一個月壞3次的電梯，逼瘋買房的打工人

江南一魚6jvvqc 2024-03-15 發(fā)布于江西

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房產(chǎn)市場上，有電梯對于一棟房子而言顯然是加分項；但當電梯老化，故障率越來越高，住在高層便成了煩惱。某種程度上，關于電梯故障的焦慮，也是房產(chǎn)持有者對房屋老化的焦慮。

作者 | 阿瑞

編輯 | 安菲爾德

“怎么回事？兩臺電梯都停在23樓不動了？”

工作日的早上，李旺在住處等電梯時拿出手機，看到了業(yè)主群里的消息。

她住在20樓，那天正逢廣州近期最嚴重的一次回南天，樓道十分濕滑。又等了五分鐘，見電梯顯示所在的樓層仍無變化，李旺接受了要遲到的事實，走步梯下樓。

與此同時，許多業(yè)主仍在群里抱怨：“這破電梯早該換了?！薄笆遣皇遣怀鋈嗣蠹揖筒粫鈸Q電梯？”

李旺的房子買在海珠區(qū)，電梯在2007年交房時同步投入使用，至今已17年左右。因時常出故障，有業(yè)主提議更換新梯。然而，要讓全樓業(yè)主達成一致，并不是件容易的事。

按鈕失靈、無法關門或開門等，是電梯常見的故障。（圖/《治愈者》）

但“服役”17年的電梯，甚至還算不上最老的“超齡老兵”。

20世紀90年代，高層電梯住宅逐漸在城市中拔地而起，到如今，投入使用較早的一批電梯，都已經(jīng)開始面臨老化問題。盡管國內(nèi)沒有關于電梯報廢的統(tǒng)一標準，但根據(jù)北京、浙江、福建等地的規(guī)定，單部電梯的使用年限建議為15年，若有備用梯，則為18年。

截至2022年底，中國電梯保有量為964.46萬臺。據(jù)《法治日報》報道，截至2023年4月，全國運行15年以上的“超齡”電梯已達到73.68萬臺。

對于大部分城市居民而言，電梯在日常生活中的角色已經(jīng)不可或缺。然而當電梯隨著房屋開始老去，故障對生活的滋擾如影隨形，居住者的焦慮已經(jīng)不只關于電梯本身。

電梯換新，卡在第一步

李旺不得不走樓梯的那天，并不是電梯近期第一次出故障。

老電梯原本就感應不靈敏，往往夾到人以后門才會緩慢彈開，鄰居們都養(yǎng)成了進電梯先按住開門鍵的習慣，以免后面進電梯的人被夾。而關門鍵也時常失靈，總是按好幾次電梯門才會關上，令人難以確定按鍵是否發(fā)揮了應有的作用。

除此之外，小到單個樓層按鈕損壞，大到門關不上以致電梯無法運行，這些隔三岔五發(fā)生的“基礎病”，甚至只算得上讓人煩躁的“小事”。讓人提心吊膽的是，李旺在坐電梯時感覺搖晃，或突然出現(xiàn)異響。更不用說，去年有一次突發(fā)停電，電梯未能啟動備用電源，有人被困在其中半小時。

大部分電梯下墜后會在低層緩慢停住，少數(shù)情況下，會有人受傷。（圖/小紅書截圖）

老舊小區(qū)類似的問題有很多，更嚇人的是電梯出現(xiàn)急停、下墜等情況。2023年8月，長沙一小區(qū)電梯突然墜落至低樓層。監(jiān)控顯示，墜落瞬間兩人騰空，后重重摔落受傷。在社交網(wǎng)絡上，有網(wǎng)友也分享過乘電梯時突然下墜的相似經(jīng)歷，回想起來仍然心有余悸。

隨著電梯老化，故障率會提高，即便沒有經(jīng)歷過“電梯驚魂”，三天兩頭無法使用電梯，同樣令高層住戶頭疼。因此，在許多樓齡超過15年的小區(qū)，物業(yè)會發(fā)起投票，由業(yè)主們決定是否更換新梯。

李旺所在的樓棟去年下半年曾發(fā)起過一次投票，若同意票占比超三分之二，就可以啟動更換工程。但190多戶中，投票的不足100戶，同意票就更少了，這件事也只能擱置下來。

當涉及人員眾多時，要所有人意見一致是很困難的。單是第一步，就可能花費幾年時間，反復發(fā)起投票。即使投票通過，接下來決定更換電梯的品牌、型號，以及簽名、繳費，都可以成為業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間漫長的拉鋸戰(zhàn)。

電梯是城市打工人上下班的必經(jīng)之路。（圖/《年會不能停！》）

深圳的喬迪所住的小區(qū)，電梯制造于2003年6月，近年來經(jīng)常故障，多次有業(yè)主反映想換新電梯，但物業(yè)一直只進行維修，不推進更換事宜。

