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夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方或雙方因出資、買(mǎi)賣、繼承、受贈(zèng)等原因而獲得的房屋，除雙方另有約定或法律另有規(guī)定外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有房屋。離婚案件中處理爭(zhēng)議房屋時(shí)首先應(yīng)確定該房屋是否屬于夫妻共同共有。

（1）夫妻一方婚前全款買(mǎi)房或還清所有貸款、婚后才取得房產(chǎn)證，房屋登記在出資方一人名下的，應(yīng)認(rèn)定為出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

（2）夫妻一方婚前全款買(mǎi)房、房屋登記在另一方名下，雙方對(duì)房屋歸屬有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)結(jié)合購(gòu)房時(shí)間和結(jié)婚時(shí)間、房屋的價(jià)值、婚姻存續(xù)時(shí)間、全款出資購(gòu)買(mǎi)房屋一方的經(jīng)濟(jì)能力等案件事實(shí)判斷購(gòu)買(mǎi)房屋是否有贈(zèng)與的意思表示。

如果根據(jù)在案證據(jù)能夠證明全款出資購(gòu)買(mǎi)房屋一方有贈(zèng)與另一方的意思表示，則為登記方的夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果出資方無(wú)贈(zèng)與的意思表示，則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（3）夫妻一方婚前簽訂房屋買(mǎi)賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房屋登記在首付款支付方名下的，可以認(rèn)定房屋為登記方所有，剩余貸款為其個(gè)人債務(wù)，但是另一方婚后參與還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由登記方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，該財(cái)產(chǎn)增值部分以房屋現(xiàn)價(jià)值相對(duì)于夫妻結(jié)婚時(shí)點(diǎn)的增值為計(jì)算基礎(chǔ)。

在該種情形下，如果非產(chǎn)權(quán)登記方有證據(jù)證明自己婚前即以個(gè)人財(cái)產(chǎn)參與首付款出資，則產(chǎn)權(quán)登記方就非登記一方的首付出資、婚后共同還貸款項(xiàng)及二者對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分均應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償，其中，非產(chǎn)權(quán)登記一方婚前出資對(duì)應(yīng)的增值部分以房屋現(xiàn)價(jià)值相對(duì)于購(gòu)房時(shí)點(diǎn)的增值為計(jì)算基數(shù)。

在對(duì)夫妻婚后取得的房屋性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，首先要適用法定的夫妻婚后所得共同制原則，即婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫或妻一方或雙方所得的財(cái)產(chǎn)均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；其次再依照例外情形來(lái)認(rèn)定是否為夫或妻一方所有。

（1）婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)或建造的房屋

爭(zhēng)議房屋購(gòu)買(mǎi)或建造資金來(lái)源是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同所有的財(cái)產(chǎn)，并且也是在婚后取得房屋權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有房屋。對(duì)于此類房屋，即便房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)僅登記在夫或妻一方名下，也不改變?cè)摲课輰儆陔p方共有的性質(zhì)，仍然屬于雙方共同共有的房屋。如果作為夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)的房屋，此種類型多為宅基地房屋，婚后用共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行重建、改建、擴(kuò)建，新的房屋亦應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有。

（2）婚后因繼承或受贈(zèng)而取得的房屋

婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方或雙方因繼承或受贈(zèng)而取得的房屋，是否認(rèn)定為夫妻共有房屋，應(yīng)根據(jù)不同情況加以確定：贈(zèng)與人明確贈(zèng)與給夫妻雙方的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有房屋；對(duì)于婚后由夫妻一方繼承或受贈(zèng)而取得的房屋，如果被繼承人或贈(zèng)與人明確表示只歸夫妻一方所有，則應(yīng)認(rèn)定為該方的個(gè)人房屋；如果被繼承人或贈(zèng)與人未作明確表示，則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有房屋。

（3）婚后一方以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)的房屋

婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在一方名下，登記方主張為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)舉證證明購(gòu)買(mǎi)房屋資金全部來(lái)源于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，否則應(yīng)認(rèn)定該房屋為婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)需對(duì)其進(jìn)行分割。

