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敲響警鐘！比“老破小”更難賣的房子，正在全國各地蔓延

 悠哉樂哉 2023-12-31 發(fā)布于山東
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將“智谷趨勢”設(shè)為星標??
保持聯(lián)系，一起前行

◎作者 | 瓜片

一次突發(fā)事件，讓幾百個業(yè)主集體破了防。

全體買房人，更是狠狠敲響了一記警鐘。

未來難以脫手的房子，不止有老破小、老破大，

還要加上一個“老破高”！

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前陣子，廣州亞運城小區(qū)的某一棟居民樓，三臺電梯上演“集體罷工”，全部停運維修。

望著眼前這棟整整48層的高樓，家住40多層的劉阿姨直接傻了眼。

最終，她做了一個頗為冒險的決定。她跑去隔壁棟搭電梯到頂樓，然后從頂樓翻墻到自己那一棟，再慢慢走樓梯回家。

像那些同樣住在高層的鄰居們一樣，在百米之上的高空，完成了一連串高難度危險動作。

事后有網(wǎng)友調(diào)侃，當初買小區(qū)的時候就應(yīng)該做好心理準備。亞運城，可不是要爬樓梯鍛煉身體，備戰(zhàn)亞運嘛。

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調(diào)侃歸調(diào)侃，電梯故障頻頻發(fā)生，卻也是不爭的事實。

剛剛提到的亞運城，有業(yè)主統(tǒng)計了收樓一個多月來的電梯故障情況，包括困人、異響、突然下墜、按鍵及開關(guān)門失靈等，居然多達69起！

圖片業(yè)主自發(fā)統(tǒng)計的電梯故障記錄，來源：公開報道

稍微搜索了一下，就有一堆相關(guān)新聞冒出來。而“電梯驚魂”往往都出現(xiàn)在同一個地方：

超高層住宅。

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對超高層小區(qū)來說，電梯就是“生命線”。

“生命線”隔三差五掉線，落在誰身上都難以忍受。

超高層電梯，為啥這么容易壞？

拋去建筑結(jié)構(gòu)本身的原因，一個極為重要的原因是：

使用頻次太高。

舉個例子，水龍頭的開關(guān)一般都有使用壽命，開關(guān)超過一定次數(shù)之后，就有可能會出現(xiàn)漏水。電梯也是差不多道理。

按照每層6-8戶，總層高40層來粗略估算，一棟超高層住宅里可能容納了上千人，光是電梯按鈕每天就要按動上百次。

天天這么搞，不出問題就怪了。

電梯，還只是一個導(dǎo)火索。

超高層小區(qū)里的走廊、花園、路面、器材等等公共區(qū)域和設(shè)施，使用頻次也遠高于低密度小區(qū)，折舊也會像按下加速鍵一樣。

大多數(shù)的超高層業(yè)主，可能都要面臨一個結(jié)局：

貸款還沒還清，房子垂垂老矣。二十年樓齡，已經(jīng)淪為“老破高”！

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都說內(nèi)陸樓市師從香港，香港的超高層命運如何呢？

上世紀80年代，香港開始大規(guī)模建設(shè)超高層建筑，到今天很多“不惑之年”，甚至“年過半百”。

1978年開始入伙的太古城，45歲的外觀卻是這樣的：

圖片香港太古城，來源：網(wǎng)絡(luò)

1988年入伙的康怡花園，堪稱內(nèi)外兼修。不光外立面整潔光鮮，內(nèi)部也能讓不少所謂的“精裝房”羞愧地低下頭。

圖片康怡花園，來源：網(wǎng)絡(luò)

最夸張的當屬55歲的美孚新邨，仿佛吃了防腐劑。就這顏值，簡直秒殺一眾十幾年前、二十年前的新建小區(qū)。

圖片美孚新邨，來源：網(wǎng)絡(luò)

香港老小區(qū)，為何駐顏有術(shù)？

大家知道，娛樂圈里的“凍齡”明星，每年光是醫(yī)美花費就有7位數(shù)，年逾半百依然能保持“青春容顏”。

保養(yǎng)都是要花錢的，保養(yǎng)小區(qū)花的錢只會更貴。

我聽說，香港住宅的物業(yè)管理費平均2.7元每平方呎，相當于約每平方米30元。

即便對比內(nèi)陸的一線城市，也要高出個七八倍。

房子老得快，本身并不可怕，只要保養(yǎng)跟得上。

錢到位了，保養(yǎng)也就跟上了。

跟普通小區(qū)比起來，超高層住宅的維護費用，根本不是一個量級的。

早在1930年，經(jīng)濟學家克拉克與金斯頓提出，摩天大樓的高度與成本之間并非簡單的線性關(guān)系。

當大樓超過一定樓層時，防風防震、安全性等因素將使建筑成本飆升。

相應(yīng)的，后期的管理維護成本也會相當高昂。

舉個例子。

隨著樓層越高，等電梯的時間越長，因此超高層建筑往往會搭載高速電梯。光是一部電梯的維護成本，超高層與高層之間就差了3-5倍。

另外，由于超高層建筑是全密閉建筑，供冷供暖的能耗也相當大，無形中推高了成本。有業(yè)內(nèi)人士表示，超高層建筑能耗一般會比普通建筑高30%左右。

大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費，怕是很難覆蓋。

只有少數(shù)高端改善、豪宅小區(qū)，才能負擔得起。

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即便有業(yè)主想自己掏錢，很多小區(qū)在第一步就卡住了。

