裁判梳理：離婚案件中，尚未取得所有權(quán)的房屋如何分割？

昵稱22551567 2024-03-28 發(fā)布于北京

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夫妻雙方擁有“小產(chǎn)權(quán)房”、經(jīng)濟適用房和安居房等政策性住房或在婚后居住的房屋面臨拆遷的情況屢見不鮮，那么在離婚案件中，對于尚未取得所有權(quán)或尚未取得完全所有權(quán)的房屋可以分割嗎？具體該如何分割？

根據(jù)已廢止的《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）》第二十一條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十七條，“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用?！庇纱丝梢姡瑢τ谖慈〉盟袡?quán)或尚未取得完全所有權(quán)的房屋，因其具有使用價值，亦可進行分割。

筆者將結(jié)合《中華人民共和國民法典》及其司法解釋、地方法院辦案指引、過往各地法院司法裁判案例[1]等，從夫妻共同財產(chǎn)范圍的認定、夫妻共同財產(chǎn)分割原則、特殊性質(zhì)不動產(chǎn)具體分割方式等三個方面對前述三種特殊性質(zhì)不動產(chǎn)之分割及裁判規(guī)則進行簡單的探討。

”

一、關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)范圍之認定

1. 關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)之認定

2. 關(guān)于涉及第三方權(quán)益之房產(chǎn)的處理方式

二、關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)的分割原則

三、關(guān)于離婚案件中特殊性質(zhì)不動產(chǎn)的分割

1. 關(guān)于深圳歷史遺留建筑的分割

2. 關(guān)于政策性住房的分割

3. 關(guān)于拆遷安置房的分割

結(jié)語

文 | 潘佳予黃小粵北京市煒衡（深圳）律師事務(wù)所

審稿 | 余慶環(huán) 北京市煒衡（深圳）律師事務(wù)所

本文由作者向新則

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關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)范圍之認定

離婚案件中，對夫妻共同財產(chǎn)進行分割前需先確定該等財產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的范圍，且如該等財產(chǎn)涉及第三方權(quán)益，視情況可能需另案處理。

1. 關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)之認定

《民法典》第一千零六十二條、《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十六條及第二十七條明確了夫妻共同財產(chǎn)的定義及范圍，《民法典》第一千零六十三條、《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條至第三十一條明確了夫妻個人財產(chǎn)的范圍。

根據(jù)上述法律規(guī)定，如夫妻雙方未約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)之歸屬，除涉及人身損害的補償、賠償及補助、遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產(chǎn)、一方專用的專用品、個人財產(chǎn)的孳息和自然增值外，一般而言，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。

需要特別注意的是，除夫妻雙方另有約定外，夫妻一方的個人財產(chǎn)（尤其是婚前財產(chǎn)）不因婚后財產(chǎn)形態(tài)的變化而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。前述裁判規(guī)則詳見以下案例：

因此，夫妻一方婚后以個人婚前財產(chǎn)（含婚前個人所有房屋拆遷所得的款項）全額購買的不動產(chǎn)及自然增值部分仍屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)，不會因婚后財產(chǎn)形態(tài)發(fā)生變化而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，該等財產(chǎn)在離婚案件中不予分割。

2. 關(guān)于涉及第三方權(quán)益之房產(chǎn)的處理方式

如夫妻共同財產(chǎn)上涉及第三方權(quán)益，在離婚糾紛中，能否對該等財產(chǎn)進行分割？在實操中，部分法院會區(qū)別該第三方是否為未成年子女而作出不同處理。

① 如夫妻共同財產(chǎn)（尤其是不動產(chǎn)）涉及未成年人子女的權(quán)益，深圳中院傾向不予處理該等財產(chǎn)，不追加未成年子女作為案件第三人，而上海的法院傾向于處理該等財產(chǎn)。

深圳市中級人民法院在《深圳市中級人民法院關(guān)于婚姻家庭糾紛案件的裁判指引（2014修訂）》（下稱“《深圳中院裁判指引》”）第二十八條明確：婚后購房登記在未成年子女名下，離婚時主張為夫妻共同財產(chǎn)的，不予處理，告知離婚后另行主張分割共有財產(chǎn)。

主要理由為“夫妻雙方購房時將房屋登記在未成年子女名下可能出于多種考慮，而在離婚案件中將未成年子女追加參加訴訟，可能給未成年子女帶來過大壓力，不利于未成年子女的健康成長，故我們傾向在離婚案件中暫不處理有關(guān)未成年子女名下的財產(chǎn)，有關(guān)當事人可以在離婚后另循法律途徑解決”。

