《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）施行后，居住權以專章的形式得到明確，受到社會各界的廣泛關注。根據(jù)規(guī)定，居住權具有排他效力，即居住權人對于房屋有占有和使用的權利。

而在執(zhí)行過程中，人民法院有時也會遇到設立居住權的不動產(chǎn)，由于需要保障居住權人的權益，通常此類不動產(chǎn)的競拍者寥寥無幾，成交價格也相應偏低。也正因如此，部分被執(zhí)行人試圖“鉆空子”，惡意在房屋上設定居住權以對抗人民法院執(zhí)行。

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那么，設定該類居住權是否有效？人民法院在司法拍賣過程中如何處理設有居住權的房屋？

近日，上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡稱寶山區(qū)人民法院）辦理了一起執(zhí)行案件，依法滌除被執(zhí)行人惡意為案外人設定的居住權，使房屋以未負擔居住權的狀態(tài)進入司法拍賣程序，有力保障了勝訴當事人合法權益。

寶山區(qū)人民法院在辦理某銀行申請執(zhí)行王某、上海某生物科技有限公司一案中，查明被執(zhí)行人王某名下在本市有一處房屋。經(jīng)查，2022年11月，王某為取得貸款為某銀行在該房屋上設定了抵押權。2023年7月，王某又為前妻在房屋上設定大額抵押權，同月，王某還在房屋上為其母親李某設定終身居住權。

不久，包括某銀行在內的多名原告陸續(xù)開始起訴王某、上海某生物科技有限公司要求歸還欠款，數(shù)十件案件進行人民法院審判執(zhí)行程序，而兩被執(zhí)行人名下賬戶已被多家外地法院在先凍結，沒有其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)。為及時兌現(xiàn)申請執(zhí)行人的合法權益，寶山區(qū)人民法院決定拍賣被執(zhí)行人名下該套房屋。

申請人某銀行認為，被執(zhí)行人王某為案外人李某在該房屋設定的居住權，對已經(jīng)在先設定的抵押權的實現(xiàn)將產(chǎn)生重大影響，遂向寶山區(qū)人民法院申請依法滌除該居住權。

執(zhí)行法官通過實地調查發(fā)現(xiàn)，居住權人李某從始至終均未實際入住并占有該房屋，在為某銀行設定抵押權后、為李某設定居住權前，被執(zhí)行人王某已經(jīng)書面委托其前丈母娘呂某對外出租該房屋，并持續(xù)收取租金直至2024年3月人民法院強制騰退涉案房屋之日。

同時，人民法院委托評估公司對涉案房屋進行評估發(fā)現(xiàn)，該房屋不考慮居住權的影響時評估價格為2011萬元，上述房屋考慮居住權的影響時評估價格為1863萬元。如果在司法拍賣過程中房屋負擔居住權的話，上拍價格將不足以覆蓋銀行貸款本金。

寶山區(qū)人民法院認為，被執(zhí)行人王某在本市某房屋上為案外人李某設立的居住權，晚于某銀行在上述房屋設立的抵押權。該居住權存在于上述房屋，已經(jīng)影響房屋的評估價格，進而影響了某銀行在先設立的抵押權的實現(xiàn)。

據(jù)此，依照法律規(guī)定，寶山區(qū)人民法院作出執(zhí)行裁定，滌除案外人李某在房屋上的居住權。該裁定于2024年5月向王某、李某送達后，兩人未提出異議。2024年7月，寶山區(qū)人民法院向相關自然資源確權登記事務中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，強制滌除上述居住權，該房屋目前已按不負擔居住權的狀態(tài)進入網(wǎng)絡拍賣程序。

居住權是《民法典》新增設的一種用益物權，也是近年來學界和司法實踐的研究熱點。在民事執(zhí)行領域，處理涉居住權的不動產(chǎn)，應結合居住權在《民法典》中的特殊定位與民事執(zhí)行立法的價值導向，妥善處理權利沖突，依法保障執(zhí)行申請人的勝訴權益。 

