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春節(jié)期間，走親訪友的熱鬧氛圍中，總能聽(tīng)到不少關(guān)于住房的話題。這不，李先生就和我嘮起了他打算賣掉住了多年的 33 樓高層房子，換到老小區(qū)去住的想法。起初我還有些意外，可一調(diào)查才發(fā)現(xiàn)，像李先生這樣的人還真不少呢。大家開(kāi)始盤算高層的弊端，計(jì)算月供、折舊、租售比等，目標(biāo)竟是曾經(jīng)被大家嫌棄為“老破小”的老舊小區(qū)。這背后究竟隱藏著什么原因，高層是智商稅還是生活智慧？誰(shuí)能想到高層住宅，從曾經(jīng)的“香餑餑”，到如今的“燙手山芋”。不少高層住戶都直呼“上當(dāng)了”，住高層看似氣派，實(shí)則問(wèn)題多多，甚至擔(dān)憂未來(lái)成為“貧民窟”，降價(jià)也不會(huì)有人買。高層住宅得房率低，實(shí)際使用面積遠(yuǎn)低于購(gòu)房時(shí)的建筑面積。幾百萬(wàn)買的百平米房子，使用空間縮水，如果換算單價(jià)更高，后悔當(dāng)初沒(méi)看出暗藏的“價(jià)格陷阱”。 
比如，一套 100㎡的高層住宅，實(shí)際使用面積可能只有 72㎡，甚至還有消防管道進(jìn)家，讓本就不大的空間變得更加局促。 相比之下，老小區(qū)的得房率則普遍在 90%以上，同樣 100㎡的房子，實(shí)際使用面積能達(dá)到 91㎡，這可真是實(shí)實(shí)在在的“性價(jià)比”。 
過(guò)去人們總想象住高層氣派，視野開(kāi)闊，真實(shí)入住后才能發(fā)現(xiàn)有諸多弊端。噪音問(wèn)題：樓層越高，噪音一點(diǎn)不小。住得高風(fēng)聲呼嘯，外墻金屬構(gòu)件在強(qiáng)風(fēng)中“咯吱咯吱”作響，加上電梯運(yùn)行的震動(dòng)，讓不少住戶睡眠質(zhì)量直線下降。 電梯出行：每天上下樓都得看電梯臉色。上下班高峰期，十幾分鐘等一部電梯是常事，碰上停電或檢修，那更是糟心。
水壓不穩(wěn)：高層住宅大多采用二次供水系統(tǒng)，遇到停水后重新供水，水壓波動(dòng)大，水質(zhì)發(fā)黃，讓人用得鬧心。風(fēng)大塵多：狂風(fēng)來(lái)襲時(shí)，整棟樓都會(huì)明顯的搖晃，而且位置高更容易受到氣流和風(fēng)的影響，導(dǎo)致塵土多清潔壓力大。 
每年數(shù)千元的物業(yè)費(fèi)，不管是否居住都必須繳納，高層住宅的持有成本不斷攀升。網(wǎng)友@赫赫：房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)買了遠(yuǎn)郊新房，不僅房貸壓力大，每年物業(yè)費(fèi)要3800元，而且停車還要單獨(dú)購(gòu)買車位，并額外支付車位管理費(fèi)，各種收費(fèi)不堪重負(fù)。最終選擇了老小區(qū)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)幸福感不僅沒(méi)有降低，反而還提升了。 
反觀老小區(qū)，優(yōu)勢(shì)還挺明顯。我前兩天采訪的張阿姨家，住在2000年建的小區(qū)，5 層樓，不用電梯，每年交幾十塊錢垃圾處理費(fèi)，停車20塊錢辦個(gè)藍(lán)牙卡可以停一輩子。
當(dāng)初買房本想以房養(yǎng)老，結(jié)果老了卻要反過(guò)來(lái)給房子“養(yǎng)老”。一棟 30 層以上的高層住宅，每年電梯故障率比 15 層以下的住宅高出 40%。光是電梯維保費(fèi)用，每年就得花不少錢，外墻清洗、消防設(shè)施維護(hù)等都是額外開(kāi)支。