2022年底，喬迪選擇主動出擊。她通過群聊記錄整理出電梯故障頻次，引起住戶們的重視，再一戶戶去私聊填寫問卷，尤其爭取高層住戶的表態(tài)，最終促成了大部分業(yè)主簽名同意更換電梯。

“沒有業(yè)委會或一兩個人挑頭跟進這個事情，就很容易被糊弄過去?！眴痰峡偨Y的經(jīng)驗是，讓每位業(yè)主通過深圳市住房和建設局小程序，授權業(yè)主代表，有了切實的牽頭人，就更容易推進下去。

業(yè)主代表要操心的事就多了：前期需要與多家電梯公司進行洽談，圍繞電梯型號、品牌、保留哪些部件等諸多細節(jié)，形成初步方案及報價，再組織全體業(yè)主投票選擇合適的供應商。此后，還要歷經(jīng)造價審核、公開招標、申請款項等過程，才能真正開始施工，而工期也要1個月起步。

但像喬迪這樣事無巨細跟進的帶頭人，并非每個小區(qū)和樓棟都能找得到，所以即便能夠在“是否更換電梯”這一步意見統(tǒng)一，從發(fā)起投票到新電梯投入使用仍然是漫漫長路。

新電梯，不一定比舊電梯好

房產(chǎn)市場上，有電梯對于一棟房子而言顯然是加分項；但提到高層住宅，總會有人勸退：“不要買高層，如果電梯壞了，爬樓梯太折磨人?！?/span>

房產(chǎn)中介燕子在廣州做二手房銷售，她所接觸的房屋主要集中在1998年-2010年期間建成，絕大部分都到了該換電梯的時候。她觀察到，有原裝電梯的樓棟，樓齡在20~25年的，基本上業(yè)主都在提議更換電梯，不過成功更換的只有兩三成。

要是夏東海、劉梅一家人還沒搬家，老房子大概也到了該換電梯的時候。（圖/《家有兒女》）

燕子指出，樓齡20年左右的二手商品房，電梯運行情況是買家在看房過程中比較關心的點，很多人都會詢問平時故障是否頻繁、是否已經(jīng)更換新梯或在籌備更換。

“新電梯故障率低，運行搖晃少，更快也更靜音。如果更換了新電梯，不僅對自住的業(yè)主有利，也可以減少買家入手二手房的顧慮。”

如此看來，更換新梯似乎是有利無害的，但推進下去仍然阻力重重，而許多人反對的首要理由，卻不是費用問題。

新電梯給人的信心，未必比老電梯更足。

李旺在業(yè)主群中看到，有業(yè)主表示，目前舊梯尚未出現(xiàn)大問題，沒有必要更換，“隔壁樓新電梯換了才一個多月，已經(jīng)壞了好幾回了。我孩子在這棟樓上課，老師說鄰居都反映新梯不如舊梯”。

還有業(yè)主稱，自己和家人近兩年看過不少新房。“好多新電梯質量很差，半年就頻繁壞。我們換新電梯又如何確保沒有這樣的風險呢？”

被困電梯時，最佳做法是等待救援。（圖/《他從火光中走來》）

事實上，他們的擔憂不無道理。2023年10月，據(jù)南方都市報報道，廣州亞運城天逸、天瓏小區(qū)電梯頻繁故障，而前者當時交樓還不到一年，后者交樓更是只有一個多月，兩個小區(qū)采用的都是同一型號的電梯。其中，天逸小區(qū)交樓以來電梯至少發(fā)生了50次故障，天瓏小區(qū)電梯一個月內(nèi)發(fā)生了20多次故障，“墜梯、困人、門關不攏、異響不斷”。

業(yè)主們自行查資料，認為該型號電梯原本“只能支持從負2層到48層，而我們這一棟最高到57層”，而開發(fā)商一開始的回應是電梯符合使用標準，只是在廣東省特種設備檢測研究院出具抽檢報告后，不得已被要求設備整改。

盡管沒有電梯整體報廢的規(guī)定，但國內(nèi)有針對電梯零部件報廢的技術標準。當達到報廢技術條件時，必須更換相應部件，否則電梯將被禁止運行。

電梯的各個部件使用壽命不同。（圖/《治愈者》）

智慧電梯綜合服務平臺“嗯吶工匠”的工作人員王先生告訴新周刊：“老電梯的機械部件，用料是比較扎實的，一般不容易損壞，主要是電器部分會出現(xiàn)老化，加上技術更新?lián)Q代以后，現(xiàn)在采購以前的老零件會有些困難?！?/span>

