今年9月至11月期間，寶安區(qū)又有3個(gè)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃失效。至此，該區(qū)僅今年已有5個(gè)舊改項(xiàng)目告失效。

除拆除范圍約69.8萬(wàn)平方米的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目——寶安107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元外，燕羅街道杰仁教育設(shè)施城市更新單元和新安107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）更新單元也在近日相繼宣告失效。

目前，寶安區(qū)目前累計(jì)已有15個(gè)項(xiàng)目失效。自2022年以來(lái)，今年成為項(xiàng)目失效數(shù)量較多的年份之一，2024年同樣有5個(gè)項(xiàng)目未能推進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，深圳市范圍內(nèi)目前共有33個(gè)舊改項(xiàng)目失效，其中寶安區(qū)占比接近一半。

01

寶安片區(qū)在失效的項(xiàng)目中，涉及多個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目。

其中規(guī)模最大的為“寶安107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元”，已于今年9月12日正式失效。

該項(xiàng)目拆除范圍用地面積約69.8萬(wàn)平方米，原規(guī)劃涵蓋居住、普通工業(yè)、商業(yè)及新型產(chǎn)業(yè)用地等多元功能。

根據(jù)《2022年深圳市寶安區(qū)城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，該單元計(jì)劃有效期為2022年9月9日至2025年9月8日。由于在有效期內(nèi)未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，項(xiàng)目計(jì)劃已失效，后續(xù)工作將不再推進(jìn)。

資料顯示，該項(xiàng)目原由華潤(rùn)集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)，擬統(tǒng)籌潭頭片區(qū)約435萬(wàn)平方米用地，拆除面積約198萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約740萬(wàn)平方米，目標(biāo)打造“華潤(rùn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)園”，定位為“深圳西北中心，灣區(qū)全域智城”。（具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

值得一提的是，2023年底寶安區(qū)曾組織《深圳市寶安西部中心潭頭-后亭片區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢》，為該片區(qū)擘畫發(fā)展藍(lán)圖。

該片區(qū)占地約5.9平方公里，被視為深圳城市中心體系的“最后一塊拼圖”。根據(jù)設(shè)計(jì)方案，寶安大道以東區(qū)域?qū)⒁蕴额^渠為活力紐帶，打造配套設(shè)施完善的濱水品質(zhì)生活住區(qū)。若未來(lái)能順利推進(jìn)實(shí)施，該片區(qū)有望成為深圳西部的一顆璀璨明珠。

截圖：濱海寶安

整個(gè)片區(qū)項(xiàng)目鳥瞰效果圖，設(shè)計(jì)圖之一（以官方公布的圖為準(zhǔn)）

在2024年3月，“寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道107發(fā)展帶固戍片區(qū)城市更新”單元也宣告失效。

該舊改項(xiàng)目擬拆除范圍達(dá)279908平方米。更新方向?yàn)?/span>普通工業(yè)用地（M1）、商業(yè)、居住、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）等功能，其中M0用地面積不少于最終批準(zhǔn)的工業(yè)開發(fā)建設(shè)用地面積的20%；拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于105998㎡公共利益用地（含教育設(shè)施用地、道路、綠地、林地等）。

該項(xiàng)目的申報(bào)主體為深圳市空港云谷投資發(fā)展有限公司，經(jīng)查詢工商信息顯示，該公司由深圳市天隅科技有限公司和深圳天安駿業(yè)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司分別控股50%。

還有兩個(gè)拆除范圍用地面積超過(guò)12萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，一個(gè)是位于航城的“草圍舊村及南片區(qū)城市更新單元”，該項(xiàng)目擬拆除范圍近20萬(wàn)平，項(xiàng)目于2024年12月6日宣告失效。

該項(xiàng)目原列入了《2021年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第一批計(jì)劃》，更新單元計(jì)劃有效期3年6個(gè)月。

更新方向?yàn)?/span>二類居住用地（R2)、商業(yè)+二類居住用地(C1+R2）等功能，擬拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于59290㎡公共利益用地（含教育設(shè)施、道路、綠地等)，擬貢獻(xiàn)率不少于29.7%。

項(xiàng)目的申報(bào)主體為深圳市草圍股份合作公司。根據(jù)股東代表大會(huì)公證書，該項(xiàng)目意向合作方為華潤(rùn)公司。

另一個(gè)拆除范圍達(dá)12.9萬(wàn)平的“寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道107發(fā)展帶臣田舊村片區(qū)城市更新”單元，該項(xiàng)目在2022年9月19日宣告失效。

這些失效的大項(xiàng)目中，西鄉(xiāng)107發(fā)展帶占了大部分。

02

這些城市更新單元宣告失效，未來(lái)能否繼續(xù)推進(jìn)還是個(gè)未知數(shù)。

寶安區(qū)舊改失效頻發(fā)主要受政策機(jī)制、規(guī)劃推進(jìn)效率及市場(chǎng)環(huán)境等多重因素影響。

城市更新單元計(jì)劃有效期管理有著明確的規(guī)定。簡(jiǎn)單來(lái)講，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的更新單元計(jì)劃，自正式公告之日起便進(jìn)入為期兩年的“倒計(jì)時(shí)”。在這兩年時(shí)間里，規(guī)劃未能獲得批復(fù)，那么該計(jì)劃將自動(dòng)失效。

不過(guò)，考慮到項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中可能存在的各種復(fù)雜因素，也給予了一定的緩沖空間——項(xiàng)目方可申請(qǐng)延期一年。但在延期后的這一年里，規(guī)劃依舊未能獲批，那便意味著這個(gè)項(xiàng)目失去了在短期內(nèi)繼續(xù)推進(jìn)的機(jī)會(huì)。

譬如，新安街道107發(fā)展帶翻身片區(qū)因未按時(shí)確認(rèn)實(shí)施主體失效，潭頭片區(qū)因規(guī)劃審批超期失效。 ?

另外，開發(fā)商資金鏈緊張、業(yè)主協(xié)商困難或公共利益用地落實(shí)不足（如龍得利工業(yè)園需貢獻(xiàn)3480㎡公共用地）等因素，也導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)。 

部分項(xiàng)目因早期規(guī)劃與現(xiàn)行政策沖突（如西井工業(yè)區(qū)需落實(shí)深圳市城市總體規(guī)劃要求），或開發(fā)商資質(zhì)問(wèn)題（如新興紙業(yè)廠由合資企業(yè)申報(bào)，協(xié)調(diào)難度大），增加實(shí)施難度。 ?

值得一提的是，按照規(guī)定，失效項(xiàng)目在接下來(lái)的3年內(nèi)不得再次納入城市更新計(jì)劃，等于前期投入的所有工作相當(dāng)于打水漂了。

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