上海法院在2022年出版的《上海法院類案辦案要件指南》中認為“對能夠查明并可以分割的夫妻共同財產(chǎn)（含夫妻雙方與未成年子女共有的財產(chǎn)）和共同債務(wù)，應(yīng)在離婚案件中一并處理” ，且“不動產(chǎn)登記在子女名下，應(yīng)視為夫妻雙方對財產(chǎn)的處分，子女對房屋享有所有權(quán)。若登記為子女一人所有或按份共有，則子女的份額可以按照登記外觀予以認定；若登記為共同共有，則基于家庭關(guān)系的特殊身份屬性，應(yīng)認定為共同共有，按同比例享有權(quán)利，特殊情況下對份額予以調(diào)整”。

筆者認為，對于婚后購買并登記在未成年子女名下的財產(chǎn)，宜一并在離婚訴訟中處理，此舉可減少訴累，且未成年子女不參加訴訟一般不會影響法院對事實的查明。

而對于產(chǎn)權(quán)登記于未成年子女名下的不動產(chǎn)應(yīng)如何分割，實操中存在兩種不同觀點。一種觀點認為，不能僅依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記于未成年子女名下而一概認定為未成年子女的財產(chǎn)，還應(yīng)審查夫妻雙方真實的意思表示，而另一種觀點認為，夫妻雙方以夫妻共同財產(chǎn)購買的不動產(chǎn)登記在未成年子女名下，視為夫妻雙方將該不動產(chǎn)贈與給未成年子女，雙方無權(quán)予以分割。

最高院民一庭在《民事審判實務(wù)問答》（2021年7月第一版）中傾向第一種觀點，認為“不動產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的是將登記記載的權(quán)利人推定為真正權(quán)利人的效力，分為對外效力和對內(nèi)效力。對外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過登記后，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為應(yīng)受到法律保護；對內(nèi)效力是指在權(quán)利人與利害關(guān)系人之間，應(yīng)根據(jù)當事人的真實意思表示來確定真正的權(quán)利人。

實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但這并不意味著夫妻的真實意思是使未成年子女成為該房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，因此，該房屋的真實產(chǎn)權(quán)人未必是未成年子女。人民法院應(yīng)注意審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示，如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將該房屋認定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)處理比較適宜”。

關(guān)于前述兩種不同的裁判觀點詳見以下案例：

筆者支持應(yīng)當以夫妻雙方真實意思表示確定房屋權(quán)利人。夫妻雙方在婚后購買不動產(chǎn)并登記在未成年子女名下可能是基于現(xiàn)實中的多種考慮，可能是贈與，亦可能是其他原因。由于夫妻雙方與未成年子女之間關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利的處分屬于內(nèi)部約定，產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)登記的對內(nèi)效力，因此應(yīng)通過審查夫妻雙方在購買不動產(chǎn)時的真實意思表示來確定真正的權(quán)利人。如僅根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記于未成年子女名下而認定為未成年子女的財產(chǎn)，而不審查夫妻雙方購房時的真實意思表示，這可能會對夫妻一方或雙方不公平。

② 如夫妻共同財產(chǎn)涉及未成年人子女以外第三方的權(quán)益，在離婚訴訟中，一般應(yīng)另案處理，但如在離婚后財產(chǎn)糾紛中，案件第三人申請參加訴訟或案件當事人申請追加第三人的，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十九條第二款的規(guī)定處理。

上海市高級人民法院在2007年發(fā)布的《上海市高級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》（下稱“《上海高院意見》”）中認為，“夫妻雙方與他人（未成年子女除外）共同所有的房屋，應(yīng)該另案處理，但若案外人僅享有居住使用權(quán)而無所有權(quán)的，不影響該房屋在離婚訴訟中的分割?！?/span>

另外，深圳市中級人民法院在《深圳中院裁判指引》第十一條及北京市高級人民法院民一庭在2016年發(fā)布的《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》（下稱“《北高民一庭意見》”）第五十一條均明確，人民法院在審理離婚案件的過程中，案外人以夫妻間的財產(chǎn)爭議涉及其利益為由申請參加訴訟或一方當事人申請追加案外人作為第三人訴訟的，人民法院一般不予準許，夫妻間財產(chǎn)爭議確涉及案外人利益的，可另行解決，而離婚后財產(chǎn)糾紛案件當事人申請追加第三人或第三人申請參加訴訟的，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條（現(xiàn)為第五十九條）第二款的規(guī)定處理。

