10、在養(yǎng)殖場所建設(shè)的房子。

六、遇到征地拆遷時(shí)上述房屋補(bǔ)償容易發(fā)生糾紛：

一般要看房屋所在地是否劃入城區(qū)，項(xiàng)目是新農(nóng)村建設(shè)、移民搬遷、行政村合并、禁止養(yǎng)殖，還是城中村改造項(xiàng)目等，不同的項(xiàng)目，不同的房屋類型，補(bǔ)償和解決的辦法不同。只要補(bǔ)償不合理，大家都可以向?qū)I(yè)拆遷律師咨詢或委托。