加梯表決：各戶專有面積相同的12戶單元合法表決的有效認定

謝存海

        根據(jù)民法典第278條規(guī)定，對于各戶專有面積相同的12戶單元來說，加裝電梯表決程序為：只要參與表決的業(yè)主達到“2/3以上”，也就是12X2/3=8戶以上，包括8、9、10、11、12戶均符合法定占比要求；只要表決同意的業(yè)主達到最低合法參與人數(shù)8戶業(yè)主的3/4以上，也就是12X2/3X3/4=6戶以上同意，包括6、7、8、9、10、11、12戶同意，均符合有效通過條件。

        以上標準是12戶單元表決程序合法同意業(yè)主占比的法定標準，實際表決結(jié)果與此比較，同意業(yè)主人數(shù)低于法定要求就無效、達到法定要求就有效。例如，某單元共12戶且各戶專有面積相同，實際有11戶參與表決，符合法定參與人數(shù)標準；實際同意業(yè)主為8戶，超過了法定最低6戶同意的人數(shù)標準，符合法定同意人數(shù)占比要求，業(yè)主表決參與率、同意率均達到全體業(yè)主的2/3以上，加梯方案亦經(jīng)法定比例以上8戶業(yè)主書面簽字同意，表決程序和表決結(jié)果完全合法有效。

        有人以“實際參與表決業(yè)主的3/4同意”為由，直接以實際參與人數(shù)乘以3/4（11X3/4=9），認定9戶（12X3/4=9）以上同意才合法有效。這種觀點，將“2/3以上參與”的6～8戶合法同意人數(shù)排除在外，違反法律的強制性規(guī)定和立法本意，所以是錯誤的、無效的。