最關(guān)鍵的是安全問(wèn)題，消防數(shù)據(jù)顯示，高層發(fā)生火災(zāi)死亡率是多層住宅的3倍以上，消防云梯最高到達(dá)50米左右，15層以上住戶火災(zāi)逃生難度極大。 除此之外，超高層人口密集、建筑成本高，未來(lái)大概率無(wú)法享受【老舊小區(qū)免費(fèi)改造】，拆遷更是遙遙無(wú)期，未來(lái)想置換可能賣不出去。 曾經(jīng)被大家嫌棄的“老破小”，如今卻成了不少人的新寵，甚至越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始選擇老小區(qū)。網(wǎng)友@天天：我和隊(duì)友把新區(qū)雙地鐵電梯高層賣了，轉(zhuǎn)而買下廣州一套“老破大”。上班通勤只要十幾分鐘，房子是2002年的，戶型格局好，生活成本低，而且將要加裝電梯，價(jià)值更得攀升。
1、低房?jī)r(jià)、低物業(yè)費(fèi)貝殼數(shù)據(jù)顯示，2023年購(gòu)房人群中，有2/3選擇了二手房。老小區(qū)中，三樓和四樓最受歡迎，五樓也很搶手。老小區(qū)房?jī)r(jià)低，購(gòu)房壓力小，物業(yè)費(fèi)極低，停車位便宜，生活成本降低，生活品質(zhì)卻提升了。
網(wǎng)友@曉茹：當(dāng)初圖便宜買了步梯“老破小”，沒(méi)想到收獲了驚喜。老小區(qū)配套設(shè)施齊全，甚至有自助垃圾回收柜。鄰里關(guān)系融洽，大家互相幫襯。也沒(méi)有光污染，馬路噪音，晚上更容易入睡。相比之下，高層住宅的鄰里之間大多是點(diǎn)頭之交，缺乏真正的交流和互動(dòng)。
住在低層樓房，突出的好處之一是出行方便，不用每天等電梯。網(wǎng)友@小宅宅分享，她曾住在45樓，雨水天氣電梯常因浸水停運(yùn)，上下樓不便，外賣也難送到。后來(lái)她果斷換到老小區(qū)2樓，出行再無(wú)顧慮。
老小區(qū)免費(fèi)改造的福利，未來(lái)高層可能享受不到。改造后的小區(qū)，外立面煥然一新，小區(qū)環(huán)境也得到了極大改善。加裝電梯、綠化提升、停車位規(guī)劃等改造項(xiàng)目，讓老小區(qū)的居住品質(zhì)大幅提升。而且，老小區(qū)地理位置好，交通便利，周邊有大商場(chǎng)，這樣的房子，即使不住也容易出租。
如何挑選好房子？ 三大關(guān)鍵要點(diǎn)注意：選擇房子時(shí)，小區(qū)環(huán)境至關(guān)重要，綠化、采光、物業(yè)，一個(gè)都不能少，這些都是實(shí)實(shí)在在的“硬指標(biāo)”。建議大家在看房時(shí)，不要只集中在同一時(shí)間點(diǎn)，最好在早中晚不同時(shí)間段，晴天和雨天都去實(shí)地考察，這樣才能全面了解小區(qū)的真實(shí)情況。房源質(zhì)量也是關(guān)鍵，戶型方位、樓層布局處處需留心。一般來(lái)說(shuō)，家屬院的房子質(zhì)量通常比安置房更好，戶型設(shè)計(jì)更合理，格局更舒適。在選擇樓層時(shí)，盡量避免一樓（潮濕、管線易老化）和頂樓（隔熱、防水問(wèn)題），二樓如果有反水問(wèn)題也要謹(jǐn)慎選擇。
3、關(guān)注改造細(xì)節(jié)水電、防水、隔音，提前做好規(guī)劃。老房子的水電設(shè)施大多老化，建議在裝修時(shí)全部更換，避免日后留下隱患。潮濕墻角和窗邊的脫皮墻壁要做好防水處理。此外，晚上看房時(shí)要注意房子的隔音效果，確保居住的舒適度。
無(wú)論是高層住宅還是老小區(qū)，選擇房子的關(guān)鍵在于契合自己的生活需求。希望大家都能找到最適合自己的家，過(guò)上舒適、幸福的生活。
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