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民法典新規(guī)則：涉及物業(yè)服務(wù)合同的4個(gè)要點(diǎn)變化

 釋然無相 2020-07-14
事件一：王阿姨買的房是新房。收房的時(shí)候，王阿姨看見小區(qū)里有工作人員在保潔，噴灑消毒液。王阿姨心想：這也沒跟物業(yè)簽過合同，也沒有委托物業(yè)公司，這些人都是誰請的?未簽合同，是不是不用交這物業(yè)費(fèi)了?
●未簽合同，是不是不用交這物業(yè)費(fèi)了?
《民法典》這樣回答：
《民法典》第九百三十九條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。
王阿姨房屋所在小區(qū)是新建小區(qū)，小區(qū)建成與業(yè)主收房簽訂正式物業(yè)合同往往存在一定的時(shí)間差，在此期間也需要對小區(qū)內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進(jìn)行管理維護(hù)。因此，雖然業(yè)主未簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同，但開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)后，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。
事件二：王阿姨聽說隔壁鄰居放在樓下的電動車被偷了，小偷還一直沒抓著。王阿姨心想：小區(qū)這治安也不行啊，這就不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)了吧。
●小區(qū)發(fā)生了偷盜事件，業(yè)主是否可以不交納物業(yè)費(fèi)?
《民法典》這樣回答：
《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)采取保安定時(shí)巡檢、在公共區(qū)域安裝安防監(jiān)控等方式維護(hù)小區(qū)的治安。小區(qū)發(fā)生偷盜事件后，物業(yè)公司應(yīng)向有關(guān)行政部門報(bào)告，提供小區(qū)監(jiān)控錄像、安保巡檢記錄等，協(xié)助有關(guān)行政部門處理偷盜事件。如果物業(yè)公司能提供證據(jù)證明其已經(jīng)盡到上述義務(wù)，業(yè)主則不能以小區(qū)發(fā)生偷盜事件為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
事件三：阿姨家在一層，從來沒有使用過電梯。對于物業(yè)保潔服務(wù)，王阿姨也認(rèn)為自己無需接受這項(xiàng)服務(wù)。所以王阿姨覺得電梯費(fèi)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、部分保潔費(fèi)用自己都不應(yīng)當(dāng)支付。
● 王阿姨應(yīng)該交這些電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)和保潔費(fèi)嗎?
《民法典》這樣回答：
《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司提供服務(wù)內(nèi)容包括對小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)。除日常小區(qū)保潔、保安、綠化、垃圾清運(yùn)外，還有很多難以被業(yè)主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設(shè)備、隱蔽管道的清理養(yǎng)護(hù)，電梯的定時(shí)定檢等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)也會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則供協(xié)商時(shí)參考。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)居住生活，事實(shí)上已經(jīng)享受了物業(yè)公司提供的各項(xiàng)服務(wù)，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
事件四：有一天，王阿姨坐電梯時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯里裝了塊電子屏，循環(huán)播放著某課外機(jī)構(gòu)“XX輔導(dǎo)”、某4S店還有XX超市的廣告。
●王阿姨又犯起了嘀咕：這打廣告肯定給物業(yè)廣告費(fèi)了，電梯應(yīng)該是業(yè)主共有設(shè)施，物業(yè)能收這錢嗎?
《民法典》這樣回答：
《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。
小區(qū)內(nèi)電梯、樓道、道路等公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用范圍，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)公共收益單獨(dú)列賬，并及時(shí)向業(yè)主公示。根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。
如果王阿姨對小區(qū)開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司存在各種不滿，是有權(quán)更換物業(yè)公司的。《民法典》第九百四十條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
如果王阿姨對新更換的物業(yè)公司仍不滿意的話，按照《民法典》第九百四十六條以及《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，王阿姨還可以聯(lián)合業(yè)主召集業(yè)主大會，共同決定解聘物業(yè)服務(wù)公司，解除物業(yè)服務(wù)合同等事宜。新老物業(yè)公司交替期不是物業(yè)服務(wù)的“空窗期”，《民法典》為保障業(yè)主這段期間的權(quán)利，第九百五十條還規(guī)定了在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

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