一、人民法院有權在執(zhí)行過程中強制滌除居住權

民事執(zhí)行權在本質上是一種強制權，人民法院有權查封、扣押、凍結或者拍賣、變賣被執(zhí)行人名下的責任財產(chǎn)。民事強制執(zhí)行中的責任財產(chǎn)是指債務人對外履行義務、承擔責任的財產(chǎn)總和。民事強制執(zhí)行以被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)為限，準確把握被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)是執(zhí)行程序中實現(xiàn)申請執(zhí)行人債權的正當性基礎。被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)應當是其擁有處分權的財產(chǎn)，故雖然居住權人有對房屋的占有和使用權，但是被執(zhí)行人依然擁有該房屋的所有權，該房屋仍然屬于責任財產(chǎn)之列。居住權作為附著于房屋所有權上的用益物權，人民法院有權對該項權利進行審查，并認定涉案房屋是否承受或滌除居住權。

因此，房屋上設立居住權并不影響在執(zhí)行程序中處置該財產(chǎn)，人民法院在特定情形下有權強制滌除涉案房屋上的居住權。

二、強制執(zhí)行過程中要保護合法的居住權益

最高人民法院在《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第四條明確，對于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時，為了避免被執(zhí)行人以“唯一住房”的理由逃避執(zhí)行，造成勝訴債權無法及時兌現(xiàn)，最高人民法院在《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《異議復議規(guī)定》）第二十條中明確，被執(zhí)行人以維持生活必需的居住房屋為由提出執(zhí)行異議，存在三種情形不予支持的情形，參照其中第三種情形，申請人按照當?shù)亓夥康臉藴省耙源髶Q小”為被執(zhí)行人提供居住房屋或者按照當?shù)厥袌鲎饨饛姆课菖馁u所得中扣除五至八年的租金的，即可強制執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一住房。被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬可以通過居住在申請人提供的房屋或從房屋折價款中領取租金用以租住房屋的形式實現(xiàn)其居住權益，此時人民法院又得以及時以房屋變價所得款項兌現(xiàn)申請人的合法權益。

由此可見，人民法院在過往的執(zhí)行實踐中已經(jīng)充分注意到保障被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬生活必需的居住權益，居住權的保護規(guī)則也可以參考這一規(guī)定。

三、人民法院如何在執(zhí)行過程中審查涉案房屋是否負擔居住權拍賣？

雖然《異議復議規(guī)定》僅就執(zhí)行異議和復議的程序進行了明確規(guī)定，就居住權的審查沒有明確規(guī)定，但是居住權的審查可以參照涉案不動產(chǎn)是否負擔租賃權利進行。

對于涉案房屋是否帶居住權拍賣，可以按上圖所示進行判斷。

? 第一步，對于已設定居住權的房屋，可以詢問各方當事人的意見，如果當事人能夠協(xié)商一致自行滌除居住權的，則人民法院在司法拍賣過程中無需考慮居住權即可上拍。

? 第二步，若當事人無法協(xié)商滌除居住權，應由人民法院對于是否負擔居住權拍賣作出初步判斷，此時如果當事人不服人民法院作出的負擔或滌除居住權的決定，可以就該決定提起執(zhí)行異議。

? 第三步，人民法院應當召集各方當事人進行執(zhí)行談話，申請人認可該居住權的，司法拍賣過程中房屋即負擔居住權進行拍賣；申請人認為需要排除居住權上拍的，人民法院應當根據(jù)《民法典》及相關司法解釋的規(guī)定，結合居住權設立、抵押權設立、人民法院查封日期等幾個關鍵時間節(jié)點進行比較，綜合房屋的實際使用情況作出判斷：對于在查封或抵押權之前即已設立的居住權，在司法拍賣過程中應當作出負擔居住權拍賣的決定，并在拍賣公告的顯著位置中標明，以盡到告知義務；對于在抵押權之后設立的居住權，應當先委托評估機構對考慮居住權和不考慮居住權的房屋價格進行評估，若評估結果表明考慮居住權對于在先設立的抵押權等優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，作出執(zhí)行裁定強制滌除居住權，而后上拍。當事人及居住權人對人民法院作出的決定或裁定不服的，可以通過執(zhí)行異議程序進行救濟。

第二十八條　拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。

拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。