（4）婚后購(gòu)買(mǎi)的夫妻與未成年子女為共同產(chǎn)權(quán)人的房屋

夫妻雙方婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋，無(wú)論登記為夫妻雙方及未成年子女名下、還是夫妻一方及未成年子女名下，均宜認(rèn)定為夫妻雙方與子女共同所有，在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。

首先，離婚案件中夫妻一方或雙方父母對(duì)爭(zhēng)議房屋存在出資和參與共同還貸的，人民法院不得以該房屋涉及夫妻一方父母的權(quán)利而不予處理。

（1）對(duì)于婚前一方父母支付首付款的房屋，如果登記在出資方子女名下、婚后由夫妻二人共同還貸，一般將房屋判歸登記方所有，并由其繼續(xù)支付剩余貸款，婚后共同還貸（包括本金和利息）及增值部分由獲得房屋的一方對(duì)另一方作出補(bǔ)償。如果婚前登記在夫妻雙方名下，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資應(yīng)視為對(duì)己方子女的贈(zèng)與。

（2）對(duì)于婚后由一方父母出資購(gòu)買(mǎi)的房屋，如果父母全額出資，登記在己方子女名下作為己方子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，登記在雙方名下則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；如果一方父母支付首付款，夫妻共同還貸，無(wú)論登記在己方子女名下還是夫妻雙方名下，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在沒(méi)有充分證據(jù)證明存在借款合意的情況下，父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)雙方的贈(zèng)與。

（1）動(dòng)遷安置房的認(rèn)定

動(dòng)遷安置房，是指政府因土地開(kāi)發(fā)、城市規(guī)劃等需要進(jìn)行動(dòng)遷，安置給被動(dòng)遷人居住使用的房屋。被動(dòng)遷人基于動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議可獲取安置房或者補(bǔ)償款。涉及動(dòng)遷安置房的情形較為復(fù)雜，本文僅討論所有權(quán)房屋進(jìn)行動(dòng)遷安置的情形，具體包括：

房屋系婚前一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后雙方對(duì)房屋沒(méi)有擴(kuò)建或添附行為，動(dòng)遷時(shí)也沒(méi)有補(bǔ)償差價(jià)，登記在一方名下的就是一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，此種情況下獲得的動(dòng)遷安置房是該方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，仍屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

房屋系婚前一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后雙方對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)擴(kuò)建或添附的，應(yīng)分具體情況處理：該動(dòng)遷房屋擴(kuò)建之前面積轉(zhuǎn)換安置的面積或價(jià)款，歸房屋所有人個(gè)人所有；而擴(kuò)建或添附的面積或價(jià)款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，認(rèn)定為夫妻雙方共同共有。

房屋系婚前一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后雙方對(duì)房屋沒(méi)有擴(kuò)建或添附行為，但取得的動(dòng)遷安置房有補(bǔ)差價(jià)的情況，此時(shí)要根據(jù)補(bǔ)差價(jià)的錢(qián)款來(lái)源分情況判斷：如果差價(jià)是用一方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足，且能夠提供相應(yīng)證據(jù)證明的，則該房屋仍為該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果差價(jià)是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足的，此時(shí)房屋仍屬于一方個(gè)人所有，但是所補(bǔ)差價(jià)的數(shù)額部分及相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

（2）經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)定

經(jīng)濟(jì)適用房在離婚分割時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查購(gòu)房資格的取得時(shí)間與房屋購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間來(lái)進(jìn)行綜合考量。具體情形有：

一方婚前取得購(gòu)房資格，并在婚前購(gòu)置房屋的，應(yīng)認(rèn)定為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

一方雖然在婚前取得購(gòu)房資格，但在婚后購(gòu)買(mǎi)房屋的，認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若另一方確有出資，并主張返還出資及資金占有期間的利息，可予支持。

雙方婚后取得購(gòu)房資格，并共同出資購(gòu)置的，即使房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（3）公有租賃房屋的認(rèn)定