據(jù)《上游新聞》報道，上海市政協(xié)委員陳江調(diào)研發(fā)現(xiàn)，建筑年齡超過15年尤其是20年以上的高層住宅，電梯已經(jīng)普遍出現(xiàn)各種問題，需要進行維修的比例相當高，很多電梯經(jīng)常在高峰時段發(fā)生故障。

電梯老是出故障，為什么不換掉？

這位委員透露，目前更換電梯存在的主要阻礙是，很多小區(qū)由于各種歷史原因，業(yè)委會還沒有組成或正常開展工作，涉及到維修基金的提取和使用手續(xù)比較復(fù)雜，審批時間較長。

有些業(yè)主連每個月幾十塊錢物業(yè)費都懶得交，難道指望他們乖乖掏出大幾千甚至上萬塊錢，去保養(yǎng)維護小區(qū)嗎？

隨著人數(shù)增長，達成一致的難度會呈指數(shù)級增長。

小區(qū)在缺乏維護管養(yǎng)之下，逐漸走向破敗，原住民紛紛搬走，各路租客占領(lǐng)小區(qū)，衰老破敗開始“坐滑梯”……

走到這一步，基本已經(jīng)“沒救”了。

北京大學光華管理學院助理教授朱國鐘，曾經(jīng)結(jié)合房價、房齡、供給等因素與合作者專門做過研究。他認為：

以后中國有可能會出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，有可能就是現(xiàn)在的高層住宅。

即便是香港，其實也不缺少“老破高”。

據(jù)香港市區(qū)重建局2019年發(fā)布數(shù)據(jù)，全香港約有3.9萬幢住宅（綜合樓宇），當中超過1萬幢屬樓齡50年或以上，3700幢樓齡50年或以上的樓宇欠缺維修及保養(yǎng)。

根據(jù)香港的住宅分類方法，50年或以上是“老年”，30-49年是“中年”，30年以下即“青年”。

這意味著，老年住宅中，有近四成年久失修。

圖片圖源：香港市區(qū)重建局網(wǎng)上學院

剛剛提到的幾個“凍齡小區(qū)”，基本都靠近香港核心商圈，住房需求旺盛，成交活躍。

比如太古城，交通以及社區(qū)配套發(fā)展成熟，15分鐘到中環(huán)核心商業(yè)區(qū)，20分鐘到九龍核心商業(yè)區(qū)，一直是香港樓市的風向標。

由此可見，即使是在百米高空領(lǐng)域，房地產(chǎn)價值法則依然閃爍金光：

地段為王。

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2010年代以來，各地掀起了超高層住宅建設(shè)熱潮。

特別是南方城市，由于核心區(qū)的土地資源緊張，超高層難以避免。

重慶、武漢就不用多說了，早已經(jīng)是超高層的天下。

有數(shù)據(jù)顯示，2001年廣州的超高層銷售市占率僅有3.9%，到了2021年的銷售中，超高層的銷售已經(jīng)占據(jù)了39.8%。

深圳的舊改項目“綠景白石洲”，最高達到74層，讓無數(shù)人驚掉下巴。

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然而，隨著超大特大城市的城中村改造提速，出于成本均衡考慮，“拔高”在所難免。

74層，不會是最后一個。

被超高層包圍了，難道只能買以前的老房子嗎？

當然不是。

在大城市核心地段的高端改善和豪宅盤，超高層放心大膽買。

比如“廣州第一豪宅”匯悅臺，最近幾年搬走了球星、地產(chǎn)公司的高管和家屬，迎來了互聯(lián)網(wǎng)新貴，電商和游戲公司的老板。

在一線城市的金字塔尖，流水的富豪，鐵打的頂豪。

至于很多剛需想在市區(qū)上車，但只買得起超高層，怎么辦呢？

那也不是不能買。但當你發(fā)現(xiàn)小區(qū)開始出現(xiàn)以下情況：

園林綠化開始疏于打理，雜草叢生
外立面和內(nèi)部墻面出現(xiàn)剝落，卻未及時修補
路燈、走廊、窗玻璃等頻頻損壞，很久都沒更換
公共區(qū)域的地面總是能看到垃圾
……

一定要提高警惕，趕緊收拾跑路了。

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