前述另案處理的裁判觀點詳見以下案例：

筆者認為，在離婚糾紛中，如夫妻共同財產(chǎn)涉及未成年人子女以外第三方的權(quán)益，應(yīng)另案處理，在離婚后財產(chǎn)糾紛中則根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定處理。

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關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)的分割原則

根據(jù)《民法典》第一千零八十七條，離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則判決，對夫或者妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等，應(yīng)當依法予以保護。因此，離婚糾紛中進行財產(chǎn)分割時，首先以協(xié)商為原則，如協(xié)商不成，則遵循照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益之原則。

值得注意的是，在《民法典》施行前，《中華人民共和國婚姻法》（下稱“《婚姻法》”）及其司法解釋僅規(guī)定無過錯方有權(quán)請求損害賠償，雖司法實踐中部分法院傾向于照顧無過錯方的權(quán)益，但《婚姻法》及其司法解釋并未明確在離婚財產(chǎn)分割時應(yīng)遵循“照顧無過錯方權(quán)益的原則”?！罢疹櫉o過錯方權(quán)益的原則”入典，在分割夫妻共同財產(chǎn)時，法院可依此酌情對過錯方少分，更加有利于保護離婚案件中無過錯方的利益。

另外，上海法院在《上海法院類案辦案要件指南》（第5冊）提及離婚案件審理原則包括“夫妻財產(chǎn)關(guān)系平等保護與特殊保護原則”，認為“夫妻財產(chǎn)關(guān)系作為依附于夫妻身份關(guān)系的財產(chǎn)關(guān)系，兼具財產(chǎn)與身份的雙重屬性。在婚姻關(guān)系終止時，應(yīng)根據(jù)夫妻財產(chǎn)關(guān)系的特點，審查處理夫妻財產(chǎn)的清算與分割、對外財產(chǎn)責任的承擔問題。

一方面，堅持性別平等、家務(wù)勞動價值與在外工作價值平等，夫妻雙方對共同財產(chǎn)、共同債務(wù)依法平等地享受權(quán)利、承擔義務(wù)，不得借夫妻分割共同財產(chǎn)的名義損害他人或夫妻一方的合法利益。另一方面，應(yīng)考慮婚姻家庭的人倫屬性，在夫妻共同財產(chǎn)的分割方式上，給予女方、子女及無過錯方以特殊保護，通過對弱勢群體的利益平衡，以達到婚姻家庭審判從形式平等到實質(zhì)平等的轉(zhuǎn)變”。

對于上述夫妻共同財產(chǎn)分割原則，尤其是照顧無過錯方權(quán)益的原則，在以下案例有所體現(xiàn)：

筆者認為，在離婚案件中，分割夫妻共同財產(chǎn)時應(yīng)遵循男女平等的原則，雙方平等享受權(quán)利、承擔義務(wù)，但同時要特別照顧女方、子女及無過錯方的權(quán)益，從而實現(xiàn)夫妻共同財產(chǎn)分割的實質(zhì)平等。

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關(guān)于離婚案件中特殊性質(zhì)不動產(chǎn)的分割

1. 關(guān)于深圳歷史遺留建筑的分割

具有深圳特色的“歷史遺留建筑”（即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”）不是法律上的概念，在本文中限定于深圳市原集體用地轉(zhuǎn)為國家所有之前在集體用地上建設(shè)的未取得不動產(chǎn)權(quán)證或未取得完全產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村自建房（包括但不限于個人自建住房、原村民集體經(jīng)濟組織自建房/合建房，不包括軍產(chǎn)房等其他未取得合法產(chǎn)權(quán)證的房屋類型），深圳經(jīng)濟特區(qū)曾頒布《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》等多部法規(guī)對該等歷史遺留建筑的處理作出規(guī)定。為便于理解，本文中統(tǒng)一稱該等建筑為“深圳歷史遺留建筑”。

如前述，大部分深圳歷史遺留建筑雖不具備合法產(chǎn)權(quán)或雖已取得“綠皮” 房產(chǎn)證但無法在市場上合法轉(zhuǎn)讓，但不可忽視其因具有使用價值而使其在司法實踐中進行依法分割成為必然要求。