公有租賃房屋當(dāng)事人只享有使用權(quán)或者承租權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，該類房屋是特定歷史條件下的產(chǎn)物。夫妻一方婚前承租或其父母承租、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)，房屋登記在該方名下的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。在離婚分割該房屋時(shí)，應(yīng)考慮房屋的來(lái)源因素，認(rèn)定雙方的貢獻(xiàn)大小予以酌情分割。

離婚案件中的爭(zhēng)議房屋被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)在離婚時(shí)予以分割。具體分割原則及分割方式如下：

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)和司法解釋未對(duì)夫妻共有房屋的分割設(shè)立專門(mén)的具體原則，然而房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的一種，應(yīng)當(dāng)遵循和適用分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的一般原則，主要包括：

（1）協(xié)議優(yōu)先原則。在分割夫妻共有房屋時(shí)，房產(chǎn)登記或協(xié)議約定各方份額的，應(yīng)按照約定的份額予以分割，無(wú)約定的從法定，但需要注意當(dāng)事人處分夫妻共有房屋不得損害國(guó)家、集體和第三人的利益。

（2）照顧婦女、未成年子女和無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則。在分割夫妻共有房屋時(shí)應(yīng)對(duì)女方、直接撫養(yǎng)子女的一方或無(wú)過(guò)錯(cuò)方予以適當(dāng)傾斜保護(hù)，具體傾斜程度可根據(jù)雙方的經(jīng)濟(jì)能力、房屋價(jià)值、過(guò)錯(cuò)程度等綜合確定。

（3）侵害共同財(cái)產(chǎn)的懲罰原則。夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)該方可以少分或者不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（4）有利生產(chǎn)、方便生活原則。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房，原則上應(yīng)當(dāng)判歸有經(jīng)營(yíng)能力的一方所有；對(duì)于學(xué)區(qū)房，以判歸撫養(yǎng)孩子的一方所有為宜。

離婚案件中夫妻雙方對(duì)共有房屋的價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，應(yīng)按照以下情形分別處理：

（1）夫妻雙方均主張房屋所有權(quán)的，可采取競(jìng)價(jià)取得的方式，由出價(jià)高者取得房屋所有權(quán)，支付另一方房屋折價(jià)款。該種分割方式應(yīng)以雙方同意且不存在一方有應(yīng)當(dāng)照顧的其他情形為前提。在不存在特殊情形、由法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，一般應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)判歸所占產(chǎn)權(quán)份額較大的一方所有為宜。

（2）夫妻雙方均不主張房屋所有權(quán)的，可采取變價(jià)分割的方式，將房屋處分變現(xiàn)，雙方再對(duì)變現(xiàn)取得的價(jià)款進(jìn)行分割。變現(xiàn)可由當(dāng)事人協(xié)商自行出售變現(xiàn)，也可申請(qǐng)由法院判定拍賣變現(xiàn)，但均應(yīng)當(dāng)征得雙方當(dāng)事人同意。

（3）夫妻一方主張房屋所有權(quán)、另一方表示放棄的，則由該方取得房屋所有權(quán)，對(duì)另一方進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償。房屋價(jià)值的確定，可由共有人協(xié)商確定，也可由評(píng)估機(jī)構(gòu)作出估價(jià)，或參考相似房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

需要注意的是，夫妻雙方只有一套性質(zhì)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋居住，又均無(wú)能力補(bǔ)償對(duì)方的情況下，一般不宜判決當(dāng)事人離婚后對(duì)夫妻共有的房屋產(chǎn)權(quán)按份共有，對(duì)共有房屋仍應(yīng)進(jìn)行分割。此外，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人待產(chǎn)權(quán)清晰后再處理。

在確定夫妻共有房屋的具體分割比例時(shí)，以對(duì)半分割為基本原則，再結(jié)合各方對(duì)共有房屋的貢獻(xiàn)大小、是否存在過(guò)錯(cuò)、房屋價(jià)值、婚姻存續(xù)時(shí)間等因素進(jìn)行綜合判定。

