原創(chuàng) 財(cái)稅伍哥 財(cái)稅伍哥 2025年12月5日 09:05 四川

哲學(xué)上說認(rèn)識事物，應(yīng)先從整體出發(fā)，這樣有助于更全面、系統(tǒng)地理解問題，避免陷入局部細(xì)節(jié)而忽略大局。房開企業(yè)的土增稅稅收籌劃亦是如此，應(yīng)先形成對土增稅整體上的框架結(jié)構(gòu)認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上再制定具體籌劃方案。

根據(jù)土增稅相關(guān)稅收法規(guī)，從整體上掌握房開什業(yè)土增稅征收的框架結(jié)構(gòu)可以從以下三個(gè)角度來看。

1、從征收方式來看，除了查賬征收，還有核定征收。

工作中，習(xí)慣了查賬征收，容易忽略掉還有核定征收。

“核定征收”的條件：

《國稅發(fā)[2009]91號》第三十四條：在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

“核定征收率”的規(guī)定：

《國稅發(fā)[2010]53號》第四條：核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

可見，核定征收的條件苛刻，核定征收率也不低。

實(shí)務(wù)中，一般是查賬征收，若能核定征收，應(yīng)測算二種征收方式下的土增稅金額，理論上采取土增稅金額更低的征收方式。

2、從處置方式來看，除了按套銷售，還有整體的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

房開企業(yè)買地修建房屋，條件合適，也可以直接賣股權(quán)或資產(chǎn)整體。

二者的區(qū)別，在于是否需要交土增稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要涉及所得稅，一般不涉及增值稅、土增稅（100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否交土增稅存在爭議）。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，三大稅一個(gè)不少。

單純從稅的角度來說，“同樣的賣價(jià)”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅賦大大低于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，明顯更優(yōu)。問題是，不同的處置方式下，賣價(jià)會一樣嗎？一般不會。關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各個(gè)階段的稅賦，后面文章單獨(dú)分析。

同時(shí)，對于買方來說，購買資產(chǎn)后再銷售需重新辦理所有證，費(fèi)力耗時(shí)，一般不會采取購買資產(chǎn)的方式。

所以，實(shí)務(wù)中，一般是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

3、從征收對象來看，除了賣新房，還可以賣舊房

房開企業(yè)買地修好房屋后，可以自持、出租、直接銷售。若先自持或出租之后再銷售，就有可能是賣舊房。

賣新房和賣舊房土增稅的征收、計(jì)算方式均不同，導(dǎo)致最終的結(jié)果不同。賣新房是先預(yù)征、后清算，區(qū)分清算單位、清算類型計(jì)算；賣舊房是直接清算，一般按套計(jì)算（具體按各地要求）。

（1）怎么區(qū)分新房和舊房？

《財(cái)稅字〔1995〕48號》第七條關(guān)于新建房與舊房的界定問題：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

總局說，具體標(biāo)準(zhǔn)由各地自定，然后各地自定的標(biāo)準(zhǔn)五花八門。如北京為“自用/出租一年以上”、蘇州為“辦房產(chǎn)權(quán)證/取得購房發(fā)票/交付使用”、重慶為“固定資產(chǎn)核算/轉(zhuǎn)讓對外取得”。

（2）新房和舊房，哪個(gè)的土增稅更少？

從二者的收入、扣除項(xiàng)目來看。

A、從收入上看，一般來說，未來銷售價(jià)格應(yīng)更高（房企愿意放在以后再銷售一般也是基于未來能賣個(gè)更好的價(jià)格的基礎(chǔ)上），故舊房收入一般高于新房。

B、從扣除項(xiàng)目來看，房開企業(yè)的舊房一般是上表中的情況一（情況二主要適用于非房開企業(yè)從外部購置的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）。

舊房的評價(jià)價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率，相比于新房的開發(fā)成本，不具有優(yōu)越性；舊房沒有按土地成本和開發(fā)成本之和計(jì)算的開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除。

即，舊房的扣除項(xiàng)目金額一般低于新房。

所以，一般來說，舊房的土增稅高于新房。

C、若舊房能適用情況三，核定征收率的高低最重要。各地的核定征收率不相同，需結(jié)合項(xiàng)目所在地的具體情況而定。

當(dāng)然，上述主要是提供一種思路，不是絕對的。

是否采用核定征收、是否要整體賣股權(quán)或資產(chǎn)、是否要按賣舊房交土增稅。具體哪種更優(yōu)更可行，需結(jié)合項(xiàng)目所在地的稅收情況、項(xiàng)目自身的情況等作具體分析。

實(shí)務(wù)中，基本都是對“按套銷售自行開發(fā)的新房”在“查賬征收”下（簡稱“銷售自行開發(fā)的新房”）的土增稅進(jìn)行籌劃。這樣做肯定沒問題，但是同時(shí)腦子里一定要有一個(gè)總體的框架，不要放棄上述的其他可能性，萬一其他方式可行且可以節(jié)約巨額稅金呢！

關(guān)于“銷售自行開發(fā)的新房”這種最常見情況土增稅的籌劃思路，下一篇中分析說明。

最后，借用姜新錄老師關(guān)于稅收籌劃的話語共勉。

“隨著稅收監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)、政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，稅收籌劃的思路也需隨之調(diào)整。過去，企業(yè)在稅收籌劃中，更傾向于通過專業(yè)分析與方案設(shè)計(jì)，爭取享受更多優(yōu)惠，以降低經(jīng)營成本、提升盈利空間；而在當(dāng)前歷史最嚴(yán)的稅收征管環(huán)境下，合規(guī)應(yīng)當(dāng)成為企業(yè)稅收籌劃的首要目標(biāo)——能夠確保自身的稅務(wù)處理完全符合政策要求，要謀求不多繳稅款，或避免因?qū)φ呃斫馄疃灰笱a(bǔ)稅或罰款”。