在離婚案件中處理該等建筑一般涉及以下三個問題：能否判決分割使用該等歷史遺留建筑或直接判決其歸屬；能否分割因該等歷史遺留建筑產(chǎn)生的既得利益（如租金或占有使用費）；能否分割違法建筑拆除后的殘值。

① 關(guān)于該等歷史遺留建筑能否分割使用

根據(jù)《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第七十七條，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。深圳市中級人民法院認為“離婚時當事人請求對沒有取得產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村自建房進行分割的，人民法院可以根據(jù)實際情況對該房的使用權(quán)作出處理，判決享有使用權(quán)的一方應(yīng)當補償對方使用期間該房相近地段一半面積房屋的租金損失”（《深圳中院裁判指引》第三十三條）。

前述裁判觀點詳見以下案例：

值得注意的是，司法實踐中有部分案件因涉及第三方權(quán)益、歷史遺留建筑的實際權(quán)屬待確認等原因而導致法院不予處理該等房產(chǎn)，即法院處理該等房產(chǎn)的使用權(quán)仍存在不確定性。

如（2015）深南法西民初字第45號離婚糾紛中，深圳市南山區(qū)人民法院查明涉案房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)登記情況不明，房屋所在土地登記的權(quán)利人為原告之弟弟，且原被告均就該房屋辦理了歷史遺留違法建筑登記，但該申報登記只是記錄了建筑物和申報人的基本信息，并不能證明申報人即為該房屋的所有權(quán)人；因此在該房屋的權(quán)屬問題沒有依法經(jīng)相關(guān)行政部門確認或處理前，法院不宜將該房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)并在本案中進行處置分割，當事人可待該房屋的權(quán)屬明確后再另行主張。

又如（2014）深中法民終字第3328號離婚糾紛中，涉案歷史遺留建筑于雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間建設(shè)，但二審法院以女方在本案證據(jù)中未提供證據(jù)證明房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，可在房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬確定后另尋法律途徑解決為由，駁回女方關(guān)于分割涉案房屋的訴訟請求。

因此，在代理此類案件過程中，建議應(yīng)因個案而議，不宜直接給出定論。

② 關(guān)于能否分割已取得的既得利益

首先，在司法實踐中法院一般不會對當事人有償將該等歷史遺留建筑提供給第三方使用的行為作出合法性評價；其次，如該等歷史遺留建筑在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間建設(shè)或取得，因此產(chǎn)生的收益也基于夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，此種情形分割已取得的既得利益在實踐中爭議不大；實踐中爭議較大的是該等歷史遺留建筑作為一方個人財產(chǎn)時（如婚前一方建設(shè)、購買或婚后一方接受贈與并指定為一方個人財產(chǎn)等情形），在婚姻關(guān)系存續(xù)期間產(chǎn)生的收益，能否作為婚后共同財產(chǎn)進行分割的問題。

根據(jù)《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第二十六條，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。對于將一方個人所有的合法不動產(chǎn)出租給第三方使用在婚姻關(guān)系存續(xù)期間產(chǎn)生的租金收益，實踐中多數(shù)法院認定應(yīng)當屬于投資收益或經(jīng)營性收益而非個人財產(chǎn)的孳息或自然增值。

最高人民法院民一庭在2011年第11期《民事法律文件解讀》中認為，按照民法的添附理論和制度，非財產(chǎn)所有人對他人的原財產(chǎn)投入了新的財產(chǎn)和一定的勞務(wù)，從而使他人的原財產(chǎn)增值，投入新財產(chǎn)和勞務(wù)的人有權(quán)要求與原財產(chǎn)的所有權(quán)人分享增值后的財產(chǎn)中的合理利益。就夫妻一方婚前個人財產(chǎn)而言，如果婚后夫妻雙方對該項財產(chǎn)共同管理、共同修繕、共同投入了新財產(chǎn)，從而使該項財產(chǎn)主動增值的，夫妻另一方有權(quán)主張對該項財產(chǎn)增值的部分享有權(quán)利和利益。

審判實踐中對一方所有的房屋婚后出租獲取的租金如何認定，觀點分歧比較大。傾向性觀點認為，房屋租金與存款利息相比，是由市場的供求規(guī)律決定的，并且與房屋本身的管理狀況緊密相連，出租方應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，應(yīng)當保障租賃物的居住安全，其獲得往往需要投入更多的管理或勞務(wù)，產(chǎn)生的租金收益應(yīng)當屬于夫妻共同所有。有人將租金看作法定孳息的一種，該院更傾向于將租金作為經(jīng)營性收益看待。