首先，應(yīng)重點(diǎn)審查各方對(duì)共有房屋的貢獻(xiàn)。在上文所述的爭(zhēng)議房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有房屋的情形中，無(wú)論是夫妻一方個(gè)人用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款還是一方父母支付首付款，甚至是支付大部分房款，都應(yīng)當(dāng)視為該方對(duì)共有房屋作出的貢獻(xiàn)。在分割共有房屋時(shí)對(duì)出資因素進(jìn)行考量，具體結(jié)合首付款占總房款的比例、婚后共同還貸的金額、婚姻關(guān)系存續(xù)的時(shí)間等因素判定對(duì)出資貢獻(xiàn)大的一方的傾斜程度。

對(duì)于夫妻雙方或一方與未成年子女共有的房屋，可在離婚案件中一并處理。可結(jié)合夫妻雙方居住情況、撫養(yǎng)子女情況等確定房屋歸屬，由取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方向另一方支付折價(jià)款。若夫妻雙方對(duì)未成年子女應(yīng)得的份額無(wú)法協(xié)商一致的，因房屋購(gòu)買(mǎi)及還貸過(guò)程中未成年子女均未出資，宜在均等分割的基礎(chǔ)上酌情適當(dāng)降低未成年子女的份額。

其次，應(yīng)審查是否存在少分的情形，主要存在以下兩種情形：

（1）夫妻一方存在過(guò)錯(cuò)行為，主要包括重婚、與他人同居、實(shí)施家庭暴力、虐待或遺棄家庭成員或其他有重大過(guò)錯(cuò)的行為。離婚案件中比較常見(jiàn)的是一方主張另一方存在與他人同居和實(shí)施家庭暴力行為。

與他人同居是指有配偶者與婚外異性持續(xù)、穩(wěn)定地共同居住，較為常見(jiàn)的證據(jù)包括照片、視頻或者一方承認(rèn)存在婚外情的錄音、承諾書(shū)等；家庭暴力是指行為人以毆打、捆綁、殘害、強(qiáng)制限制人身自由或者其他手段給其他家庭成員的身體、精神等方面造成一定的傷害后果的行為，較為常見(jiàn)的證據(jù)有接報(bào)警記錄、驗(yàn)傷單、就診記錄、傷殘鑒定書(shū)等。

實(shí)踐中用于證明一方存在過(guò)錯(cuò)的證據(jù)各式各樣，法官應(yīng)結(jié)合案件事實(shí)、證據(jù)的證明力度等判斷是否存在過(guò)錯(cuò)行為。如果判定一方存在過(guò)錯(cuò)行為，在分割夫妻共有房屋時(shí)應(yīng)對(duì)過(guò)錯(cuò)方予以少分。

（2）夫妻一方存在惡意隱匿、轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為，在分割夫妻共有房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)予以少分。該類行為的構(gòu)成要件有：一是具有隱藏、轉(zhuǎn)移等行為的故意；二是具有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的行為。

其中，隱匿財(cái)產(chǎn)以配偶不知悉為必要條件；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)不以配偶不知悉為必要條件，行為人具有不使該財(cái)產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的故意；贈(zèng)與是夫妻一方將夫妻共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人，使得該財(cái)產(chǎn)在離婚時(shí)不被作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割；偽造債務(wù)的行為發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，通常通過(guò)偽造書(shū)面?zhèn)鶆?wù)憑證的形式。

本文主要對(duì)于實(shí)踐中具有普遍性和爭(zhēng)議性的情形進(jìn)行詳細(xì)論述，對(duì)于例如婚前一方全款買(mǎi)房且登記在雙方名下、夫妻為規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)政策而離婚購(gòu)買(mǎi)房屋的性質(zhì)認(rèn)定等少數(shù)特殊情形未進(jìn)行論述。對(duì)于夫妻一方存在惡意隱匿、轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為，在本院刊發(fā)的另一篇類案《離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)》（??點(diǎn)擊查看）中有詳細(xì)論述，本文不再贅述。