即便更換了新梯，也不是一勞永逸，還需要綜合衡量。“近年開發(fā)商為了降低成本，可能出現(xiàn)新梯'減配’的情況，不會像以前的電梯那樣留出更大的運行余量。這不影響安全，但是使用壽命沒有以前的電梯長?！?/span>

王先生表示，無論新舊，電梯出故障其實在所難免。維保合同中并沒有故障率的相關規(guī)定，但一般會規(guī)定電梯發(fā)生故障時，24小時內(nèi)要解決；如發(fā)生困人情況，維保人員必須在30分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場。

電視劇中電梯墜落的情況，在現(xiàn)實中極少發(fā)生。（圖/《治愈者》）

“電梯困人其實沒那么可怕，反而是電梯保護乘客的自動措施。如果維保到位，電梯墜落的概率非常低，跟飛機失事差不多。”

在中國香港、上海、南京等地，許多梯齡超過30年的電梯仍在使用中，只是舒適度、節(jié)能程度不如新電梯。如此看來，電梯老化時，換新梯并不是唯一可行的解決途徑。

高層住宅，在原地老去

除了電梯質量，一部分業(yè)主對更換電梯無動于衷的原因，也在于費用較高。

王先生介紹，以30層高、兩臺電梯的樓棟為例，如果只是換控制柜、線纜等較小的改造，費用在10萬元出頭，若更換新梯，則需要三四十萬元。

按照常理來說，業(yè)主們購房時曾繳存過住宅專項維修資金，可以用于電梯翻新。然而，老舊小區(qū)的資金儲備，要歸集起來已然不容易，即便有結余，也很難追得上通貨膨脹的速度。

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金的繳存比例，一般為當年建筑工程每平方米造價的5%至8%，顯然不足以支撐20年以后較大規(guī)模的維修改造。2023年全國兩會期間，有人大代表指出，以南京為例，當?shù)赜写蠹s30%的房屋未歸集維修資金，而維修資金有結余的老舊小區(qū)中，又有28%余額低于10萬元。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額低于首期交存額30%的，業(yè)主應當及時續(xù)交維修資金。因此在更換電梯時，往往還需要業(yè)主分攤一部分費用。而要達到100%的交費率并不容易，低層住戶或準備賣房的業(yè)主，往往拒絕交費。這時，就只有物業(yè)墊付或其他業(yè)主分攤。

當物業(yè)不作為，亦有小區(qū)業(yè)主集體選擇更換物業(yè)公司，通過成立業(yè)委會、盤活公共資源等辦法，將舊電梯全部更換。有網(wǎng)友建議，若業(yè)主們不能團結一致為房子重新存上一筆“養(yǎng)老錢”，那就“趁早賣房走人，神仙也救不了這個小區(qū)”。

某種程度上，關于電梯故障的焦慮，也是房產(chǎn)持有者對房屋老化的焦慮。高層住宅因為拆遷的溝通成本、安置成本十分高昂，未來拆遷重建的概率并不高，因此更加依賴小修小補的維修保養(yǎng)。

而更換電梯，只是一棟房子老去的開始。

鑒于原有維修資金的不足之處，2022年以來，國內(nèi)有關部門已多次提及探索建立房屋養(yǎng)老金制度，要求通過體檢、養(yǎng)老、保險制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

在這方面，中國香港也有一些經(jīng)驗可供借鑒。

首先，香港住宅的物業(yè)費稱得上十分昂貴，確實在一定程度上保障了物業(yè)服務的質量。2023年5月，香港消委會發(fā)表物業(yè)管理費研究報告，顯示受訪業(yè)主每月支付管理費在200港元至3700港元之間，平均占家庭每月收入的7.4%左右。

折算起來，香港住宅的物業(yè)管理費相當于每平米20至40元，遠超內(nèi)陸一線城市每平米幾元的水平。

此外，香港還規(guī)定，3樓以上、樓齡30年以上的住宅，每10年需接受一次強制檢修，并有專人負責監(jiān)督相關維修工程。

不過，相較于內(nèi)陸的人均收入，提高物業(yè)費需要慎之又慎，解決好眼下的問題更為緊迫。今年全國兩會上，就有人大代表建議全國開展老舊住宅電梯安全評估及隱患整治，多渠道籌措資金參與電梯更新改造。

或許，從電梯的更新改造開始，人們需要真正地重視房屋的“養(yǎng)老”問題了。

校對：遇見；運營：小野；排版：梁檸彥

[1]“高齡”電梯故障頻發(fā)當引起重視. 法治日報. 2024-03-01

[2]又被困電梯！廣州一小區(qū)業(yè)主很崩潰：壞了超50次. 南方都市報. 2023-10-18

[3]房屋養(yǎng)老金是什么？錢從哪來、花到哪去？. 36氪財經(jīng). 2023-06-30

[4]《住宅專項維修資金管理辦法》

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