上海法院在2022年出版的《上海法院類案辦案要件指南》（第5冊）中認為：“根據(jù)《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第二十五條第一項、第二十六條的規(guī)定，一方所有的房產(chǎn)在婚內(nèi)取得的租金，應(yīng)屬于投資收益而并非法定孳息或自然孳息，認定為夫妻共同財產(chǎn)。若一方主張此為個人財產(chǎn)，則由主張個人財產(chǎn)一方舉證對方對此毫無貢獻”。另江蘇省高級人民法院在《家事糾紛案件審理指南（婚姻家庭部分）》第44條中認為“違法建筑的既得利益，如租賃收入，屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)性收益，應(yīng)當作為夫妻共同財產(chǎn)分割。尚未取得的收益因不具有確定性，不予處理” 。

筆者認為，上述裁判觀點可以作為認定歷史遺留建筑在婚姻關(guān)系存續(xù)期間產(chǎn)生的收益屬于投資收益或經(jīng)營收益（即夫妻共同財產(chǎn)）的參考依據(jù)。在離婚糾紛中，一方修建（或有償受讓）的歷史遺留建筑產(chǎn)生的有償提供給第三方占有使用的收入，一般被認定屬于孳息和自然增值外的收益，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割，除非主張屬于個人財產(chǎn)的一方舉證對方對該等收入毫無貢獻。

需要注意的是，如在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方有充分證據(jù)證明已將取得的租金或占有使用收入用于夫妻共同生活的，在離婚訴訟中法院一般不會判令將該等利益作為夫妻共同財產(chǎn)分割。另，如在離婚糾紛中雙方同意調(diào)解，建議相關(guān)調(diào)解協(xié)議明確約定歷史遺留建筑使用權(quán)的歸屬及該等建筑在離婚后產(chǎn)生的收益歸屬，如已清楚約定歷史遺留建筑產(chǎn)生的收益歸一方所有，在離婚后財產(chǎn)糾紛中當事人一方舉證證明該等收益確實存在的，可請求人民法院支持（可參考（2016）粵03民終13089號離婚后財產(chǎn)糾紛）。

③ 關(guān)于能否分割違法建筑拆除后的殘值

關(guān)于該問題，部分法院對此持肯定意見。深圳市中級人民法院在《深圳中院裁判指引》第三十三條認為：“請求分割違法建筑，原則上不予處理，但請求分割違法建筑拆除后的殘值部分除外”。另除廣東地區(qū)外，其他地區(qū)亦有法院對違法建筑拆除后的殘值處理作出明確裁判指引，如江蘇省高級人民法院認為“當事人主張對違法建筑的建筑材料進行分割的，不予支持。若違法建筑被依法拆除的，當事人可以對建筑材料的分割另行主張權(quán)利[4]”。

2. 關(guān)于政策性住房的分割

① 本文關(guān)于政策性住房的定義

深圳市規(guī)劃與國土資源局2009年發(fā)布《深圳市規(guī)劃與國土資源局關(guān)于頒發(fā)新<房產(chǎn)證>的通知》，規(guī)定新《房地產(chǎn)證》采用紅皮及綠皮兩種版本，其中綠皮本記載非市場商品房地產(chǎn)，而政策性住房包括準成本房（準成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社會微利房（微利商品住宅）和經(jīng)濟適用房，對該等房屋頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》。對于政策性住房，本文僅討論安居房和經(jīng)濟適用房兩種性質(zhì)的房屋，以及該等房屋在離婚糾紛中的分割問題。

深圳經(jīng)濟特區(qū)對準成本房（準成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社會微利房（微利商品住宅）等四種類型的房屋統(tǒng)稱“安居房”，該地區(qū)于1999年出臺《深圳市國家機關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》，規(guī)定安居房的權(quán)利人按政策規(guī)定補交社會微利差價或市場商品房差價及相關(guān)稅費后，可取得房屋全部產(chǎn)權(quán)。

而對于經(jīng)濟適用房，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。深圳已頒布《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易暫行辦法》對經(jīng)濟適用房取得全部產(chǎn)權(quán)和上市交易的程序作出明確規(guī)定。

② 關(guān)于安居房的分割

根據(jù)《深圳市國家機關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》第三十七條，經(jīng)市房改辦依規(guī)定審核后取得安居房全部產(chǎn)權(quán)的，安居房即成為市場商品房，權(quán)利人依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)。由于安居房在市場上限制流通的特點，對于安居房的分割應(yīng)考慮該等房屋的屬性、購買時的價格及權(quán)利人享受的優(yōu)惠政策、分割該房屋對原產(chǎn)權(quán)單位的影響等因素。

對安居房在離婚糾紛中的分割，深圳市中級人民法院在《深圳中院裁判指引》第三十二條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中已取得“綠本”的安居房的價值及歸屬無法達成協(xié)議，雙方均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價的，應(yīng)當在評估確定市場價的基礎(chǔ)上，按照照顧子女和婦女權(quán)益的原則判決房產(chǎn)歸屬，以市場價減去取得房產(chǎn)一方“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”所需補交的差價及稅費為補償另一方的基數(shù)確定補償另一方的數(shù)額。

在（2013）深福法民一初字第1114號離婚糾紛中，法院認為：（1）婚后取得并登記于雙方名下的全成本微利房屬于夫妻共同財產(chǎn)；（2）雙方對涉案房產(chǎn)價值未能協(xié)商一致，按照評估的房屋市場價值扣除辦理全產(chǎn)權(quán)手續(xù)需繳納的土地收益金、印花稅、登記費后的金額認定房屋的實際市場價值，由取得房屋的一方支付另一方補償款。因此判決涉案安居房歸原告一方所有，在符合辦理產(chǎn)權(quán)變更登記條件時被告應(yīng)當在90日內(nèi)配合原告辦理房屋過戶手續(xù)，而原告就此補償被告相應(yīng)款項。

結(jié)合上述規(guī)定及相關(guān)案例可得知，在深圳地區(qū)分割安居房已有先例，在雙方均主張安居房的所有權(quán)且一方不同意競價的情況下，法院可判決房屋歸一方所有，并在評估確定市場價的基礎(chǔ)上按市場價減去轉(zhuǎn)成商品房所需補交的差價及稅費確定補償額，判決取得房屋的一方對另一方現(xiàn)金補償。

③ 關(guān)于經(jīng)濟適用房的分割

對于經(jīng)濟適用房的性質(zhì)，上海法院在《上海法院類案辦案要件指南》（第5冊）中認為，經(jīng)濟適用房具有明顯的保障性質(zhì)和政策性質(zhì)，房屋價值包含了購房價格以及申請人因符合相關(guān)政策所享有的權(quán)益。因此經(jīng)濟適用房在離婚分割時應(yīng)當注意審查購房資格取得的時間與房屋購買的時間來進行綜合考量。即首先應(yīng)當判斷該房屋是否為夫妻共同財產(chǎn)，在屬于共同財產(chǎn)的前提下再適用《民法典》關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)分割的原則進行分割。具體如下：

一方婚前取得購房資格，并在婚前購置房屋的，應(yīng)當認定為一方婚前個人財產(chǎn)，離婚時不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割；
一方雖然在婚前取得購房資格，但在婚后購買房屋的，認定為一方的個人財產(chǎn)。若一方確有出資，并主張返還出資及資金占有期間按照銀行貸款利率計算的利息，可予支持；
雙方婚后取得購房資格，并共同出資購置的，即使房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財產(chǎn)。

上述觀點在司法案例中已有體現(xiàn)。在（2019）滬02民終296號離婚糾紛中，法院認為一方在婚前取得購房資格但在婚后購買房屋的，認定為一方的個人財產(chǎn)。若另一方對房屋存在出資的，一方應(yīng)予以返還。該案經(jīng)再審（再審案號：（2019）滬02民申458號）法院審查后認為：涉案房屋屬于經(jīng)濟適用房性質(zhì)，具有保障性和政策性特征，系其中一方當事人在婚前申請并獲得的購房資格，故原審認定該房屋并非夫妻共同財產(chǎn)，亦無不當。

由于經(jīng)濟適用房擁有有限產(chǎn)權(quán)的特殊性，部分法院認為離婚糾紛中當事人按照規(guī)定對經(jīng)濟適用房申領(lǐng)紅本取得全部產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)變更為普通商品房后方可上市交易，故訴請分割涉案房產(chǎn)不予支持，雙方可待政策條件成就時另訴解決（參見（2016粵0305民初10357號《民事判決書》）。但不予分割作為共同財產(chǎn)的經(jīng)濟適用房的裁判規(guī)則僅能作為個案供參考。

在（2020）京02民終11092號離婚后財產(chǎn)糾紛案件中，法院認為涉案房屋屬于夫妻雙方共同財產(chǎn)，法院根據(jù)涉案房屋的性質(zhì)、出資情況，本著照顧女方的原則，判決房屋歸女方所有，并酌情確定折價補償金額，判決取得房屋的一方支付另一方折價補償。

3. 關(guān)于拆遷安置房的分割

拆遷安置房，主要是按照國家法律法規(guī)及有關(guān)房屋拆遷政策由拆遷人以產(chǎn)權(quán)置換或房屋補償?shù)姆绞綖楸徊疬w人原地回遷或異地安置的房屋。

在離婚糾紛中，如提起離婚訴訟時當事人已簽署拆遷補償協(xié)議或房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議，但涉案房屋已被拆除且調(diào)換取得的房屋（或安置房/回遷房等）尚未交付適用或權(quán)屬尚未確認，則人民法院傾向于不在該離婚糾紛中處理涉案爭議房屋，當事人雙方可待房屋權(quán)屬確定后另行起訴，以上裁判觀點在（2019）粵0112民初8562號《民事判決書》、（2015）穗增法民一初字第1068號《民事判決書》、（2014）穗增法民一初字第726號《民事判決書》及（2014）穗從法民一初字第1248號《民事判決書》等案例中均有體現(xiàn)。

如提起離婚訴訟時，涉案安置房/回遷房已交付使用，即便尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，法院仍可判決分割該等房屋的居住使用權(quán)。在（2019）粵01民終21084號《民事判決書》中，審理法院認為涉案拆遷安置房雖未辦理產(chǎn)權(quán)，但可對房屋居住使用進行處理，因此判決在辦理完畢房屋權(quán)屬登記手續(xù)前由一方當事人及其女兒作為居住房屋使用，在辦理完畢權(quán)屬登記手續(xù)后再另行分割。

除拆遷安置的房屋尚未交付或尚未確權(quán)的特殊性導致離婚糾紛中對該類房產(chǎn)的分割存在爭議外，在拆遷安置補償協(xié)議簽署后夫妻一方或雙方取得的拆遷補償費用（如拆遷款、房屋安置補償款、臨遷安置補助、拆遷獎勵等等，以下簡稱“拆遷補償費用”）的分割，亦屬于司法實踐中的難點。

首先，判斷涉案拆遷安置房在拆遷前是否屬于夫妻共同財產(chǎn)，是決定是否分割拆遷補償費用的關(guān)鍵。部分拆遷安置房屋雖然在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得產(chǎn)權(quán)，但并非屬于夫妻共同財產(chǎn)，如該等房屋可能是一方婚前個人財產(chǎn)的婚后轉(zhuǎn)化，或該等房屋所在土地為宅基地，而登記的家庭成員包括當事人一方及其父母、兄弟姐妹等其他家庭成員（此種情況下可能需經(jīng)房屋析產(chǎn)訴訟確認屬于夫妻雙方的權(quán)益部分，詳見本文第一部分“關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)范圍之認定”），因而法院對于不屬于夫妻共同財產(chǎn)的房屋拆遷后取得的拆遷補償費用一般判決歸涉案房屋的權(quán)利人所有，不作為夫妻共同財產(chǎn)分割（參見(2015)穗中法民一終字第1371號《民事判決書》[5]）

其次，如涉案拆遷補償費用涉及第三人權(quán)益，法院一般不在離婚訴訟中直接處理，亦不會追加第三人參與本案訴訟，而是以涉案款項涉及案外第三人為由告知當事人不宜在離婚案件中一并處理，當事人可另尋法律途徑解決（參見（2014）穗增法民一初字第864號《民事判決書》[6]）。

最后，對涉案拆遷房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的認定無爭議時，就房屋涉及的拆遷補償費用一般應(yīng)根據(jù)《民法典》第一千零八十七條的規(guī)定，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則分割，詳見本文第二部分“關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)的分割原則”。

結(jié)語

綜上，本文結(jié)合法律法規(guī)規(guī)定、各地法院的裁判規(guī)則及相關(guān)檢索案例，對深圳歷史遺留建筑、政策性住房及拆遷安置房在離婚案件中的分割進行了簡要分析。

首先，在對該等特殊性質(zhì)不動產(chǎn)進行分割前，需結(jié)合不動產(chǎn)取得的時間（如涉及經(jīng)濟適用房，同時需結(jié)合購房資格取得時間）、出資情況及是否涉及個人婚前財產(chǎn)婚后形態(tài)發(fā)生變化等分析是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的范圍。在離婚糾紛中，若該等不動產(chǎn)涉及第三方權(quán)益，部分法院會區(qū)別該第三方是否為未成年子女而作出不同處理，即一并處理抑或是另循法律途徑解決。

其次，在認定該等不動產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)后，財產(chǎn)的分割應(yīng)總體上遵循“照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益”之原則。

最后，在對不同類型的特殊性質(zhì)不動產(chǎn)進行分割時，應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)并結(jié)合法律規(guī)定、各地法院的裁判規(guī)則等提出準確的訴訟請求。例如，由于部分特殊性質(zhì)不動產(chǎn)不具備完全產(chǎn)權(quán)，需注意訴訟請求不應(yīng)涉及分割具體不動產(chǎn)的所有權(quán)或請求通過出售的方式分割具體不動產(chǎn)。律師在代理離婚案件過程中，應(yīng)注意根據(jù)具體不動產(chǎn)的性質(zhì)及特別規(guī)定明確相關(guān)請求權(quán)基礎(chǔ)，在訴訟中方可最大限度地保障當事人合法權(quán)益。

注釋：

[1]本文案例來源于“中國裁判文書網(wǎng)”、北大法寶網(wǎng)站及威科先行網(wǎng)站等公開網(wǎng)頁，對同類案件的裁判并無約束力，僅供學習研討所用。另需提醒留意，部分案例引用的法條或司法解釋可能已被廢止或修訂。

[2]參見(2017)粵0306民初12330號廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院《民事判決書》。

[3]參見(2020)粵0106民初17015號廣東省廣州市天河區(qū)人民法院《民事判決書》。

[4]參見江蘇省高級人民法院《家事糾紛案件審理指南（婚姻家庭部分）》。

[5]（2015）穗中法民一終字第1371號《民事判決書》中，法院認為：“對此，本院認為，被拆遷的房屋屬于梁某的個人婚前財產(chǎn)，在簽訂拆遷協(xié)議時，莫某既不是被拆遷房屋的共有人，也不是承租人，房屋拆遷的所有補償，均屬于對被拆遷人梁某的補償。臨遷補助費及延期補助費均是對被拆遷人基于房屋拆遷和延期安置而產(chǎn)生的費用補償，屬于梁某的個人財產(chǎn)。莫某婚后與梁某共同居住，即使有用共同財產(chǎn)支付臨遷房租金，也屬于雙方共同生活費用的支出，莫某并不因此而對涉案房屋臨遷補助費及延期補助費享有份額和權(quán)益。因此，梁某因婚前個人所有的房屋被拆遷而獲得的補償執(zhí)行款全部屬于梁某個人財產(chǎn)，梁某以居住為目的用該款項購買了海珠區(qū)住房并登記在其個人名下，實質(zhì)上仍屬于個人婚前的房屋產(chǎn)權(quán)置換，原審法院認定該房屋屬于梁某的個人財產(chǎn)并無不當，本院予以確認。莫某關(guān)于臨遷補助費及延期補助費屬于夫妻共同財產(chǎn)因此其對該款項購買的房屋享有所有權(quán)份額的主張沒有事實和法律依據(jù)，本院不予采納?！?nbsp;

[6]參見（2014）穗增法民一初字第864號《民事判決書》：法院認為“現(xiàn)原告對增城市荔城街五一村同巷社高排二街一巷8-2號上的部分宅基地及其上的房屋、其他建筑物和地上附屬物的使用權(quán)、所有權(quán)提出異議，且涉案拆遷補償、獎勵款涉及案外第三人，故上述拆遷補償、獎勵款不宜在離婚案件中一并處理，原告可另尋法律途徑解決。”

作者簡介：

潘佳予，北京市煒衡（深圳）律師事務(wù)所律師，聯(lián)系方式：1859 8021 460。

黃小粵，北京市煒衡（深圳）律師事務(wù)所律師，聯(lián)系方式：1362 0934 893。